Instrument gegen Verdrängung

Erhaltungssatzungen: Rettungsanker für tausende Wohnungen

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Blick über die Dächer von München: Bezahlbarer Wohnraum ist Mangelware. Gebiete wie das Glockenbach-/Gärtnerplatzviertel versucht die Stadt mit dem Instrument der Erhaltungssatzung zu schützen.

München - Das Instrument des Vorkaufsrechts wird für die Stadt immer wichtiger. 545 Wohnungen konnte sie auf diesem Wege im Vorjahr vor Luxussanierungen schützen. Doch nur selten muss die Stadt von dem Recht wirklich Gebrauch machen – oft reicht es, den Hausbesitzern damit zu drohen.

Es war ein schwieriger Fall, den die Stadträte in der jüngsten Vollversammlung zu entscheiden hatten. Bis zu zehn Millionen Euro für ein leerstehendes Haus im Glockenbachviertel ausgeben? Eine knappe Mehrheit stimmte dem Kauf zu, damit das Haus Müllerstraße 26 nicht als Spekulationsobjekt auf den Markt gespült wird, sondern im Besitz der Gewofag auch Normalverdienern Wohnraum bietet. Möglich war dieser Deal nur, weil das Kommunalreferat in Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht hat.

Ein ausreichendes Instrument gegen Gentrifizierungsdruck?

Das Instrument der Erhaltungssatzung kommt in München bereits seit 1987 zum Einsatz. Derzeit existieren 20 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen etwa 247.000 Einwohner in 137.000 Wohnungen leben. Für das Glockenbach-/Gärtnerplatzviertel wurde dieses baurechtliche Instrument im Mai 2016 neu erlassen. Gerade dort ist der Gentrifizierungsdruck hoch. Sprich: Mieten schießen in die Höhe, alte Gebäude werden luxussaniert, Normalverdiener können sich die Wohnungen nicht mehr leisten. Der in unmittelbarer Nähe zur Müllerstraße 26 liegende Luxusturm „The Seven“ ist ein Paradebeispiel dafür.

Lesen Sie hier: Erhaltungssatzungsgebiet verschoben - jetzt droht doch die Luxussanierung

In der Praxis ist es freilich so, dass trotz Ausübung des Vorkaufsrechts die Häuser selten ins Eigentum der Stadt übergehen. Ziel ist vielmehr, dass ein potenzieller Käufer eine so genannte Abwendungserklärung abgibt. Darin verpflichtet er sich, sowohl die Umwandlung in Eigentumswohnungen als auch unangemessene Modernisierungsmaßnahmen zu unterlassen – um das Vorkaufsrecht der Stadt abzuwenden.

Meist ist der Vorkauf gar nicht notwendig

Nach Angaben des Kommunalreferats konnten im Vorjahr auf diesem Wege 545 Wohnungen vor Umwandlung in Eigentum oder Luxussanierungen geschützt werden – das Resultat von 24 Abwendungserklärungen. Wirklich gekauft hat das Referat nur eine einzige Immobilie (wo, das will man auf Anfrage nicht öffentlich machen).

Ulrike Boesser (SPD) sieht ein Zeichen gegen Spekulantentum.

Von 1993 bis 2015 waren es insgesamt 6871 Wohnungen oder 406 Abwendungserklärungen. Dazu kamen 73 Häuser mit 1658 Wohnungen, die ins Eigentum der Stadt übergingen. Laut Bernd Plank, dem Sprecher des Kommunalreferats, ist aktuell der Druck auf die Stadt, regulierend einzugreifen, nicht unbedingt größer geworden. Denn, so seine Einschätzung: „Die Leute beharren auf ihrem Betongold. Sie verkaufen nicht.“

Bei dem Haus an der Müllerstraße – zuletzt waren dort zehn Wohnungen und ein Laden im Erdgeschoss untergebracht – hat das Kommunalreferat das Vorkaufsrecht zugunsten der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Gewofag ausgeübt. Sollte bis zum 31. Dezember 2018 eine Abbruch- und Neubaugenehmigung vorliegen, würde sich der Kaufpreis auf knapp zehn Millionen Euro erhöhen. Der Hauseigentümer macht außerdem zur Bedingung, dass der Käufer eine anhängige Klage gegen die Stadt weiterführt. Es geht dabei um die Aufstockung des Gebäudes, die das Planungsreferat abgelehnt hatte.

Warum der teure Deal notwendig war

Gülseren Demirel (Grüne) sieht ein Zeichen für den Milieuschutz.

SPD und Grüne verteidigen den Deal. Der Kauf sei wegen des hohen Preises ein schwieriger Fall, das werde auch bei der Rathaus-SPD so gesehen, erklärte Stadträtin Ulrike Boesser. „Aber gerade in der Innenstadt ist es wichtig, bezahlbaren Wohnraum zu sichern.“ Zudem gelte es, Präzedenzfälle für Spekulanten zu vermeiden. „Hätte man wegen der Klage verzichtet, könnten Eigentümer künftig meinen, sie bräuchten einfach gegen die Stadt zu klagen und könnten so umgehen, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht nutzt.“

Grünen-Fraktionschefin Gülseren Demirel meinte zu dem Fall: „Das Dilemma war uns bewusst.“ Aber die Gefahr, dass hier teure Eigentumswohnungen entstanden wären, sei konkret gewesen. „Es war daher richtig, gerade in dieser Umgebung ein Zeichen für den Milieuschutz zu setzen.“

Lesen Sie hier einen Kommentar von Merkur-Redakteur Klaus Vick zum Thema: Erhaltungssatzung - Stumpfe Waffe, und doch wichtig 

Klaus Vick

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