Was Sie beachten sollten

Chaos bei städtischen Nebenkosten

München - Bei den Nebenkosten, die von der Stadt München eingefordert werden, gibt es Chaos, beklagt Paula G.* in der tz-Mietserie. Wir erklären, was Sie bei Betriebskosten beachten wollten.

Der Vermieter von Paula G.* ist die Stadt München. Seit 1998 wohnt die Bankangestellte in Perlach, gemeinsam mit fünf weiteren Mietparteien. An sich ist die 44-Jährige glücklich in ihrer Wohnung, Ärger mit dem Vermieter hatte sie noch nie. Umso weniger versteht sie, warum es seit drei Jahren so schlecht läuft mit der Nebenkostenabrechnung. Die von 2011 haben die Mieter immer noch nicht, im vergangenen Herbst bekamen sie aber die für das Jahr 2012. Doch diese Abrechnung war falsch. Die Mieter beschwerten sich und bekamen daraufhin neue Zahlen. „Das gibt es doch nicht, nach der ersten Abrechnung hätte ich für 2012 nachzahlen müssen, nach der zweiten Abrechnung bekomme ich jetzt Geld heraus. So ein Kuddelmuddel!“, ärgert sich Paula G.

Die Bewohner haben inzwischen eine Unterschriftenaktion gestartet und verlangen von der Stadt die Nebenkostenabrechnung für 2011 und eine Überprüfung der Abrechnung von 2012. „Die Nebenkosten sind in unserem Haus so hoch angesetzt, dass noch nie jemand nachzahlen musste. Da jetzt einige im Haus nachzahlen sollen, kann da etwas nicht stimmen“, sagt Paula G. Außerdem gehe sie davon aus, dass sie auch für 2011 etwas herausbekomme.

„Diese Forderungen der Mieterin an die Stadt verjähren zum 31.12.2014, also in der üblichen Verjährungsfrist von drei Jahren“, sagt Anja Franz, Sprecherin des Mietervereins München. „Für den Vermieter gilt hier im Wohnraummietrecht aber zusätzlich die Jahresfrist, in der er Nachzahlungsforderungen für Betriebskosten geltend machen muss“, sagt Franz. Da diese Ausschlussfrist schon zum Jahreswechsel 2012/2013 abgelaufen ist, kann der Vermieter nichts mehr nachverlangen.

Die tz erkundigte sich auch bei der GWG München, die das Haus verwaltet, warum es zu den Problemen kam. „Wir haben die Hausverwaltung 2012 von der Stadt übernommen und sollen auch für 2011 die Betriebskosten abrechnen“, sagt Torsten Kehr, bei der GWG Teamleiter des Betriebskostenmanagements. Allerdings sei bei der Übernahme nicht alles glatt gelaufen, „einige Unterlagen kamen verspätet bei der GWG an“, bedauern er und der GWG-Unternehmenssprecher Michael Schmitt. Nun sei die Abrechnung von 2011 erneut zur Korrektur bei der Abrechnungsfirm Brunata, so bald wie möglich solle sie an die Mieter versendet werden. „Wir hoffen, dass wir die Unklarheiten bald aus dem Weg geräumt haben“, sagt Kehr.

Susanne Sasse

Betriebskostenrechnung: Diese sechs Punkte sollten Sie unbedingt beachten

Nebenkostenabrechnungen im Briefkasten sind für Mieter oft unerfreulich. Ein kompliziertes Zahlenwerk, und am Ende läuft es oft auf eine Nachzahlung hinaus, begründet mit gestiegenen Heizkosten. Aber Achtung: Nicht immer sind die Forderungen des Vermieters berechtigt, sagt Anja Franz, Sprecherin des Mietervereins München. Wir erklären die sechs wichtigsten Punkte, die sie bei Betriebskostenrechnungen jetzt beachten sollten:

- Der Vermieter muss die Nebenkosten innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums geltend machen. Die meisten Vermieter rechnen immer zum Jahres­ende, also zum 31. Dezember, ab. Haben sie die Nebenkostenabrechnung von 2012 bislang den Mietern nicht gestellt, dann ist es jetzt zu spät, Nachforderungen geltend zu machen. Aber Achtung: Manche Vermieter rechnen immer zu einem anderen Zeitpunkt ab, beispielsweise immer zum Juni. Dann können sie die Nebenkosten für den Zeitraum von Juni 2012 bis Juni 2013 geltend machen – bis zum Juni 2014.

