Vorsicht beim Gebrauchtkauf

Jedes zehnte Heim ist sanierungswürdig

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Beim Kauf von Bestandsimmobilien muss mit Renovierungskosten gerechnet werden.

München. Käufer von Bestandsimmobilien sollten etwaige Modernisierungskosten mit einkalkulieren. Denn: Fast jedes zehnte Eigenheim, das zum Verkauf steht, muss auf Vordermann gebracht werden.

Der Immobilienmarkt boomt: 54 Prozent der Bundesbürger legen Geld auf die hohe Kante, um ein Eigenheim zu erwerben. Beim Kauf von Bestandsimmobilien ist jedoch Vorsicht geboten. Denn fast jedes zehnte Eigenheim, das zum Verkauf steht, muss renoviert werden. Das ist das Ergebnis einer Studie im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

In einzelnen Landkreisen ist der Modernisierungsbedarf noch deutlich höher. Für die Untersuchung hatte das Marktforschungsinstitut empirica deutschlandweit fast 750.000 Immobilienangebote ausgewertet. Die Mängel reichen von einer ungenügenden Dämmung über eine überalterte Heizungsanlage bis zu renovierungsbedürftigen Fenstern.

Modernisierungsbedarf im Osten am größten

Der höchste Modernisierungsbedarf herrscht in den östlichen Bundesländern in Regionen mit schwacher Nachfrage und verhältnismäßig altem Baubestand. Eine Ausnahme bildet der Berliner Speckgürtel, und auch die Kernstädte im Osten haben einen deutlich geringeren Sanierungsbedarf als die ländlichen Kreise. Die wenigsten „Objekte für Bastler“ werden in Bayern und Baden-Württemberg angeboten. Trotzdem ist auch bei uns beim Gebrauchtkauf genau hinzuschauen. „Der Kaufpreis wird im Wesentlichen bestimmt durch die Standortlage, den baulichen Gebäudezustand, die Grundstücksgröße und -lage und auch durch die allgemeine Marktlage.“ Darauf verweist Dipl.-Architekt Ludger Weidemüller, Bauherrenberater des Bauherren Schutzbundes BSB.

Ein vorliegendes oder noch zu erstellendes Wertgutachten zum Kaufobjekt sei für die Einschätzung der Angemessenheit des Kaufpreises hilfreich. „In gefragten Lagen städtischer Ballungsgebiete werden nicht selten Kaufpreise gefordert und auch gezahlt, die deutlich über dem in Wertgutachten ermittelten Verkehrswert liegen. Hier muss jeder für sich entscheiden, wie weit er da mitgehen will und kann“, so der Praxisrat des BSB-Experten.

Finanziellen Aufwand vor dem Kauf berechnen

Bei der Kaufentscheidung sollte auch Klarheit darüber herrschen, dass durch notwendige Sanierungsmaßnahmen am Gebäude, möglicherweise geplante Umbauten und durch Arbeiten auf dem Grundstück, zusätzlicher finanzieller Aufwand entsteht. „Ihn exakt zu ermitteln ist wichtig. Bei sehr komplexen Maßnahmen können die Kosten sehr schnell die Höhe des Kaufpreises erreichen oder sogar überschreiten“, so der Tipp von Architekt Weidemüller. Er verweist darauf, dass solche Zusatzkosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen in der Regel vom Verkäufer nicht benannt werden. Wenn doch, dann nur sehr vage und ohne fachtechnische Bewertungsgrundlage.

Besonders sei zu beachten, dass mehr als 10 bis 15 Jahre alte Bestandsimmobilien in der Regel die heutigen energetischen Anforderungen und Standards zur Dämmung der Gebäudehülle nicht oder nur teilweise erfüllen. Daraus resultierende und in naher Zukunft zu erwartende Investitionen sollten Immobilienerwerber ebenso im Blick haben und bei ihrem Finanzierungskonzept berücksichtigen.

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