Von der Umwandlung zur Luxus-Sanierung

Der Stadtplan der Mieter-Vertreibung

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München - Umwandlung, Luxus-Sanierung, Mieterhöhung, Vertreibung: Das sind die Schreckgespenster der Mieter in München. Wo werden die meisten Wohnungen umgewandelt?

Umwandlung, Luxus-Sanierung, Mieterhöhung, Vertreibung: Die Schreckgespenster der Mieter in München machen immer Angst - jedes für sich, meist tauchen sie zusammen auf. Unterm Strich wird Wohnen in der Stadt immer teurer. Die Reichen verdrängen die Armen.

Aus Miete wird Eigentum: Auch dem Poltergeist Umwandlung widmet sich der neue Bericht zur Wohnungssituation, den Stadtbaurätin Elisabeth Merk am Mittwoch im Rathaus vorstellt. Darin findet sich der Stadtplan der Mieter-Vertreibung: Wo werden die meisten Wohnungen umgewandelt?

In den letzten fünf Jahren tauchte das Schreckgespenst vor allem in der Parkstadt Bogenhausen, am Biederstein am Englischen Garten und in Neuhadern auf. Dort haben die alten Eigentümer in dieser kurzen Zeit mehr als vier Prozent aller Apartments von Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt und oft einzeln verkauft. Drei bis vier Prozent waren es im Hackenviertel zwischen Fußgängerzone und Sonnenstraße, in Neuschwabing, im nördlichen Haidhausen an der Grenze zu Bogenhausen und in Mittersendling. Fast alle Gegenden haben „Aufwertungspotenzial“, wie der Makler sagt. Denn hier dreht sich alles ums Geld.

Natürlich müssen die alten Bewohner nicht sofort und zwangsläufig raus – zunächst wechselt nur der Eigentümer. „Für die Mieter ist die Umwandlung aber oft der Anfang vom Ende“, sagt die Chefin des Mietervereins, Beatrix Zurek (SPD). Auf die Umwandlung folge oft eine Mieterhöhung, dann eine Luxus-Sanierung, dann wieder eine Mieterhöhung. „Die Bewohner können sich ausrechnen, wann ihr Geld nicht mehr langt.“ Erst will der Käufer sein Geld schnell wieder reinholen. Danach kommt die vermeintliche Aufwertung, denn die Bewohner zahlen sie dem Vermieter – elf Prozent pro Jahr per neue Mieterhöhung. Nach ein paar Jahren haben sie dem Eigentümer die Sanierung getilgt. Zurek seufzt: „Und wenn sie nicht gestorben sind, dann zahlen sie noch heute.“

Der Mieterschutz kann die Eigentümer dagegen wenig schrecken. Welcher Bewohner kann schon sein Vorkaufsrecht nutzen und aus dem Stegreif eine 300 000-Euro-Finanzierung auf den Tisch legen? Auch der Kündigungsschutz von zehn Jahren hilft dem Mieter wenig, wenn er vorher die Miete nicht mehr zahlen kann.

„Umwandlungen führen zu veränderten Eigentumsstrukturen und damit oftmals auch zu einer veränderten Bewohnerstruktur“, heißt es nüchtern in der Studie der Stadt. „Somit geht weiterer preisgünstiger Wohnraum verloren.“

