Modernisierung: Was umgelegt werden darf

Neue Heizung, höhere Miete?

München - Leser Herbert B. wendet sich an das Team des tz-Mietertags. Es geht um Umbaukosten, die auf die Mieter umgelegt werden sollen.

Frage: Der neue Besitzer unseres Wohnblocks – sechs Einheiten, Baujahr 1964 – wird eine Zentralheizung einbauen. Bisher hatten wir alle Ölöfen und waren mit diesen sehr zufrieden. Zudem lässt der Vermieter die Außenfassade abdichten, eine neue Dachrinne anbringen und eventuell das Dach isolieren. Um wie viel kann er die Miete erhöhen? Bisher zahlten wir 5,50 Euro pro Quadratmeter. Kann er die Umbaukosten auf die Mieter umlegen?

Herbert B., München

Antwort: Der Vermieter kann bei Modernisierungen elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, sagt Mietrechtsexpertin Anja Franz vom Mieterverein München. Allerdings muss immer individuell geprüft werden, ob die Modernisierungsarbeiten auch Instandsetzungen enthalten. Dieser Kostenanteil muss dann herausgerechnet werden. Bei der Umstellung von Ölöfen auf eine Zentralheizung wird es sich wohl um eine echte Modernisierung handeln, da dadurch in den meisten Fällen tatsächlich eine Wohnwertverbesserung entsteht, so Franz. Bei den Dachrinnen gibt es dagegen letztlich keine Verbesserung – demnach kann der Vermieter diese Kosten auch nicht umlegen.

Der Mieter sollte sich die Auflistung der Baukosten am besten zusammen mit einem Fachmann anschauen, um festzustellen, welche dieser Kosten umlagefähig sind, rät Anja Franz. Denn möglicherweise kann ein sogenannter Instandsetzungsanteil abgezogen werden. Zur Unterscheidung: Unter Instandhaltung fallen letztlich alle Reparaturen.

Unter den Begriff der Modernisierung fällt dagegen alles, was nicht nur einen alten Zustand wiederherstellt. Nur wenn der Wohnkomfort beziehungsweise der Wohnwert tatsächlich steigt, darf sich das auch auf die Miete auswirken.

svs

Rubriklistenbild: © dpa

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