Die Fakten und Expertin im tz-Interview

Mietpreisbremse: So soll sie funktionieren

München - Kommt die schwarz-rote Koalition zustande, dürfen sich viele Mieter über ein Verbesserungspaket freuen. Die tz beantwortet die wichtigsten Fragen und sprach mit Beatrix Zurek, der Landesvorsitzenden des Mietervereins.

Kommt die schwarz-rote Koalition zustande, dürfen sich viele Mieter über ein Verbesserungspaket freuen. Geschnürt hat es der zuständige Arbeitskreis unter Leitung des amtierenden Wohnungsbauministers Peter Ramsauer (CSU) und seines SPD-Partners Florian Pronold. Enthalten sind u. a.: eine Mietpreisbremse, Veränderungen bei den Maklergebühren und eine zeitliche Verlängerung der Kappungsgrenze. Die Pläne im Einzelnen:

Was ist die Mietpreisbremse überhaupt und was wollen die Koalitionäre?

Seit Mai dürfen Mieten auf einem angespanntem Wohnungsmarkt binnen drei Jahren nur noch um 15 Prozent steigen, davor war noch eine Erhöhung um 20 Prozent möglich. Nun sollen die Mieten zwar weiterhin um 15 Prozent steigen, allerdings in einen Zeitraum von vier Jahren.

Was passiert bei einem Mieterwechsel, also bei Neuvermietung?

Da greift wiederum eine Bremse: Vom neuen Mieter darf nur eine Miete verlangt werden, die maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (laut Mietspiegel) liegt.

Gelten die geplanten Maßnahmen flächendeckend?

Nein. Man wolle nicht mit der „Gießkanne über die Bundesrepublik gehen“, sondern ziele auf Regionen mit Problemen, so Peter Ramsauer und Florian Pronold. Wo sie benötigt werden, sollen die Länder festlegen. In Bayern sind schon jetzt 89 Städte, darunter München, als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen – hier würde die Mietpreisbremse also ebenso greifen wie in Berlin oder Hamburg.

Gibt es Veränderungen bei der Umlage von Sanierungskosten?

Auch hier ist sollen Mieter entlastet werden: Kosten für die energiesparende Sanierung von Gebäuden sollen künftig zu zehn statt zu elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können.

Wie reagieren die Vermieter?

Der Münchner Haus- und Grundbesitzerverein bezeichnet eine gesetzliche Begrenzung bei neuen Mietverträgen „nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichts als verfassungswidrig“. Vorsitzender Rudolf Stürzer hatte schon im Wahlkampf gewarnt: Die sogenannte Wirtschaftlichkeit der Vermietung wäre dann nicht mehr gewährleistet, jedenfalls dann nicht, wenn ein Mietspiegel herangezogen werde, in den, wie in das Münchner Zahlenwerk, auch Bestandsmieten eingeflossen sind. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen erklärte: „Mietendeckel führen grundsätzlich nicht dazu, dass Wohnen bezahlbarer wird.“ Nötig sei mehr Wohnungsneubau.

Und wie soll der Wohnungsknappheit begegnet werden?

„Bauen, bauen, bauen – auch in preiswerten Mietsegmenten“, so lautet Peter Ramsauers Antwort auf Wohnraumengpässe. In den besonders belasteten Regionen soll deshalb die vor einigen Jahren ausrangierte jährlich sinkende Abschreibung für Anlagen im Mietwohnungsneubau (degressive Afa) wieder eingeführt werden.

Welche Maßnahmen sind im Bereich Vermittlungsgebühren vorgesehen?

„Es gilt ab demnächst der Grundsatz: Wer einen Makler bestellt, der muss ihn auch bezahlen“, sagte Pronold. Bisher mussten die oft deftigen Maklergebühren immer von den Mietern aufgebracht werden.

Gibt es weitere Verbesserungen für schmale Geldbeutel?

Für Geringverdiener soll es wieder einen Heizkostenzuschuss beim Wohngeld geben, der 2011 weggefallen war.

Gibt es eine Laufzeit für all diese Maßnahmen?

Sie werden zunächst auf fünf Jahre angelegt. Und: Alle Vorschläge stehen wie andere Themen der schwarz-roten Arbeitsgruppen unter Finanzierungsvorbehalt.

