Telefon, Ungeziefer, Hausmeister ...

Nebenkosten: 40 Fakten, die Mieter wissen müssen

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Mieter erhalten jährlich eine Nebenkostenabrechnung.

München - Das Entschlüsseln der Betriebskostenabrechnung ist nicht einfach. Trotzdem ist sie kein Hexenwerk. Das zeigt ein neues Buch. Die tz stellt vierzig wichtige Themen vor.

Klaus Lützenkirchen: „Mietnebenkosten von A-Z“ Beck im dtv, 19,90 Euro.

Sie ist für viele ein Buch mit sieben Siegeln: Die jährliche Abrechnung der Mietnebenkosten. Tatsächlich ist sie so kompliziert, dass es den Mietern sogar zumutbar ist, extra für das Entschlüsseln der Abrechnung einen Taschenrechner anzuschaffen. Trotzdem ist sie kein Hexenwerk. Das zeigt das neue Buch „Mietnebenkosten von A-Z“ von Klaus Lützenkirchen, das jetzt als Beck-Rechtsberater im dtv-Verlag erschienen ist (19,90 Euro). Darin erklärt der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht alle Begriffe rund um die zweite Miete. Die tz stellt vierzig wichtige Themen vor:

Das ABC der Miet-Nebenkosten

Ablesen der Zähler: Die Zählerstände müssen abgelesen und dann mit den Anfangswerten der Abrechnungsperiode verglichen werden. Der Vermieter muss den Termin mit einer angemessenen Vorfrist (z.B. zehn Tage) ankündigen.

Allgemeinstrom: Unter dieser Bezeichnung werden häufig die Kosten der allgemein genutzten Hausteile abgerechnet. Theoretisch können nur die Kosten für die Beleuchtung umgelegt werden. Es ist zweifelhaft, ob auch andere Stromquellen mit abgerechnet werden können, etwa Steckdosen im Treppenhaus.

Baumfällung: Kann unter Umständen umlegbar sein – und zwar dann, wenn die Kosten laufend anfallen. Gilt in Gegenden, die häufig von Stürmen heimgesucht werden. Brandmeldeanlagen: Hier hängt die Umlagefähigkeit davon ab, ob die Anlage mechanisch oder elektronisch geregelt ist. Bei Letzteren ist eine jährliche Wartung vorgeschrieben, die als sonstige Betriebskosten umlegbar ist. Bei mechanischen Anlagen fallen nur nicht umlagefähige Arbeiten an.

CO2-Störmeldeanlage: Verwendung in Tiefgaragen. Umlegbar, sofern es sich um laufende Kosten wie Wartung handelt.

Dachrinnenheizung: Soll Eiszapfen verhindern. Kann im Zweifel unter sonstige Betriebskosten abgerechnet werden. Allerdings gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit – und damit die Frage, wie wahrscheinlich die Eiszapfenbildung eigentlich ist. Eichkosten: Verbrauchserfassungsgeräte müssen regelmäßig geeicht werden, die Kosten sind auf den Mieter umlegbar.

Erdgeschossmieter: Übernimmt er die Straßenreinigung und den Winterdienst, kann ihm der Vermieter einen Mietnachlass gewähren. Den kann er wiederum auf alle Mieter des Hauses – also auch auf den Erdgeschossmieter – umlegen.

Fahrstuhl: Die „Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs“ sind umlagefähig. Dazu zählt der Strom, die Beaufsichtigung, die Bedienung, die Pflege und Wartung und Reinigung des Fahrstuhls. Die Umlage auf Erdgeschossmieter ist zulässig.

Gebot der Wirtschaftlichkeit: Es soll Vermieter zur sparsamen Bewirtschaftung anhalten. Die Verletzung dieses Gebots führt dazu, dass einzelne Positionen gar nicht oder nur zum Teil abgerechnet werden können.

Graffiti: Kosten zur Entfernung von Graffitis sind nicht auf den Mieter umlegbar.

Glühbirnen: Gelten als Instandhaltungskosten, können nicht umgelegt werden.

Hausmeister: Kosten für den Hauwart kann der Vermieter umlegen. Das gilt auch für Büromaterialien (Fax-Papier, Toilettenpapier) im Hausmeisterbüro.

