Wer die Sanierungskosten trägt
Sanierungsstau. Rund 60 Prozent aller Häuser in Deutschland müssten eigentlich energetisch saniert werden. Die Frage ist: Wer soll das bezahlen? Ein Streit zwischen Bund, Ländern, Mietern und Vermietern.
Decken dämmen, zugige Fenster austauschen und im Keller eine neue Heizungsanlage anschließen. Im ganzen Land sollte eigentlich geschäftiges Treiben herrschen. Rund 60 Prozent der Gebäude in Deutschland müssten energetisch saniert werden. Die Häuser stammen aus der Zeit vor 1978. Sie wurden gebaut, bevor die erste Wärmeschutzverordnung erlassen wurde. Energieeffizienz war damals für die meisten ein Fremdwort. Mittlerweile gibt es strenge Regeln – besonders für Neubauten. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare Energien Wärmegesetz (EEWärmeG) regeln die wesentlichen Anforderungen auch für Bestandsbauten und Sanierungen. Viele Gebäude aus den 60er und 70er Jahren müssen ohnehin bald saniert werden. Das will die Bundesregierung nutzen – nach dem Motto: Sind die Handwerker schon einmal im Haus, sollen die Energieschlucker gleich auf Kurs in Sachen Energiewende gebracht werden.
Die Ziele der Bundesregierung im Bereich der energetischen Gebäudesanierung sind ambitioniert. Bis 2020 sollen 20 Prozent des Wärmebedarfs im gesamten deutschen Gebäudebestand eingespart werden. Bis 2050 soll der Primärenergiebedarf um 80 Prozent gesenkt werden. Wird die Zielvorgabe nicht erreicht, rückt die Energiewende in weite Ferne. Ganze 40 Prozent der Energie in Deutschland wird in Gebäuden verbraucht. Ein riesiges Sparpotenzial. „Ohne energetische Gebäudesanierung keine Energiewende“, erklärt Bertram Bossardt, Hauptgeschäftsführer der Vereinigung der Bayerischen Wirtschaft.
Momentan werden 0,8 Prozent der Gebäude, die vor 1978 gebaut wurden, pro Jahr energetisch auf den neusten Stand gebracht. „Das ist ein Drittel dessen, was eigentlich energetisch saniert werden müsste“, sagt Professor Werner Lang, Leiter des Zentrums energieeffizientes und nachhaltiges Planen und Bauen an der TU München. Zwei Prozent müssten es eigentlich sein, um das Soll zu erfüllen. Doch die Sanierungen stocken. Sanierungsstau. Der Grund: Vermieter sind verunsichert, Mieter haben Angst vor steigenden Mieten, Bund und Länder streiten über die Finanzierung.
Die Parteien schieben sich gegenseitig die Schuld in die Schuhe. Alle befürworten die Energiewende – und im Prinzip auch die energetische Gebäudesanierung. Die Frage ist nur, wer sie bezahlt. Allein in Bayern werden die Kosten für die Jahre 2012 bis 2040 auf rund 70 Milliarden Euro geschätzt. Das sind 2,4 Milliarden Euro pro Jahr.
Lang hat im Auftrag der Vereinigung der bayerischen Wirtschaft ein Konzept aufgestellt, wie es mit der energetischen Gebäudesanierung in Bayern trotz Anlaufschwierigkeiten noch klappen könnte. Die gute Nachricht: Die Ziele sind erreichbar. Dies erfordere aber klare rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen, die Investoren ermutigen und nicht abhalten, heißt es in der Studie.
Im Grunde gibt es drei offene Baustellen, wenn es um die energetisch Gebäudesanierung geht: Umfang und Rahmen der staatlichen Förderprogramme, Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung und die Frage wie Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.
Steuerrecht
Vor etwa einem Jahr scheiterte der Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungen im Bundesrat. Geplant war ein Steuerbonus für energieeinsparende Sanierungsmaßnahmen in Höhe von einer Milliarde Euro. Bund und Länder konnten sich nicht einigen, wer die Kosten trägt. Seitdem hängt der Entwurf im Vermittlungsausschuss fest – erst kürzlich wurde eine Entscheidung erneut vertagt. Die Konsequenz: Statt zu sanieren, warten Hausbesitzer ab und spekulieren auf den angekündigten Steuerbonus.