- Die Abrechnungsfrist ist nur eingehalten, wenn eine formell ordnungsgemäße Abrechnung an den Mieter geht. Das heißt: Die Abrechnung muss für einen Mieter verständlich und nachvollziehbar sein (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 84/07). Inhaltliche Fehler und Rechtschreibfehler kann der Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist aber korrigieren.

- Wenn der Mieter Geld vom Vermieter zurückbekommt und der ­Vermieter die Abrechnung nicht fristgerecht einwirft, dann muss er dem Mieter trotzdem sein Geld bezahlen. Denn die Ausschlussfrist gilt nur für den Vermieter. Die Rückzahlungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter verjähren innerhalb von drei Jahren.

- Ein Mieter, der trotz verspäteter Abrechnung Betriebskosten und damit eingetretener „Verfristung“ an den Vermieter nachgezahlt hat, kann diese rechtsgrundlos geleistete Nachzahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung wieder zurückfordern. Dies entschied Deutschlands oberstes Zivilgericht, der Bundesgerichtshof, im Jahr 2006 (Aktenzeichen: VIII ZR 94/05 ).

- Aufgepasst: Die erwähnte zwölfmonatige Abrechnungsfrist gilt nur für die Vermietung von Wohnraum. Für Gewerbeobjekte gibt es keine Ausschlussfristen für die Betriebskostenabrechnung.

- Das gilt übrigens auch dann, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat – etwa, weil die Gemeinde die Grundsteuer zu spät festlegt oder die Wasserwerke nicht fristgemäß abrechnen. Denn weil der Vermieter hierauf keinen Einfluss hat, darf er die Nebenkosten auch nach Ablauf von zwölf Monaten abrechnen. Die verspätete Vorlage der Abrechnung durch den Hausverwalter oder durch ein Abrechnungsunternehmen ist aber vom Vermieter zu vertreten (siehe Paragraf 556, Absatz 3, Bürgerliches Gesetzbuch).

