1. tz
  2. Leben
  3. Wohnen

Nebenkosten: Das müssen Sie wissen

Erstellt: Aktualisiert:

Kommentare

null
Brigitte Schneider mit den Nebenkostenabrechnungen. © Westermann

München - Brigitte (69) und Jochen (71) Schneider aus Glonn haben noch immer keine korrekte Abrechnung ihrer Nebenkosten für das Jahr 2011 bekommen. Die tz hilft.

Zwar hat man ihnen am 28. Dezember 2012 eine Rechnung zugestellt, knapp innerhalb der Frist – doch diese enthielt gleich mehrere Fehler. Die Schneiders erhoben Einspruch, man erkannte ihn an, und sie zahlten die Nebenkosten nicht. „Die Quadratmeterzahl stimmt nicht, eine Heizölrechnung wurde nicht mitberechnet, also sind die Brennstoffkosten falsch – was für ein Chaos“, sagt Brigitte Schneider. Aber auch bei der Abrechnung für 2012 fanden die Schneiders Fehler. Diese bemängelten sie ebenso – und warten auf neue Abrechnungen.

Außerdem hatten zum 1. April 2011 die Eigentümer ihres Mietshauses gewechselt – und zu diesem Zeitpunkt wurde von der Hausverwaltung rückwirkend auch der Berechnungsmaßstab für die Heizkosten geändert. Zuvor waren 50 Prozent der Heizkosten nach dem Verbrauch umgelegt worden, ab dem Eigentümerwechsel legte man einfach 70 Prozent nach dem Verbrauch um – ohne jedoch die Mieter über diese Änderung zu informieren.

Laut Hausverwaltung der Eigentümer sind neue Abrechnungen in Arbeit – weitergehende Auskünfte bekam die tz nicht. Die Schneiders fragen nun, bis wann sich die Eigentümer mit der Erstellung einer neuen Abrechnung Zeit lassen können und was für die Nebenkostenvorauszahlung gilt – für 2011 hatten sie 1080 Euro vorausgezahlt. „Wir haben jetzt Angst, dass wir möglicherweise gleich drei Nebenkostenabrechnungen auf einmal zahlen sollen – für 2011, 2012 und 2013“, sorgt sich das Rentnerehepaar.

Die tz stellte die Fragen der Schneiders den Mietrechtsexperten des Münchner Mietervereins. Alles, was wichtig ist, finden Sie unten:

Die wichtigsten Punkte in der Übersicht

Eine Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen, mit dem Jahresende tritt danach die Verjährung ein. Danach kann der Vermieter auch keine (Nach-)Zahlung mehr verlangen.

Hat der Vermieter innerhalb der Frist eine fehlerhafte Abrechung geschickt, kommt es auf die Art der Fehler an. Bei Vertippern, Zahlendrehern oder falsch angesetzten Verbrauchswerten (also inhaltlichen Fehlern) gilt die Frist als gewahrt – der Vermieter kann eine korrigierte Rechnung nachreichen. Das gilt auch, wenn die Abrechnung Kosten enthält, die laut Mietvertrag oder Gesetz gar nicht abrechenbar sind.

Anders ist es bei formellen Fehlern. Hier gibt es Mindestvoraussetzungen an die Form. Wenn diese nicht eingehalten sind, ist die Abrechnung unwirksam. Dem Vermieter steht dann eine Nachforderung nicht zu. Die Mindestvoraussetzungen sind:

a) Es muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten für jede Nebenkostenart vorliegen.

b) Der Verteilerschlüssel (Personenzahl, Wohnfläche, Miteigentumsanteile) muss angegeben sein.

c) Für jede Nebenkostenart muss der Mieteranteil berechnet sein.

d) Die monatlichen Vorauszahlungen müssen berücksichtigt werden.

e) Außerdem muss die Abrechnung so gestaltet sein, dass ein durchschnittlicher, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter sie nachvollziehen kann.

Jeder Mieter sollte seine Abrechnung von einem Fachmann überprüfen lassen, bevor er wegen formeller Fehler die Zahlung verweigert.

Eine Abrechnung kann auch nur zum Teil unwirksam sein. Sind nur einzelne Nebenkosten betroffen, bleibt der Rest wirksam, wenn man Einzelpositionen herausrechnen kann.

Nach der Heizkostenverordnung sollen mindestens 50 Prozent, höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach dem Verbrauch umgelegt werden. Alle Mietparteien eines Wohnhauses und der Vermieter können jedoch einvernehmlich einen höheren Verbrauchsanteil (bis 100 Prozent) vereinbaren. Dagegen ist aber die Vereinbarung eines niedrigeren Anteils als 50 Prozent unzulässig.

Einen einmal gewählten Verteilerschlüssel darf der Vermieter nicht nach Belieben ändern. Rückwirkend beziehungsweise während der laufenden Heizperiode darf der Verteilerschlüssel überhaupt nicht geändert werden. Eine Änderung ist nur zu Beginn der Heizperiode möglich. Nur wenn sachgerechte Gründe vorliegen, ist eine Anpassung möglich. Das ist etwa der Fall, wenn eine neue Heizungsanlage eingebaut oder die Wärmedämmung verbessert wird.

Susanne Sasse

Auch interessant

Kommentare