München von oben im Vergleich: 1962 und 2011

Das Städtische Vermessungsamt hat im Frühjahr 2011 die Stadt von oben abgelichtet. Fast ganz München in 2000 Einzel-Aufnahmen aus 1,5 Kilometern Höhe. Das selbe geschah auch schon vor 50 Jahren. Die Luftbilder von 1962 (knapp 1500 Bilder) wurden am 22. Juni 1962 aus einer Flughöhe von 1500 Metern aufgenommen. Wir haben einige Motive herausgesucht und sie gegenübergestellt. Werfen Sie hier einen beeindruckenden Blick auf München von oben - und wie sich einzelne Orte in 50 Jahren verändert haben, oder eben auch nicht ... Viel Spaß! © dpa
Der Gärtnerplatz im Jahr 1962. Zu sehen ist das Rondell mitten auf dem Platz, damals noch mit zahlreichen Bäumen bepflanzt. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Die selbe Perspektive im Jahr 2011. Der Platz hat sich sichtlich verändert. Kleine Wege zieren das Rondell, auch die Straßenführung ist deutlicher. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Der Hofgarten im Jahr 1962. Der Pavillon steht schon und auch die Wege sind hübsch strukturiert. Rechts am Bildrand ist die Ruine der heutigen Staatskanzlei zu erkennen. Und auch im Umfeld des Hofgartens sind noch einige Kriegsnarben zu erkennen, die auch 17 Jahre nach dem Ende des 2. Weltkriegs noch nicht verheilt waren. Unten links: Der Odeonsplatz mit der Feldherrnhalle. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Der Hofgarten 2011. Signifikanteste Veränderung: Die wiederhergestellte Staatskanzlei. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Die Isar auf Höhe der Wittelsbacher/ Ecke Klenzestraße. In den 20er Jahren des vergangenen Jahrhunderts wurde die Isar begradigt und zum innerstädtischen Kanal umfunktioniert. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
50 Jahre und eine umfassende Renaturierung später sieht die Isar auch mitten in der Stadt wieder aus wie ein richtiger Wildfluss. Zu sehen ist hier die entstandene Weideninsel, die als Rückzugsraum für Vögel und Kleintiere gedacht ist. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Das Herz Münchens: Der Marienplatz im Jahr 1962. Was fällt als erstes auf? Vor dem Neuen Rathaus fuhren damals noch Autos, erst im Jahr 1972 wurde der Platz zur reinen Fußgängerzone. Rund um die Frauenkirche wirkt das Areal noch luftig und wenig verbaut. Der Marienhof diente damals als Parkplatz. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Die selbe Perspektive 50 Jare später: Der Marienhof dient als Erholungsgrünfläche (mittlerweile wird hier nach archäologischen Schätzen bzw. für die zweite Stammstrecke gebuddelt). Auf dem Marienplatz herrscht weit weniger Betrieb als fünf Jahrzehnte zuvor - die Autos sind aus dem Stadtzentrum verbannt. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Blick auf den Viktualienmarkt. Oben mittig ist der "Alte Peter" zu sehen. Wie auch auf dem Marienplatz herrschte zu jener Zeit reges Verkehrsaufkommen mitten in der Stadt. Teile des Viktualienmarktes wurden zudem als Parkplatz genutzt. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Heute ist der Viktualienmarkt wieder verkehrberuhigte Zone. Das Gebäude links unten dient wieder als Kopf für die 2005 wiederhergestellte Schrannenhalle. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Die Ludwigstraße mit der Ludwigskirche in der Maxvorstadt. Das Dach der Kirche wurde nach dem Krieg notdürftig wieder zusammengebaut. 50 Jahre später ... © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
... erstrahlt die Kirche auch von oben in neuem Glanz. Hübsch an diesem Bild auch, wie die beiden Türme ihre Schatten auf die Ludwigstraße werfen. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Die Theresienwiese, aufgenommen am 22. Juni 1962. Bereits zu diesem frühen Zeitpunkt wurde für das Oktoberfest 1962 aufgebaut. Links sind die Gebäude der Messe München zu sehen. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Heute stehen auf dem ehemaligen Messegelände Wohnhäuser. Die Bavaria links unten steht nach wie vor wie "in Stein gemeißelt" vor der Ruhmeshalle. Auf der Theresienwiese herrscht buntes Treiben auf dem Frühlingsfest. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Die Münchner Freiheit in Schwabing ist 1962 noch geprägt von Lücken, die der Krieg in das Künstlerviertel geschlagen hat. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Heute ist der Ort kaum wiederzuerkennen: Geprägt wird die Szenerie vor allem durch die giftgrün überdachte Tramhaltestelle. Auch die umliegenden Häuser haben sich verändert: Teilweise wurden die alten Gebäude abgerissen und durch Neubauten ersetzt. Rechts unten zu sehen: Der Betonklotz, in dem Hertie heute untergebracht ist. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
1962 schon imposant: Das Schloss Nymphenburg mit dazugehörigem Schlossgarten. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Viel verändert hat sich in den vergangenen 50 Jahren hier zum Glück nicht. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Anders sieht es da schon auf dem ehemaligen Flughafen in Riem aus: 1962 starteten und landeten hier noch täglich hunderte von Maschinen, um zehntausende Menschen zu befördern. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Heute ist das Areal kaum wiederzuerkennen. Seit 1998 hat hier die Internationale Messe München ihre Heimat. Nur zwei Details sind gleich geblieben: Der heute unter Denkmalschutz stehende Tower (oben links mittig) sowie die Wappenhalle. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Ein Blick an den Stadtrand: Der Langwieder See 1962. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Der Blick aus 1500 Metern im Jahr 2011. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Das Gut Großlappen im Norden von München. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt
Heute wird das Areal industriell noch wesentlich umfangreicher genutzt. Leider ist auf beiden Motiven das Gelände der Allianz Arena links von der Autobahn nicht zu sehen. © Landeshauptstadt München - Kommunalreferat - Vermessungsamt

Dass die Zahl der Umwandlungen zurückgegangen ist, kann die Mieter-Präsidentin wenig trösten. Zuletzt waren es noch rund 1000 Wohnungen pro Jahr. Vor sieben, acht Jahren waren es noch fast 3000. „Anfang der 90er-Jahre gab es eine Welle. Seitdem suchen Investoren, wo noch etwas möglich ist“, sagt Zurek. Langsam gehen eben die Möglichkeiten aus.