BW

Renovierung, Abriss: Diese Wohnungen stehen leer

Wagnerstraße 3: Hier sind wie im Frühjahr nach wie vor fünf von acht Wohnungen nicht belegt, zum Teil schon seit 2000! Laut städtischer Wohngesellschaft Gewofag ist die Dachwohnung wegen Brandschutzauflagen nicht mehr nutzbar, der Rest wegen defekter Heizungen. Eine Sanierung sei zu teuer, das Haus soll abgerissen und durch einen Neubau mit Kita und Wohnungen für Allenerziehende ersetzt werden.  Baubeginn: 2015. © Kurzendörfer
Schäftlarnstraße 32: Das ehemalige Tramfahrerhäusl am Großmarkt war über 100 Jahre bewohnt und ist innen eigentlich in einem gutem Zustand. Voriges Jahr stellte das Kommunalreferat plötzlich fest, dass das Haus „baurechtlich nicht zu Wohnzwecken“ genehmigt sei. Es sollte für den Neubau einer Speditionshalle weiche, die Pläne dafür sind aber geplatzt. Anfang des Jahres waren drei von sechs Wohnungen geräumt, jetzt stehen fünf leer. © Kurzendörfer
Thierschstraße 10: In diesem Rückgebäude wäre Platz für sechs Familien, doch der denkmalgeschützte Altbau im Lehel mit Stuckfassade steht seit mindestens 2012 leer und soll abgerissen werden! Laut Gewofag gebe es statische Probleme mit Decken und Treppe und der S-Bahn-Röhre darunter. Einer Zwischennutzung stünde die defekt Wasserleitung im Wege. Hier soll ab Anfang 2015 ein Wohnheim für städtische Angestellte gebaut werden. © Reinhard Kurzendörfer
Gollierstr. 86, 86a: Hier standen Anfang des Jahres im besten Westend 19 Wohnungen leer, und das mindestens schon seit 2010. Und seit dem Beicht vom Frühjahr  ist immer noch niemand eingezogen, im Gegenteil: Die städtische Wohnbaugesellschaft GWG ist gerade dabei, auch die übrig gebliebenen Mieter in andere Häuser zu versetzen. Sie will die beiden Häuser Gollierstraße 86 und 86a ab Mai 2014 grundlegend sanieren. Die Fertigstellung ist dann für Dezember 2016 geplant. © Kurzendörfer
Westendstraße 151: Auch in diesem Altbau von 1903 standen im Frühjahr schon fünf Wohnungen leer, daran hat sich nichts geändert. Die GWG hat das Haus leer vom Kommunalreferat übernommen, sie will es generalsanieren. Der Baubeginn ist für Frühjahr 2017 vorgesehen. Hier will die GWG keine Wohnungen per gegen Zeitmietvertrag vergeben, weil die Wohnungen zum Teil keine Bäder hätten. © Kurzendörfer
Milchstraße 11: Im schönsten Haidhausen stehen hier 5 von 15 Wohnungen leer, wie zu Jahresbeginn. „Aus Gründen der Verkehrssicherheit sind sie nicht vermietbar“, heißt es bei der GWG. Das soll bedeuten, dass Strom- und Wasserleitungen in einem gefährlichen Zustand seien. Auch hier brütet die GWG über einem Sanierungskonzept, das Ende 2014 vorliegen soll. © Kurzendörfer
Weinbauernstr. 19: Seit 2010 steht dieses 1960 errichtete Haus mit 14 Wohnungen in Giesing bis auf eine leer, und daran hat sich nichts geändert.  Von außen wirkt der Bau alles andere als marode. Doch die MGS, eine Sanierungsfirma der Stadt, plant hier eine energetische Sanierung. Und im Hinterhof soll ein Neubau mit 500 Quadratmetern für Künstler-Ateliers und einer Tiefgarage entstehen. © Kurzendörfer
Haimhauser Str. 21: In Schwabing steht dieses Haus mit zwei Wohnungen seit 2003 bzw. 2005 leer. Laut Kommunalreferat ist eine Nutzung durch das Referat für Bildung und Sport vorgesehen, „für ein Raumprogramm der benachbarten Grundschule“. Voraussichtlicher Baubeginn 2015. Wieso man das Haus bis dahin nicht befristet vermieten kann? „Eine Instandsetzung für Zwischennutzung ist wirtschaftlich nicht vertretbar.“ © Kurzendörfer
Viehhof: Am ehemaligen Viehhof stehen in der Thalkirchner Straße 104 und 112 sowie in der und Tumblinger Straße 27 und 29 seit Jahresbeginn fünf ehemalige Betriebswohnungen für Viehhofmitarbeiter in den denkmalgeschützten Altbauen aus Ziegel leer. Laut Kommunalreferat sei eine allgemeine Wohnnutzung „in Gewerbegebieten nicht genehmigungsfähig“. Und darum hat sich an diesem Leerstand seit Jahresbeginn nichts geändert. Der Viehhof soll als Baugrundstück verkauft werden. © Kurzendörfer
Pilotystraße 6: Im Lehel lässt das Sozialreferat dieses Anwesen bis auf eine Wohnung leer stehen. Am 20. Oktober besetzten die Goldgrund-Leute das Haus. © Kurzendörfer

