Analyse von Immobilienportal

Münchner Mieten explodieren trotz Preisbremse

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Wegen der ungebrochen hohen Nachfrage können die Vermieter immer mehr Geld für Wohnungen verlangen.

München - Die Preise für neu vermietete Wohnungen in München sind binnen eines Jahres um 15 Prozent gestiegen. Das ergab eine Analyse des Internetportals Immowelt. Ein Grund für die dramatische Entwicklung könnte paradoxerweise die Mietpreisbremse sein.

Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in München sind in den vergangenen Jahren explosionsartig gestiegen, bei den Mieten fiel der Preisanstieg deutlich sanfter aus. Bis jetzt. Das Immobilienportal Immowelt hat anhand von über 15 000 Inseraten ausgerechnet, dass die Preise für neu vermietete Wohnungen in München innerhalb eines Jahres um 15 Prozent gestiegen sind. Verglichen wurden die Angebote im ersten Halbjahr 2015 mit denen im ersten Halbjahr 2016. In die Analyse sind Bestandswohnungen eingeflossen, die neu vermietet wurden, sowie neu gebaute Wohnungen und Objekte nach Generalsanierung.

Laut Immowelt liegt der ermittelte Quadratmeterpreis im Schnitt bei 17,30 Euro. Vor einem Jahr waren es noch 15,10 Euro gewesen. Das Online-Portal begründet den Sprung mit der großen Nachfrage, bedingt durch gleichbleibend starken Zuzug. Nach wie vor wird in München zu wenig gebaut, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Bayernweit stiegen die Preise lediglich in Neu-Ulm ähnlich stark wie in München. Allerdings liegt das Mietniveau dort bei günstigen 10,20 Euro – ein Preis, wie er vor zehn Jahren in München verlangt wurde.

Fast 50 Prozent mehr als 2010

Nach Erhebungen von Immowelt bewegte sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen im Jahr 2010 noch bei 11,70 Euro. Heute müssen in München fast 50 Prozent mehr bezahlt werden. Um die Preisspirale in Ballungsräumen zu durchbrechen, hatte der Gesetzgeber im vergangenen Jahr die Mietpreisbremse eingeführt. Seit dem 1. Juni 2015 können die Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt diese verhängen. Bei Wiedervermietung von Bestandsimmobilien darf die Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden. Allerdings gibt es Ausnahmen: Neubauten sowie umfassend sanierte Wohnungen sind vom Gesetz nicht betroffen.

In München hat die Einführung der Mietpreisbremse nicht den erhofften Effekt erzielt – im Gegenteil. Bevor das Gesetz im Sommer 2015 in Kraft trat, nutzten noch einige Eigentümer die Gelegenheit, um die Mieten kräftig anzuheben. So lässt sich auch der dramatische Anstieg um 15 Prozent erklären.

Vermieter in München halten sich in der Regel ohnehin nicht an die Mietpreisbremse, räumt Rudolf Stürzer ein, Geschäftsführer des Haus- und Grundbesitzervereins. Stürzer verteidigt dieses eigentlich rechtswidrige Verhalten vieler seiner Vereinsmitglieder. „Sie orientieren sich mit ihrem Preis an Angeboten im direkten Umfeld.“ Stürzer kann das Vorgehen nachvollziehen, der offizielle Mietspiegel mit seinen 10,73 Euro im Schnitt spiegle nach seinen Worten keinesfalls die „ortsübliche Vergleichsmiete“ wider. Dies ist auch der Grund, warum der Verein gegen die Stadt prozessiert, um die Herausgabe der Daten zu erzwingen (wir berichteten). Der Mietspiegel ist aus Sicht von Haus und Grund kleingerechnet.

Ein "Mietpreisbremschen"

Haus- und Grundbesitzerverein und Mieterverein sind sich selten einig. Bei der Mietpreisbremse allerdings fällt die Bewertung gleich aus: das Instrument zur Preisstabilität funktioniert nicht. „Die Mieter in München sind froh, wenn sie überhaupt eine Wohnung finden, wollen jeglichen Ärger vermeiden und zahlen deshalb auch Mieten, die deutlich über der zulässigen Miete liegen“, lautet die Erklärung von Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München. „Die Fälle, in denen Mieter wegen überhöhter Forderungen ihres Vermieters auf die Mietpreisbremse pochen, können wir an einer Hand abzählen.“ Beim Mieterverein spricht man unverhohlen von einem „Mietpreisbremschen“. Volker Rastätter fordert deshalb, dass das Gesetz „dringend nachgebessert“ wird.

Der Chef des Grundbesitzervereins, Rudolf Stürzer, ist davon überzeugt, dass die Kauf- und Mietpreise in München noch nicht am Ende der Fahnenstange angekommen sind. „Die Entwicklung wird weitergehen, da muss man nur die Wachstumsprognosen für München anschauen.“ Wer jetzt eine Wohnung für 17 oder 18 Euro den Quadratmeter gemietet hat, dürfte sich in einigen Jahren wohl freuen, wie günstig er wohnt.

Ulrich Lobinger

Ulrich Lobinger

E-Mail:ulrich.lobinger@merkur.de

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