Seniorin soll unterschreiben

Neuer Vermieter, neuer Vertrag?

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Helga N. zeigt den neuen Mietvertrag, den sie unterschreiben soll.

München - Helga N. (76) wohnt seit vier Jahren in der Wohnanlage im Plievierpark (Neuperlach). Bisher war die Arbeiterwohnfahrt (AWO) ihr Vermieter. Nun aber soll die tz-Leserin (und rund 100 andere Mieter in der Anlage) einen neuen Mietvertrag abschließen – mit der WSB Bayern.

Das erfuhr Helga N. im Oktober aus einem Schreiben. „Ich mache mir Sorgen, dass ich bald schlechter dastehe als zuvor“, sagt die Seniorin. Der neue Mietvertrag ist 14 Seiten lang, doppelt so lang wie der alte. In dem neuen Mietvertrag werden die Mieter zum Beispiel verpflichtet, die Wohnung regelmäßig zu renovieren und das auch zu beweisen – diese Beweispflicht war so im alten Vertrag nicht enthalten. Außerdem fürchtet sie Mieterhöhungen.

Die tz wandte sich mit Helga N.s Fragen an den Mieterverein München. „Normalerweise raten wir Mietern beim Wechsel des Vermieters, einen neuen Mietvertrag nicht zu unterschreiben“, sagt Mietrechtsexpertin Anja Franz. Aber der Fall von Helga N. sei rechtlich schwierig. Die WSB hatte das Gebäude an die AWO verpachtet, die die Wohnungen dort ohne sogenannte Gewinnerzielungsabsicht weitervermietete. „Jetzt ist die Frage, ob die Mietverträge der 100 Mieter mit der AWO auch gegenüber der WSB gelten oder ob es in diesem Spezialfall nicht tatsächlich neue Verträge braucht“, sagt Franz. Die Juristen beim Mieterverein sind dabei, das zu prüfen, können aber noch keine abschließende Antwort geben.

Günter Glasner von der WSB Bayern erklärt, da nun der Zwischenmieter AWO wegfällt, sei die Sache tatsächlich rechtlich kompliziert. „Da die AWO kein gewerblicher Vermieter ist, hat dies hat zur Folge, dass für die Mieter die Bestimmungen des Kündigungsschutzes nicht gelten. Durch den Abschluss eines neuen Mietvertrages zu den gleichen Mietkonditionen wollen wir für Rechtssicherheit sorgen.“ Er beruhigt die Mieter darüberhinaus damit, dass die WSB mit der AWO weiterhin kooperieren wolle, damit die Mieter auch zukünftig die Dienstleistungen der AWO in Anspruch nehmen können. Mitarbeiter der WSB versuchen derzeit, die Mieter in persönlichen Gesprächen davon zu überzeugen, die neuen Mietverträge zu unterschreiben – manche fühlen sich davon unter Druck gesetzt.

Helga N. ist froh, dass nun auch Mieterschützer die neuen Verträge prüfen. Im Haus war ein anonymer Brief verteilt worden, in dem vor der Unterzeichnung der neuen Verträge gewarnt wurde. „Aber wenn ich mich weigere, dann möchte ich schon, dass alles Hand und Fuß hat“, sagt sie. „Gut dass ich nun erfahre, was rechtlich Sache ist.“ Mieterschützerin Anja Franz findet diese Einstellung richtig: „Man sollte nie Verträge unterschreiben, bevor man ihren Inhalt genau geprüft hat. Denn hat man einmal unterschrieben, kann man nicht mehr zurück.“

Das müssen Sie wissen, wenn Ihr Vermieter wechselt:

1. Für die Mieter bleibt beim Wechsel des Vermieters alles gleich. Der neue Eigentümer tritt einfach in die Rechte und Pflichten des alten Eigentümers ein.

2. Die Mieter sollten keinen neuen Mietvertrag unterschreiben, auch wenn der Vermieter noch energisch so darauf drängt. Denn rechtlich ist der Abschluss eines neuen Vertrags – außer in seltenen Einzelfällen wie dem oben geschilderten – völlig unnötig. Kein Mieter darf gekündigt werden, nur weil er einen neuen Mietvertrag nicht unterschreibt. Wer unterschreibt, sollte sich vorher auf alle Fälle von einem Fachmann für Mietrecht beraten lassen.

3. Mit dem Abschluss eines neuen Mietvertrags stehen die Mieter fast immer schlechter da als zuvor. „Alte Verträge sind Gold wert“, sagt Anja Franz, Mietrechtsexpertin beim Mieterverein München. Denn in vielen alten Mietverträgen finden sich etwa bei den Schönheitsreparaturen Regelungen, die der Bundesgerichtshof für ungültig erklärt hat, zum Beispiel wegen starrer Fristen. Ist die Regelung ungültig, dann muss der Vermieter renovieren und nicht der Mieter. Den neuen Vermietern ist nun natürlich viel daran gelegen, dass sie eine gültige Regelung bekommen und damit die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen wieder auf die Mieter abwälzen können...

4. Der Mieter muss über den Verkauf nicht informiert werden. Wenn er nicht informiert wird, muss der neue Eigentümer es allerdings hinnehmen, dass der Mieter aus Unkenntnis die Miete weiterhin an den alten Eigentümer zahlt.

5. Der Erwerber wird erst mit Eintragung im Grundbuch Eigentümer. Das heißt, dass er erst dann seine Rechte wirksam ausüben kann, etwa Miete erhöhen oder Mietern kündigen. Mieterhöhungen und Kündigungen, die der neue Vermieter vorher vornimmt, sind ungültig.

6. Die Betriebskosten kann nur derjenige Eigentümer abrechnen, in dessen Abrechnungsperiode die jeweiligen Betriebskosten fallen.

7. Die Kaution muss auf den neuen Eigentümer übergehen. Also kann der Mieter, wenn er auszieht und sein Mietverhältnis beendet wird, die Kaution vom neuen Eigentümer verlangen. Das gilt auch dann, wenn sie diesem vom alten Vermieter nicht übertragen wurde. Der neue Eigentümer haftet gegenüber den Mietern. Vorsicht: Manche neuen Vermieter wollen ihre Mieter dazu drängen, eine Vereinbarung zu unterschreiben, dass sie sich an den alten Vermieter wenden, wenn sie die Kaution zurückverlangen. So eine Vereinbarung sollten Mieter nicht unterschreiben – wer sie nicht unterschreibt, kann deshalb nicht gekündigt werden. Der Vorteil ist, dass der Mieter zwei Schuldner hat. Das bedeutet: Wenn er die Kaution vom neuen Eigentümer nicht bekommen kann (zum Beispiel, weil dieser insolvent ist), kann er sie auch vom alten Eigentümer fordern. Denn der alte Eigentümer kann sich nicht darauf berufen, dass er die Kaution auf den neuen Eigentümer übertragen hat.

Susanne Sasse

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