Achtung, Jahreswechsel!

Fristen & Termine: Was Mieter jetzt wissen müssen

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Mieter, aufgepasst! Es könnten noch Nachzahlungen drin sein.

München - Der 31. Dezember ist für eine Reihe von Verjährungs-, Abrechnungs- und Einspruchsfristen ein wichtiger Stichtag. Die tz hat zusammen mit dem Mieterverein München die wichtigsten Fristen und Termine für Mieter zusammengefasst.

Der Vermieter hat die Betriebskostenabrechnung noch nicht verschickt? Dann wird’s Zeit – sonst freut es die Mieter. Aber was, wenn der Ex-Vermieter die Kaution nach nun drei Jahren immer noch schuldig ist? Dann müssen die Mieter sofort handeln! Der 31. Dezember ist für eine Reihe von Verjährungs-, Abrechnungs- und Einspruchsfristen ein wichtiger Stichtag. Die tz hat zusammen mit dem Mieterverein München die wichtigsten Fristen und Termine für Mieter zusammengefasst:

  1. Bei vielen Mietern endet am 31. Januar die Abrechnungsfrist für Betriebskosten. Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Mieter die Vermieterabrechnung erhalten haben. Danach kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachzahlungen mehr fordern. Aber Achtung: Manche Vermieter rechnen immer Ende Juni ab, dann endet die Abrechnungsfrist auch erst Ende Juni.
  2. Wenn Mieter mit der Anrechnung der Betriebskosten nicht einverstanden sind, müssen sie diese Einwendungen dem Vermieter nach spätestens zwölf Monaten mitgeteilt haben. Danach ist kein Einspruch mehr möglich, egal ob er berechtigt ist oder nicht.
  3. Wichtig: Nur wenn der Vermieter die Abrechnung zu spät stellt, ist sein Anspruch aus Nachzahlungen ausgeschlossen. Für den Mieter gibt es so eine Ausschlussfrist nicht, sein Anspruch auf Abrechnung bleibt bestehen. Ergibt die Abrechnung ein Guthaben für den Mieter, muss der Vermieter dieses auch bei verspäteter Abrechnung auszahlen.
  4. Die Abrechnungsfrist kann der Vermieter nur wahren, wenn seine Abrechnung formell ordnungsgemäß ist, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) (Aktenzeichen: VIII ZR 115/04). Das ist sie dann, wenn sie für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar und verständlich ist (Aktenzeichen: VIII ZR 84/07). Aber Achtung: Inhaltliche Fehler, etwa Verschreiber oder Ähnliches, spielen hier keine Rolle, der Vermieter kann diese sogar im Nachhinein korrigieren.
  5. Ist dagegen ein formeller Fehler gegeben, ist die Abrechnung zum Beispiel unverständlich oder ein falsches Mietobjekt genannt (bei großen Vermietern keine Seltenheit), dann muss der Mieter darauf nicht hinweisen. Er kann einfach warten, bis die Jahresfrist abgelaufen ist und sich dann darauf berufen, dass die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist und er deshalb nicht zahlen muss.
  6. Auch wenn der Mieter zuvor erklärte, er werde Nachforderungen in jedem Fall begleichen, muss er bei einer verspäteten oder formell fehlerhaften Abrechnung nicht zahlen. Dies entschied der BGH (Aktenzeichen: VIII ZR 84/07).
  7. Ein Mieter, der trotz verspäteter oder formell fehlerhafter Abrechnung Betriebskosten nachgezahlt hat, kann diese Nachzahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern, entschied der BGH (Aktenzeichen: VIII ZR 94/05). Der Mieter hat sogar drei Jahre Zeit, erst dann ist sein Anspruch auf Rückzahlung verjährt.
  8. Auch für andere Ansprüche aus einem Mietverhältnis gilt eine dreijährige Verjährungsfrist: für den Vermieteranspruch auf Mietzahlung, ebenso für den Mieteranspruch auf Rückzahlung der Mietkaution und für Zahlungsansprüche des Mieters und des Vermieters aus einer ordnungsgemäß gestellten Betriebskostenabrechnung. Die Verjährungsfrist beginnt ab Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vertragspartner davon erfahren hat. Am 31. Dezember verjähren jetzt also alle Ansprüche, die im Jahr 2011 entstanden sind. Hat ein Mieter etwa damals seine Miete nicht bezahlt, kann der Vermieter sie ab Donnerstag nicht mehr erfolgreich einklagen.

Susanne Sasse

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