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Neues Mietrecht hat einen großen Haken

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Von: Johannes Welte

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Bei Engelbert und Sieglinde Manzinger in Giesing stieg die Miete wegen Sanierung um 40 Prozent. Das Paar zog aus
Bei Engelbert und Sieglinde Manzinger in Giesing stieg die Miete wegen Sanierung um 40 Prozent. Das Paar zog aus © Kurzendörfer

München - Sanierung, Mieterhöhung, Kündigung: Wir erklären, was sich im Mietrecht ändert. Dem "Bündnis für bezahlbares Wohnen" ist vor allem die neue Regelung bei Modernisierungen ein Dorn im Auge.

Ein großer Wurf für die Mieter – oder eher ein Gesetzeswerk im Sinne der Vermieter? Am Mittwoch traten die von Schwarz-Gelb in Berlin beschlossenen Veränderungen im Mietrecht in Kraft. Während künftig in München die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um 15 Prozent erhöht werden darf, erleichtert die Mietrechtsnovelle den Eigentümern, die Häuser auf Kosten der Mieter zu sanieren. Und: Man kann Mieter leichter rauswerfen. Die tz fasst die Änderungen zusammen:

Sanierung: Wenn der Vermieter das Haus energetisch saniert, darf der Mieter in den ersten drei Monaten des Umbaus die Miete nicht mehr kürzen – auch wenn Lärm und Schmutz noch so lästig sind. Erst ab dem vierten Monat darf die Miete gekürzt werden. Außerdem muss der Vermieter in seiner Modernisierungs-Ankündigung nur noch Pauschalwerte angeben. Das heißt: Er muss nicht mehr detailliert vorrechnen, dass und wo sich tatsächlich Einsparmöglichkeiten für den Mieter eröffnen. Auch der soziale Härtegrund für Mieter, die sich nach der Modernisierung die Miete nicht mehr leisten zu können, wurde jetzt abgeschafft. Bislang konnten Mieter eine Sanierung abwehren, wenn sie die Miete danach nicht mehr hätten bezahlen können.

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

Mieterhöhung: Der Bundesgesetzgeber hat es jetzt ermöglicht, dass in Städten die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um 15 und nicht mehr um 20 Prozent erhöht werden darf. Die Bundesländer bestimmen diese Städte selbst. Dabei darf die ortsübliche Vergleichsmiete, die man dem Mietspiegel entnehmen kann, nicht überschritten werden. Bislang haben Bayern für München und Berlin angekündigt, diese neue Kappungsgrenze einführen zu wollen. Nordrhein-Westfalen prüft derzeit für Düsseldorf, Köln und Bonn.

Räumung: Vermieter können Mieter künftig bei Zahlungsverzug schneller rauswerfen. Etwa, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt oder mit vereinbarten Ratenzahlungen auf seine Kaution in Verzug gerät, kann ihm fristlos gekündigt werden. Damit will der Gesetzgeber das „Mietnomadentum“ bekämpfen. Gerichte können außerdem mit Beginn eines Räumungsprozesses wegen Zahlungsverzugs anordnen, dass der Mieter den strittigen Betrag hinterlegen muss. Kann der Mieter das nicht, darf die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung angeordnet werden.

Eigenbedarf: Wenn ein Mehrfamilienhaus an eine aus mehreren Eigentümern bestehende Gesellschaft verkauft wird, könne die Gesellschafter nach einer Sperrfrist von drei Jahren Eigenbedarf an einzelnen Wohnungen geltend machen und die Herausgabe der Wohnung verlangen.

Johannes Welte

Modernisierungen machen Mieter heimatlos

Union und FDP feiern das neue Mietrecht als Meilenstein für den Mieterschutz. Maximilian Heisler, Sprecher vom „Bündnis für bezahlbares Wohnen“, sieht es eher als Mogelpackung. Warum?

Maximilian Heisler: Weil es bei Modernisierungen nur die Rechte der Vermieter stärkt. Dabei ist die Modernisierungs-Umlage aus dem BGB längst ein Entmietungsparagraf.

Wieso?

Heisler: Die Modernisierungs-Umlage hat schon dafür gesorgt, dass die Kaltmiete um bis zu 130 Prozent gestiegen ist. Viele Münchner, darunter auch zahlreiche Rentner, können die Mieten dann nicht mehr bezahlen – und wissen nicht, wohin.

Wie kommt es dazu?

Heisler: Der Vermieter darf elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, und zwar unendlich, auch wenn die Sanierung längst bezahlt ist. Das muss unbedingt geändert werden. Zudem wird kaum zwischen Instandsetzung und Modernisierung unterschieden.

Und was hilft in diesem Fall der Mietspiegel?

Heisler: Rotgrün hat im Rathaus die Tabelle 7 eingeführt, die dafür sorgt, dass der Vermieter nochmals 0,65 Cent mehr Miete pro Quadratmeter verlangen kann, wenn das Haus wärmegedämmt wurde.

Gilt der Mietspiegel auch bei Neuvermietungen?

Heisler: Nein. Das ist der zweite Punkt, den wir besonders kritisieren, dass das nicht geändert wurde. Ein Vermieter kann bei einer Neuvermietung so viel verlangen, wie er will. Die Miete darf nur nicht 50 Prozent über der örtlich üblichen Vergleichsmiete liegen. Das wäre dann Mietwucher. Aber wer klagen will, braucht erst einmal einen Mietvertrag.

Interview: Johannes Welte

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