Alarmierender Engpass

Grafik zeigt Münchner Wohnungs-Debakel

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Die Zahl der günstigen Wohnungen in München hat einen Tiefststand  erreicht.

München - Münchens größte Mietstudie offenbart einen alarmierenden Engpass: Die Preise türmen sich immer weiter auf und die Zahl der günstigen Wohnungen erreicht einen Tiefststand!

Früher lief das in München so: Die Preise für Wohnungen stiegen fünf Jahre und fielen fünf Jahre wieder, um dann wieder fünf Jahre zu steigen. Alle zehn Jahre erreichten die Mieten eine Spitze. Auch wenn sich die Welle zu immer neuen Rekorden aufschaukelte, konnten man sich auf den Abschwung verlassen. 1990 lief das so, 2000 auch – seit 2010 gilt das Naturgesetz aber nicht mehr. Die Preise türmen sich immer weiter auf und die Zahl der günstigen Wohnungen erreicht einen Tiefststand!

Ein Hilferuf nach bezahlbaren Bleiben: So steht es im neuen „Bericht zur Wohnungssituation“ des Planungsreferats, der nächste Woche im Rathaus vorgestellt wird und der tz vorliegt. „Wohnen in München muss bezahlbar bleiben“, schreibt Stadtbaurätin Elisabeth Merk im Vorwort. „Die Stadt München zieht alle Register, um den Anteil an preiswertem Wohnraum zu schützen und den Neubau zu fördern.“

Nettomieten bei Wiedervermietung: (GRAFIK VERGRÖßERN)

Für die Vergangenheit spricht ihr eigener Bericht eine andere Sprache: „Ein wesentliches Kennzeichen der Entwicklung ist der Rückgang der preisgünstigen Wohnungen.“ Das betrifft zwar vor allem den luxussanierten und umgewandelten Bestand von Investoren auf dem freien Markt, aber auch die „Eingriffsreserve“ der Stadt. Dazu gehören Sozialwohnungen und die weiteren Wohnungen der städtischen Gesellschaften GWG und Gewofag, die auch nur für 6,25 Euro pro Quadratmeter kalt vermietet werden.

Der Bericht offenbart einen dramatischen Rückgang: „Die Zahl der Sozialmietwohnungen und sonstigen Belegrechtswohnungen der städtischen Gesellschaften ist von ca. 120 000 im Jahr 1980 auf heute nur noch rund 75 000 geschrumpft.“ Noch vor zehn Jahren waren fast 13 Prozent aller Apartments im Mietpreis gebunden, zuletzt waren es nicht einmal mehr zehn Prozent. Die Quote ist im Bundes-Vergleich aber immer noch hoch: Nur Hamburg hat mehr geförderte Bleiben.

Das Prinzip Sozialwohnung und der Grund für den Rückgang: In München gehört jede zweite Wohnung Unternehmen, die billige Baukredite vom Staat bekamen und im Gegenzug nur kleine Mieten verlangen. Wenn die Darlehen auslaufen, fallen die Wohnungen aus der Preisbindung. Das ist derzeit massenhaft der Fall – ohne dass genügend neue dazukommen.

Was tut die Stadt? Merk verweist auf das fünfte Wohnungsprogramm. Bis 2016 soll der Wohnungsbau mit 800 Millionen Euro gefördert werden – 1800 Sozialwohnungen sollen pro Jahr entstehen. Im Bericht heißt es: „Angesichts der aktuellen Ausgangssituation ist davon auszugehen, dass es einen sehr langen Atem braucht.“

David Costanzo

Nur noch 74 000 günstige Wohnungen

Stadtbezirke Sozialwohnungen Weitere städtische Wohnungen
Altstadt-Lehel 190 259
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt 435 211
Maxvorstadt 448 347
Schwabing West 1206 45
Au-Haidhausen 2124 465
Sendling 790 1023
Sendling-Westpark 1826 1503
Schwanthalerhöhe 1855 345
Neuhausen-Nymphenburg 2116 3681
Moosach 1542 1779
Milbertshofen-Am Hart 4420 3663
Schwabing-Freimann 3781 108
Bogenhausen 1092 246
Berg am Laim 1585 3402
Trudering-Riem 3015 35
Ramersdorf-Perlach 6746 4245
Obergiesing-Fasangarten 916 2175
Untergiesing-Harlaching 654 1077
Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln 1250 688
Hadern 1619 896
Pasing-Obermenzing 2004 481
Aubing-Lochhausen-Langwied 1568 84
Allach-Untermenzing 324 9
Feldmoching-Hasenbergl 1598 1589
Laim 1143 1877
München 44 247 30 233
Quelle: Planungsreferat, Bericht zur Wohnungssituation 2010-2011

