Mietrecht

Schönheitsreparaturen: Jede Menge unwirksame Klauseln

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Schönheitsreparaturen, etwa Malerarbeiten, auf den Mieter zu übertragen, ist gar nicht so einfach. Enthält der Mietvertrag unwirksame Klauseln, braucht der Mieter beim Auszug nicht zu renovieren.

Schönheitsreparaturen sorgen neben Nebenkostenabrechnungen am häufigsten für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Das Problem: Viele Klauseln vor allem in älteren Mietverträgen sind rechtlich unwirksam.

Was das Gesetz sagt

Der ganze Schlamassel mit den Schönheitsreparaturen beginnt bei vielen mit einem grundlegenden Irrtum. Die meisten Menschen glauben nämlich, dass Schönheitsreparaturen grundsätzlich Sache des Mieters sind. Das Gegenteil ist jedoch der Fall: Die Instandhaltung der Wohnung und damit auch die Schönheitsreparaturen obliegen gemäß § 535 BGB dem Vermieter. Schließlich zahlt der Mieter für die (Ab)Nutzung der Wohnung monatlich Miete.

Was Gerichte sagen

Trotzdem findet sich in nahezu allen Formular-Mietverträgen entsprechende Klauseln, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Die Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat sich hier jedoch in den letzten Jahren massiv zu Gunsten der Mieter und damit im eigentlichen Sinne der Gesetzgebung verändert. In drei Urteilen vom 18. März 2015 wurden zum Beispiel Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen und die sogenannten Quotenklauseln in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt.

„Kurz zusammengefasst: Wenn eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, muss der Mieter auch am Ende nicht streichen. Und es ist auch die Klausel unwirksam, dass man am Ende zwingend streichen muss, wenn man auszieht“, sagt Anja Franz vom Mieterverein München. Mieter dürfen also nicht verpflichtet werden, anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu tragen, wenn sie vor Fälligkeit des im Mietvertrag festgelegten Fristenplans ausziehen (BGH, Az. VIII ZR 242/13).

Keine starren Regeln

In vielen Mietverträgen findet sich die sogenannte 3-5-7-Regel. Demnach müssen Schönheitsreparaturen in Küchen und Bädern/Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre ausgeführt werden. Diese starre Fristenregelung ist laut BGH (Az. VIII ZR 361/03) ebenfalls unwirksam. Allerdings entscheidet hier der Wortlaut. Gültig sind demnach Klauseln mit abschwächenden Begrifflichkeiten wie „im Allgemeinen alle drei Jahre“. Dann kann die an den Mieter übertragene Renovierungspflicht nach tatsächlicher Abnutzung bewertet werden.

Lieber unrenoviert

Es gibt also noch Hoffnung für Vermieter – allerdings nicht besonders viel. „Wir empfehlen unseren Vermietern, das ganze Thema Schönheitsreparaturen im Vertrag sein zu lassen und lieber in die Miete einzukalkulieren. So ist halt der Rechtsstand“, sagt Thomas Fuhrmann vom Bayerischem Wohnungs- und Grundeigentümerverband (BWE). Wenn es zum Streit komme, sei meist ein Sachverständiger fällig, der schnell 1500 Euro koste. Er empfiehlt deshalb als „bessere Lösung für beide Seiten“, die Wohnung unrenoviert zu übergeben.

Wichtig für Mieter hier mit Blick auf den möglichen späteren Auszug: Ein ordentliches Übergabeprotokoll als Nachweis, in dem alles genau vermerkt ist. Wenn überhaupt, so Fuhrmann, solle man als Vermieter nur bei neuwertig renovierten Wohnungen auf die Schönheitsreparaturklausel bestehen und dann nur Mietverträge auf dem neuesten Stand benutzen.

Mitglied im BWE wird man als Vermieter einer Wohnung übrigens schon für 48 Euro. Beim Mieterverein München kostet die Mitgliedschaft deutlich mehr: 74 Euro pro Jahr. Trotzdem hat der Verein über 70 000 Mitglieder und 20 fest angestellte Anwälte. Die erklären einem zum Beispiel, dass Schönheitsreparaturen nur all das betreffen, „was mit Farbe zu tun hat“ (Anja Franz). Also zum Beispiel Wände, Fenster, Türen, aber nicht das Parkett oder der Fußbodenbelag.

Freie Farbwahl

In der Mietzeit schwarz, rot oder lila Farbe ist ein anderes wichtiges Stichwort: Farbwahlklauseln in Mietverträgen sind ebenfalls unwirksam. Mieter können also in der Mietzeit die Wände so streichen wie sie gern möchten: Ob nun schwarz, rot oder lila. Am Ende muss die Wohnung dann allerdings wieder in einem neutralen gedeckten Farbton (meist weiß) gestrichen werden. Man darf übrigens im Mietvertrag auch nicht dazu verpflichtet werden, das von einem Handwerker machen zu lassen. „Es muss allerdings ordentlich aussehen“, so Franz. Sie empfiehlt generell, bei der Wohnungsübergabe einen Experten vom Mieterverein hinzuziehen – das kostet zwar 50 bis 70 Euro extra, kann aber einen weiteren Streit in Sachen Schönheitsreparaturen verhindern.

von Lars Becker

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