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"Meine Vermieterin will mich loswerden"

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Von: Susanne Sasse

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Johanna Schawe
Muss Johanna Schawe bald ausziehen? © Westermann

Eichenbau - "Jetzt will sie mich loswerden", sagt Johanna Schawe aus Eichenau über ihre Vermieterin. Begründung: Das Haus sei einsturzgefährdet. Das Team des tz-Mietertags ging dem Fall auf die Spur.

Johanna Schawe (71) wohnt seit 16 Jahren in einem Haus in Eichenau im Kreis Fürstenfeldbruck. Hier war sie lange glücklich – bis auf einmal die Welt um sie herum zusammenbrach … Im Jahr 2008

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Johanna Schawes verstorbener Mann erledigte viele Arbeiten am und um das Haus. © fkn

starb Johannas Mann, damals 60 Jahre alt, an Krebs: „Er hat hier alle Hausmeisterarbeiten kostenlos erledigt – deshalb hatten wir bis zu seinem Tod ein gutes Verhältnis zu der Vermieterin. Aber jetzt will sie mich loswerden“, sagt Schawe. Begründung: Das Haus sei einsturzgefährdet. Johanna Schawe teilt diese Angst aber nicht.

Im Januar kam die Vermieterin zu Johanna Schawe und sagte ihr, sie solle ausziehen. Kurz danach gab sie ihr den Brief eines Bau-Sachverständigen, in dem dieser schreibt, dass Einsturzgefahr bestehe, weil die Bodenplatte unterspült sei. Er empfehle, das Gebäude zu räumen. Weiter: „Angebote für die Sanierung der Schäden liegen vor. Es bleibt jedoch Ihre Entscheidung, die Reparaturmaßnahmen durchzuführen oder das Gebäude abzureißen.“

Die tz kontaktierte die Vermieterin. Diese bestätigte, sie habe der Mieterin mündlich gekündigt. Anja Franz vom Münchner Mieterverein stellt aber klar: „Eine mündliche Kündigung reicht nicht. Die ist unwirksam!“ Sie empfiehlt der tz-Leserin, mit der Vermieterin über einen Aufhebungsvertrag zu verhandeln: „In solchen Fällen ist es üblich, dass sich der Vermieter zur Zahlung von 20 000 bis 30 000 Euro verpflichtet, wenn die Mieterin auszieht.“

Und hätte es überhaupt so weit kommen dürfen? Beate Marschall, Geschäftsführerin des Mietervereins, erklärt, dass der Vermieter während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses dafür verantwortlich ist, dass das Haus bewohnbar bleibt. „Nach dem Schreiben des Sachverständigen – um ein Gutachten handelt es sich nicht – besteht angeblich Einsturzgefahr, da die Standsicherheit des Gebäudes nicht mehr gegeben sei“, fasst Marschall zusammen. Auf der anderen Seite ist eine vorübergehende Sicherung zwar aufwändig, aber durchaus möglich. Auch werde aus dem Brief nicht klar, ob die Eigentümerin ihre Gebäudeunterhaltspflicht ausreichend wahrgenommen hat oder ob es eine andere Schadensursache gibt. „Da der Sachverständige schreibt, Sanierungsangebote liegen vor, ist eine Instandsetzung möglich“, sagt Marschall. Bis zur so genannten Opfergrenze (siehe unten) ist die Vermieterin verpflichtet, Reparaturen durchzuführen. Eine sofortige Räumung käme nur in Betracht, wenn tatsächlich Gefahr für Leib und Leben besteht. Dann müsste die Vermieterin der Mieterin bis zur Behebung des Mangels allerdings Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen und die Mieterin zum Umzug in diese Ersatzwohnung auffordern. Einfach kündigen geht nicht!

Susanne Sasse

Die Opfergrenze im Mietrecht

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter eigentlich unbeschränkt zur Reparatur einer Mietsache, also etwa einer Wohnung. Es gibt aber eine Ausnahme: Der Bundesgerichtshof entwickelte die Opfergrenze (Urteil vom 20.7.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 342/03). Das heißt: Wenn die Reparaturkosten unverhältnismäßig hoch wären (und der Vermieter somit Vermögen opfern müsste), kann der Mieter die Beseitigung des Mangels nicht verlangen. Die Opfergrenze ist erreicht, wenn der Reparaturaufwand den Verkehrswert des Gebäudes um das Dreifache oder mehr übersteigt.

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