Luxus pur: Exklusive Wohnungen in München

Für 3,2 Millionen Euro gibt es diese Glockenbach-Suite. Wir zeigen weitere exklusive Wohnungen. © Concept Bau
TEUERSTE MIETWOHNUNG: 6000 Euro monatlich für 256 Quadratmeter in der Altstadt: So viel muss man für die wohl teuerste Mietwohnung der Stadt hinblättern. Die liegt im dritten Stock der Hofstatt (Hackenstraße) – mit Blick auf die Frauenkirche und mit edelster Ausstattung. © Haag Klaus
Der Münchner Makler Bauwerk Capital (im Foto Christoph Lemp von Bauwerk Capital im Wohnzimmer) hat die Quartiere auf dem ehemaligen Gelände des Süddeutschen Verlags auf den Markt gebracht. Das Anwesen gehört einem Investor. Das Haus ist noch nicht komplett vermietet. © Haag Klaus
TEUERSTES KAUFOBJEKT: Satte 12,3 Millionen Euro hat die exklusive 610-Quadratmeter-Penthouse-Wohnung im Obergeschoss des Neubauprojekts Park Avenue an der Lerchenfeldstraße – unmittelbar am Englischen Garten und neben dem Nationalmuseum – gekostet. © ImmoInvest Lerchenfeld GmbH
Ein Münchner hat die Wohnung gekauft, wie es beim Investor, der Münchner ImmoInvest GmbH, heißt. Im zweiten Quartal 2015 sollen alle 23 Eigentumswohnungen fertig sein, die Hälfte ist noch zu haben. Der Vorgängerbau aus den 50er Jahren wurde längst abgerissen, die Alt-Mieter wurden abgefunden. © ImmoInvest Lerchenfeld GmbH
WIR STELLEN NUN WEITERE EXKLUSIVE IMMOBILIEN VOR: Pienzenauerstraße 123 und 125: Rund fünf Millionen Euro kostet die größte der zehn Wohnungen in diesem Neubau am Herzogpark, direkt am Isarufer. Sie ist 420 Quadratmeter groß – bis zu 460 Quadratmeter große Gärten sind für die Bewohner dabei. Dafür musste ein alter Luxus-Bungalow weg. © Duken & v. Wangenheim
Oberföhring / Grüntal: Im Grüntal, direkt am Brunnbach, entsteht dieses exklusive Wohnhaus mit 10 Parteien. Voraussichtliche Fertigstellung Frühjahr 2014. Die Wohnungen sind zwischen 148 und 346 Quadratmeter groß. Die größte kostet 3,8 Millionen Euro. Die Privatgärten sind bis zu 420 Quadratmeter groß.. © Duken & v. Wangenheim
Kaulbachstraße 61: Im Lehel musste das Mädchenwohnheim Ermelinda der Don-Bosco-Schwestern für die Luxuswohnanlage K61 weichen und umziehen. Die 43 Wohnungen im K61 sind zwischen 31 und 285 Quadratmeter groß. Die größte kostete 3,15 Millionen Euro. Alle Wohnungen sind längst verkauft. Ende 2014 sind sie fertig. © Bauwerk Capital
Osterwaldstraße 37: Im besten Schwabing versteckt sich diese im Bauhaus-Stil errichtete Mehrparteienresidenz im Grünen nahe des Englischen Gartens. Die fünf Wohnungen zwischen 156 und 226 Quadratmetern Größe wurden längst verkauft, die größte kostete 2,9 Millionen Euro. © Bauwerk Capital
Oettingenstraße 61: Im Bauprojekt O61 in der Oettingenstraße direkt am Eisbach sind alle 19 Wohnungen längst verkauft, die ersten Bewohner ziehen schon ein. Die 366 Quadratmeter große und rund fünf Millionen Euro teure Maisonette-Wohnung soll ein Fußballstar gekauft haben. © Bauwerk Capital
J.-Pschorr-Haus: Im Joseph-Pschorr-Haus in der Fußgängerzone, das im Oktober eröffnet wurde, gibt es nicht nur den Sport Scheck und Büros sondern auch 25 exklusive Mietwohnungen – fünf sind noch frei. Die teuerste mit 129 Quadratmetern geht über zwei Geschosse und kostet 4100 Euro Monatsmiete warm! © Bauwerk Capital
Tivoli-Garden im Tucherpark: 2,8 Millionen Euro teuer war die 191 Quadratmeter große Dachgeschoss-Maisonette-Wohnungen im Tivoli-Garden am Tucherpark. Das Gebäude mit den 21 Wohnungen ist als Terrassenhaus konzipiert, alle Quartiere sind verkauft. Der Bau läuft, Anfang 2015 ist der Einzug geplant. © Hochtief
Palais an der Oper: 27 Luxus-Wohnungen entstanden im Palais an der Oper, der ehemaligen Residenzpost. 14 davon sind bereits vermietet, die 200-Quadratmeter-Wohnung ist noch frei. Für 87 Quadratmeter muss man etwa 4600 Euro hinlegen! Dafür gibt es unter anderem einen Wäscheservice und Concierge. © Accumulata/LBBW Immobilien
The Seven: Münchens 56-Meter-­Luxusturm The Seven in der Müllerstraße: Das 700-qm-Penthouse oben hat ein Münchner Pharma- und Kosmetikunternehmer für 16 Millionen Euro gekauft. Die künftige Wohnung von Dietmar Holzapfel (Foto), Chef des Hotels Deutsche Eiche, kostet fünf Millionen Euro. © Haag

*Name geändert

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