Heizkosten: Werden meist seperat abgerechnet. Mindestens 50 Prozenbt und maximal 70 Prozent der Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage sind verbrauchsabhängig umzulegen. Die restlichen Kosten sind umzulegen nach Wohn- oder Nutzfläche. Insolvenz: Ist der Vermieter insolvent, ist der Insolvenzverwalter für sämliche Betriebskostenabrechnungen zuständig.

Instandhaltungskosten: Gehören nicht zu den Betriebskosten. Die Instandhaltung des Gebäudes ist Sache des Vermieters und nicht umlagefähig.

Jahresabrechnung: Sie besteht aus einer Gesamt- und einer Einzelabrechnung.

Klingelanlage: Knifflig. An sich werden die Kosten für die Wartung einer Klingel- und Gegensprechanlage nicht als Betriebskosten anerkannt. Entstehen die Kosten aber regelmäßig und ist eine Umlage ausdrücklich vereinbart, können sie als sonstige Betriebskosten gelten.

Leerstandskosten: Die Betriebskosten, die auf leerstehende Räume entfallen, können nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden.

Modernisierung: Sie muss drei Monate im voraus angekündigt werden – 11 Prozent der Kosten kann.

Müllabfuhr: Umlegbar als „Kosten der Straßenreinigung und Müllentsorgung“.

Nachforderung: Die Differenz zwischen Vorauszahlungen und dem Abrechnungsergebnis. Ist das Saldo positiv, hat der Mieter ein Guthaben.

Oberflächenwasser: Bei Wasser, das infolge von Niederschlag (Regen oder Schnee) entsorgt wird, berechnen sich die Kosten nach der bebauten Fläche.

Pförtner: Die Umlagefähigkeit ist einzelfallabhängig, vor allem bei großen Wohnanlagen aber möglich.

Qualität der Leistungen: Spielt in der Betriebskostenabrechnung keine Rolle.

Rabatte: Müssen vom Vermieter an den Mieter weitergegeben werden.

Rasenmäher: Als Kosten der Gartenpflege umlagefähig, inklusive Benzin, Steuer und Versicherung.

Rechtsschutzversicherung: Eine solche Versicherung des Vermieters ist nicht umlagefähig.

Sand: Wird Sand auf einem Spielplatz erneuert, kann dieser unt er„Kosten der Gartenpflege“ umgelegt werden. Sauna: Der Unterhalt gehört zu sonstigen Betriebskosten. Die Heizkosten fallen unter die entsprechende Heizkostenposition.

Schornsteinfeger: Kosten sind umlegbar.

Sperrmüll: Wird er regelmäßig entsorgt, sind die Kosten umlegbar. Hinterlässt ein Mieter nach dem Auszug Sperrmüll in der Wohnung, darf die Entsorgung aber nicht auf alle Mieter umgelegt werden.

Taschenrechner: Um die Betriebskostenabrechnung nachzuvollziehen, ist dem Mieter die Anschaffung eines Taschenrechners zumutbar.

Telefon: Nur Telefonkosten einer Notrufbereitschaft für den Fahrstuhl oder die des Hausmeisters im Rahmen seiner Tätigkeit sind umlagefähig.

Tiefkühltruhe: Mieter dürfen diese Geräte nicht an den Allgemeinstrom hängen. Wird die Truhe vom Vermieter zur Verfügung gestellt, kann er den Strom umlegen. Trinkgeld: Sache des Vermieters – nicht umlagefähig.

Ungeziefer: Entfernung als „Kosten der Hausreinigung“ umlagefähig.

Verbrauchsabhängige Abrechnung: Üblich bei Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung. Sind Wasseruhren angebracht, auch bei den Kosten der Wasserversorgung. Strom wird meist direkt vom Mieter bezahlt.

Verzugszinsen: Wenn sich eine Partei mit einer Geldzahlung in Verzug befindet, kann der andere Zinsen verlangen – fünf Prozentpunkte mehr als den Basiszinssatz.

Winterdienst: Kosten als „Kosten der Straßenreinung und Müllentsorgung“ umlegbar.

Zählermiete: Die Zählermiete für Wasserzähler wird den Kosten der Wasserversogung zugerechnet.

Zweite Miete: Üblicher Begriff für Betriebskosten – sie machen oft bis 30 Prozent der Kaltmiete aus. Marc Kniepkamp

Marc Kniepkamp

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen?
"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen? © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer.
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig.
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei.
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird.
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden.
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel!
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig.
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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