Eigentum clever finanzieren

Darlehen mit Kündigungsoption: Wann lohnt es sich?

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Mit einem Darlehen mit Kündigungsoption können Bauherren ihr Haus clever finanzieren.

München - Wer sein Immobiliendarlehen vorzeitig kündigt, muss dafür Entschädigungszahlungen leisten. Nicht so bei einem Darlehen mit Kündigungsoption. Doch auch hier entstehen Kosten:

Wer ein Immobiliendarlehen abschließt, vereinbart für dieses in der Regel eine Spanne zwischen 5 und 20 Jahren als Zinsbindungszeit. In dieser Frist zahlt er den entsprechend dem Vertrag festgelegten Zinssatz, der gemeinsam mit dem Tilgungsbetrag die Höhe der monatlichen Rate bestimmt. Im Lauf der Zeit wird dabei der Tilgungsanteil immer größer, weil ja der Zinsanteil durch die laufende Tilgung weniger wird.

Anbieter wechseln

Nach Ablauf der Frist führt der Kreditnehmer sein Darlehen bei der Bank zu neuen Konditionen weiter oder wechselt, falls er eine günstigere Offerte ausfindig macht, zu einem anderen Anbieter. In der Regel ist es ratsam, nicht vor Ablauf der Zinsbindungszeit frühzeitig aus dem Vertrag auszusteigen, da der Kreditgeber ansonsten das Recht hat, eine Vorfälligkeitsentschädigung für die ihm entgangenen Zinseinnahmen zu verlangen, welche – je nach Restdarlehen und Restlaufzeit – in Höhe eines fünfstelligen Betrags anfallen kann.

Mittlerweile auf dem Markt zu haben sind allerdings auch Immobilienkredite mit der Option, jederzeit aus dem Darlehen auszusteigen und es zurückzuzahlen, ohne dass dafür eine Entschädigungszahlung anfällt. Eine Begründung für die Kündigung braucht der Kunde nicht angeben. Allerdings: Die Bank lässt sich die eingeräumte Flexibilität mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Für Darlehen mit Kündigungsoption fallen zwischen 0,2 bis 0,3 Prozent mehr Zinsen an als für Verträge ohne Ausstiegmöglichkeit.

Wann lohnt es sich?

Rechnet der Kreditnehmer damit, in absehbarer Zeit über eine höhere Summe zu verfügen, ist ein Darlehen mit Kündigungsoption eventuell die richtige Wahl. Erhält er beispielsweise aus einer Erbschaft oder dem Verkauf einer anderen Immobilie Geld, kann er mit diesem den noch ausstehenden Darlehensbetrag ablösen. Auch für diejenigen, die sich die Möglichkeit offenhalten möchten, bei weiter sinkenden Zinsen ohne Zusatzkosten eine Umschuldung zu einem günstigeren Kreditgeber vorzunehmen, kann eine Baufinanzierung mit flexiblem Ausstieg infrage kommen. Bei herkömmlichen Darlehen ist dies erst nach Ende der Zinsbindungsfrist oder frühestens nach zehn Jahren Laufzeit, unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist, im Rahmen einer ordentlichen Kündigung möglich.

Nutzen abwägen

In bestimmten Situationen sind Darlehen mit einem Kündigungsrecht für den Kunden also mit Vorteilen verbunden, allerdings verursacht die Option auch einiges an Kosten: Verlangt die Bank für diesen Vertragsbaustein beispielsweise 0,3 Prozent mehr Zinsen als für die herkömmliche Kreditvariante, können so über mehrere Jahre gerechnet einige Tausend Euro an zusätzlichen Zinsausgaben entstehen. Deshalb sollten Kreditnehmer gut abwägen, wie wahrscheinlich es ist, dass sie das Kündigungsrecht auch tatsächlich nutzen. Hinzu kommt: Die Rechnung geht nur auf, wenn sich die Zinsen zum Zeitpunkt des Ausstiegs auf ähnlich niedrigem Niveau bewegen wie heute. Lägen sie hingegen deutlich höher, hätte der Kunde auch ohne Ausstiegsoption die Möglichkeit, den Vertrag ohne Entschädigung zu beenden. Da die Bank das zurückerhaltene Geld als neues, höherverzinstes Darlehen ausgeben oder es in Pfandbriefen anlegen könnte, ohne dass ihr ein Verlust entstünde, dürfte sie in diesem Fall keine Vorfälligkeitsgebühr verlangen. 

Vorfälligkeitsschutz

Eine Alternative stellen Darlehensverträge dar, die eine Begrenzungsregelung zur Vorfälligkeitsentschädigung im Kündigungsfall enthalten, ohne dafür eine Zinsaufschlag zu erheben. Einige wenige Kreditgeber beschränken die Entschädigung auf einen bestimmten Prozentsatz. Es fallen dann beispielsweise maximal 2,5 oder 3 Prozent der Kreditsumme bei einem Ausstieg für den Kunden an – also deutlich weniger als die 20 Prozent, die Banken zurzeit üblicherweise als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Andere gewähren die Option, in Härtefällen, etwa bei berufsbedingtem Umzug, längerer Krankheit oder Pflegebedürftigkeit, vorzeitig ohne Entschädigung aussteigen zu dürfen.

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