„Es gibt keine schnelle Lösung“

Alle zwei Jahre erscheint der „Bericht zur Wohnungssituation in München“ – kommende Woche steht im Rathaus die verspätete Version für die Jahre 2010 und 2011 auf der Tagesordnung. Auf über 130 Seiten beleuchten Stadtbaurätin Elisabeth Merk und ihr Planungsreferat alle Seiten des Marktes – Münchens größte Wohnstudie. Die Fakten und die Ursachen für die Lage:

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen?
"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen? © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer.
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig.
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei.
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird.
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden.
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel!
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken.
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig.
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht!
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere.
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen!
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig.
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen.
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten.
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist.
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner.
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden. 
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden.  © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Schnäppchen für Schnellentschlossene": Hier liegt der absolute Ladenhüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen.
"Schnäppchen für Schnell­entschlossene": Hier liegt der absolute Laden­hüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht.
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht. © Jens Schieren beck/dpa/tmn

- München ist attraktiv. Allein in den beiden Jahren des Berichtszeitraums wuchs die Zahl der Wohnberechtigten (inklusive Zweitwohnsitze) um 3,3 Prozent auf 1 437 267 Einwohner. Mittlerweile ist München sogar fast schon eine 1,5 Millionen-Stadt! Grund sind die Zua­groasten und die immer neuen Geburten-Rekorde. „München ist im Vergleich zu vielen anderen Regionen in Deutschland in einer beneidenswerten Situation“, heißt es im Bericht.

- Gleichzeitig war der Dämpfer der Finanzkrise in München nur von kurzer Dauer. Die Kaufkraft steigt – Ende 2011 verdiente ein Münchner im Durchschnitt 37,2 Prozent mehr als die Menschen im Rest der Republik. Tendenz steigend.

- Mit diesem Wachstum können die Wohnungen nicht mithalten. Im Berichtszeitraum wuchs der Bestand an Wohnungen nur um 0,9 Prozent auf 756 385. Hier zeigt sich in zwei Jahren schon eine Entwicklung, die langfristig zu den Horror-Mieten führte. Immer mehr Menschen konkurrieren um den bestehenden Wohnraum. Die Preise steigen! Im Zentrum werden leicht 15 Euro pro Quadratmeter kalt fällig.

- Die Kehrseite der Medaille: Die Zahl der Münchner mit Anspruch auf eine Sozialwohnung ist groß. „Die Vormerkzahlen sind in den letzen Jahren mit über 10 000 auf sehr hohem Niveau verblieben und es ist nicht absehbar, dass hier ein Rückgang erfolgt“, steht im Bericht. Die Not wird immer größer, denn der Anteil der Menschen mit der höchsten Dringlichkeitsstufe 1 nimmt stetig zu. Dabei wurden 2011 nur 3000 Sozialwohnungen neu vergeben! Damit zumindest die dringlichsten Fälle mittelfristig eine günstige Bleibe bekommen, brauche es mindestens 1300 neue Sozialwohnungen pro Jahr, davon 900 für die untersten Einkommensgruppen. „Kurzfristig wird sich keine schnelle Lösung abzeichen“, mahnt der Bericht. München – reiche Stadt mit armen Mietern.

Hier ist Wohnen in München besonders teuer

The Seven: 14 Millionen Euro! Das 400-Quadratmeter-Penthouse im alten Kraftwerk in der Müllerstraße soll ein Chemie-Magnat gekauft haben. © aiP Gärtnerplatz GmbH & Co.KG
Hofstatt: 3,4 Millionen Euro! Auch die 286-Quadratmeter-Wohnung in der Hofstatt auf dem ehemaligen Gelände der Süddeutschen Zeitung ist schon weg. © formstadt architekten
Grüntal: 3,3 Millionen Euro! Ist noch zu haben: die 182 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung im Grüntal, wo das Wirtshaus weichen musste. © Bayerische Hausbau
Kaulbachstraße: 3,15 Mio.! Die Dachmaisonette in diesem Neubau ist 235 Quadratmeter groß. Sonst liegen die Preise hier zwischen 8900 € bis 14 000 €. © Bauwerk Capital
Osterwaldstraße: 2,9 Mio €! Die 226-Quadratmeter-Wohnung hat riesige Dachterrassen. Der Quadratmeter kostet im Haus 10 000 bis 12 800 Euro. © Bauwerk Capital
Tivoli: 2,8 Mllionen Euro! Direkt am Englischen Garten entsteht dieser Neubau am Eisbach. Die Dachgeschoss-Maisonette ist 191 Quadratmeter groß. © Bauwerk Capital

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