Förderung
Die zweite offene Baustelle sind die staatlichen Förderhilfen für die energetische Gebäudesanierung. Auf Bundesebene werden jährlich 1,5 Milliarden Euro dafür ausgegeben. Die staatliche Förderbank KfW vergibt das Geld in Form von Investitionszuschüssen und zinsgünstigen Krediten. Den Antrag auf Förderung müssen Hausbesitzer an ihre Hausbank stellen. Die KfW empfiehlt vor Durchführung der Maßnahmen auf Basis einer Energieberatung ein Sanierungskonzept erstellen zu lassen. Derzeit werden Sanierungen mit einer Kreditsumme von maximal 75 000 Euro und einem Tilgungszuschuss von maximal 12,5 Prozent gefördert. Das Problem: Experten sind sich einig, dass 1,5 Milliarden Euro pro Jahr viel zu wenig sind, um das Soll zu erreichen. „Das reicht vorne und hinten nicht. Es müssten mindestens fünf Milliarden Euro sein“, sagt Ulrich Ropertz vom deutschen Mieterbund. Eine Aufstockung ist allerdings bisher nicht geplant.
Mietrecht
Wer übernimmt die Sanierungskosten? Mieter oder Vermieter? Beide Parteien müssen ran. Der Mieter profitiert am Ende von niedrigeren Energiekosten. Für den Vermieter ausschlaggebend: Seine Immobilie steigt im Wert. Wer wie viel bezahlt, regelt das Mietrecht, das die Bundesregierung gerne – zugunsten der energetischen Gebäudesanierung – ändern möchte. Im Mai legte sie einen Entwurf vor, über den im Herbst der Bundestag entscheidet.
Vermieter können danach wie bisher bei Sanierungen elf Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Für den Mieterbund inakzeptabel. Ulrich Ropertz verweist auf Berechnungen, nach denen jeder energetisch sanierte Quadratmeter im Schnitt 300 Euro kostet. „Bei elf Prozent Umlage sind das 33 Euro pro Quadratmeter. Pro Monat könnte die Miete also um 2,75 Euro steigen.“ Bei einer Durchschnittsmiete von sechs Euro wären das fast 50 Prozent. „Es kann nicht sein, dass sich der Mieter die Nebenkosten leisten kann, aber irgendwann die Miete nicht mehr“, so Ropertz.
Anders sehen das Vertreter der Vermieter-Seite. Letztlich seien es die Wohnungsunternehmen und Privatvermieter, die in Vorleistung treten und das wirtschaftliche Risiko tragen müssten, erklärt Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Vorschläge die Umlage von elf auf neun Prozent zu senken, lehnt er ab.
Mehr Klarheit für Mieter und Vermieter gibt es erst, wenn die Entscheidungen in Sachen Steuer- und Mietrecht gefallen sind. Außerdem wird momentan die Energieeinsparverordnung, die den rechtlichen Rahmen für energetische Sanierungen und Neubauten bildet, novelliert. Noch im Sommer soll die EnEV 2012 vorliegen, die weitere Details zur energetischen Gebäudesanierung regeln könnte. Angekündigt sind bereits verschärfte Energie-Auflagen für Neubauten.
Verbände wie der Deutsche Naturschutzring fordern, in der EnEV 2012 einen verbindlichen Stufenplan für eine schrittweise Sanierung von Altbauten bis 2030 festzulegen. Mieterbund und der Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland (BUND) fordern eine Dreiteilung der Kosten für die energetische Sanierung: jeweils ein Drittel sollen Vermieter und Mieter bezahlen, die restlichen Kosten soll ein staaliches Förderprogramm decken. Auch eine Klimaschutzabgabe, die bezahlt, wer sein Haus nicht pünktlich saniert, könnte in der EnEV festgelegt werden – ein Vorschlag des Naturschutzbundes Deutschland.
Von Manuela Dollinger