Das ist ein richtiger Schritt

Sind Sie zufrieden mit der geplanten Mietpreisbremse?

Beatrix Zurek: Sie ist ein kleiner Schritt in die richtige Richtung, wir haben sie ja auch lange genug gefordert. Weil die vorgeschlagenen Maßnahmen aber offenbar nicht flächendeckend gelten sollen, sondern nur in besonderen Gebieten, hoffe ich erstmal, dass München dazu gehört, und zweitens, dass das Rastersieb nicht so groß ist, dass zu viele Kommunen durchfallen. Wir hätten nichts davon, wenn die Latte für ein Eingreifen der Mietpreisbremse so hoch gehängt wird, dass kaum eine Stadt drüberspringt.

Die Länder sollen entscheiden, welche Städte betroffen sind – begrüßen Sie das?

Zurek: Wenn es so läuft, wie wir das etwa bei der Kappungsgrenzensenkungsverordnung – gruseliges Wort! – haben, dann wären das durchaus die betroffenen Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung.

Was beinhaltet diese Verordnung?

Zurek: Innerhalb von drei Jahren durfte man die Miete um 20 Prozent erhöhen. Dann gab es die Regelung im Rahmen der Mietrechtsreform, dass es in bestimmten Bereichen nur 15 Prozent sein dürfen, und diese Bereiche konnten die Länder festlegen.

Die mögliche Kostenumlegung von energetischen Sanierungen auf die Mieter soll von 11 auf 10 Prozent gesenkt werden. Reicht das?

Zurek: Da hat man sich nicht richtig rangetraut. Wir fordern, dass dieser Anteil auf vier Prozent reduziert wird, damit niemand durch Kostendruck aus der Wohnung getrieben werden kann. Das wäre ein drängendes Aufgabengebiet für die Politik.

Kritiker behaupten, Einschränkungen bei der Mietpreisgestaltung behindere den Wohnungsbau.

Zurek: Das stimmt nicht. Wer Mietwohnungsbau erstellt, muss sowieso so kalkulieren, dass er Wohnraum für die breite Masse zur Verfügung stellt und nicht fürs Luxussegment. Dieses Argument ist nur Angstmacherei, weil Einnahmepotenziale verloren gehen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete zeigt in München der Mietspiegel. Der Haus- und Grundbesitzerverein kritisiert dessen Angaben als zu niedrig.

Zurek: Das meint Herr Stürzer, aber wir finden die Mieten darin viel zu hoch: Für den angegebenen Wert werden nur Mieten verwendet, die in den letzten vier Jahren vereinbart und verändert wurden. Unsere Meinung ist, dass alle Mieten reinmüssen, sonst ist das kein richtiges Abbild. Die Vermieter könnten also mit dem Mietspiegel zufrieden sein.

Gibt es überall Mietspiegel?

Zurek: In den meisten Großstädten ja. Wo es keinen gibt, ermittelt man die Vergleichsmieten über ein Sachverständigengutachten.

Kann es passieren, dass ein Vermieter beim Mieterwechsel mit dem Preis runtergehen muss?

Zurek: Wenn er vorher zuviel verlangt hat, könnte ich mir das vorstellen und fände es auch richtig. Allerdings gab es mal die Regel, dass ein Vermieter so viel verlangen darf wie vorher.

Interview: Barbara Wimmer

Rubriklistenbild: © picture-alliance/ dpa

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