Eingreifen könnte der Freistaat mit einem Umwandlungsverbot, das die Stadt und Mieterschützer seit Jahrzehnten vergeblich fordern. Zurek glaubt, dass es auch heute noch helfen könnte: „Wenn das vor 20 Jahren gekommen wäre, hätten wir heute eine andere Umwandlungskarte.“

David Costanzo

Die größte Miet-Studie

Bereits am Mittwoch berichtete die tz umfassend über Münchens größte Wohnstudie, die am Mittwoch im Rathaus beraten wird: Auf 130 Seiten beleuchtet das Planungsreferat den Markt von allen Seiten. Dabei wird im langfristigen Vergleich deutlich, wie dramatisch sich die Lage für einkommensschwache Haushalte verschlechtert hat. Noch 1980 verfügte die Stadt über eine „Eingriffsreserve“ aus 120 000 günstigen Sozialwohnungen und sonstigen Apartments der Stadt - jetzt sind es noch 74 000! Dabei steigt die Zahl der Bedürftigen. Reiches München - arme Mieter

Das sind Münchens schönste Fassaden

Fassaden München Preise
16 Preise hat die Gutachterkommission im Münchner Fassadenwettbewerb 2010 vergeben. Ein Sieger ist die Amalienstraße 71: Dieser imposante Bau wurde von 1899 bis 1901 von Ludwig Seemüller im Stil der Renaissance erbaut. Bei der Sanierung des fünfgeschossigen Mietshauses in der Maxvorstadt ging es darum, den historischen Baubestand zu sichern und – wo notwendig – zu reparieren. Nach Ansicht der Jury ist diese Maßnahme gelungen und „für den Straßenraum der Amalienstraße von nicht zu unterschätzender Bedeutung“. © Haag
Fassaden München Preise
Astallerstraße 6: Die Neubarockfassade dieses Mietshauses in der Schwanthalerhöhe wurde ausgebessert, das Dach stadt­typisch mit naturroten Ziegeln gedeckt. „Das bringt den architektonischen Wert des Hauses zur Geltung“, so die Jury. © Haag
Fassaden München Preise
Clemensstraße 38/40: Die beiden Mietshäuser in Nordschwabing wurden im späten Jugendstil Anfang des 20. Jahrhunderts erbaut. Typisch für diese Bauweise ist der Wechsel von glatten und strukturierten Putzflächen – bei der Renovierung gab man sich große Mühe, den Fassadenputz zu erhalten. Die Jury: „Ein visueller Gewinn!“ © Haag
Fassaden München Preise
Nußbaumstraße 1: „Sieht ja wie vorher aus!“ So beschrieb die Jury die Qualität, mit der die evangelische Bischofskirche St. Matthäus in der Ludwigsvorstadt saniert worden ist. Bei der Renovierung mussten erhebliche Betonschäden repariert werden. Struktur und Farbe seien dabei „dem Original sehr gut angeglichen worden“, so die Jury. Dafür gab es zwar keinen Preis, aber immerhin ­eine ­„lobende ­Erwähnung“. © Haag
Fassaden München Preise
Dom-Pedro-Platz 6: 1904 bis 1907 wurde das Heiliggeistspital in Neuhausen erbaut. Gut zwei Jahre dauerte die Sanierung des städtischen Altenheims – eine „lobende Erwähnung“ seitens der Jury. © Haag
Fassaden München Preise
Friedrich-Herschel-Str. 8: Das denkmalgeschützte Reihenmittelhaus in Bogenhausen wurde 1923 errichtet. Die Eigentümer ließen den Fassadenstuck ausbessern, neue Fenster einbauen und erneuerten Haustüre und ­Garagentor. Die Jury: „Durch die ­mustergültige Renovierung konnte das Gebäude erheblich aufgewertet werden. Eine Bereicherung für Bogenhausen!“ © Haag
Fassaden München Preise
Hans-Sachs-Straße 1: In den 60ern wurden die Zwerchgiebel und Stuckaturen dieses über 100 Jahre alten Mietshauses inm Glockenbachviertel entfernt. Die neuen Eigentümer das alte Erscheinungsbild mit viel Mühe wiederhergestellt. Laut Jury „ein anerkennenswerter Beitrag“. © Haag
Fassaden München Preise
St.-Anna-Platz 2: Stuck und zwei Erker prägten dieses Mietshaus im Lehel, das 1888/89 nach einem Entwurf von Gabriel von Seidl entstand. Die im Krieg zerstörte Fassade wurde nach alten Vorlagen rekonstruiert. Die Meinung der Jury: „Vorbildlich!“ © Haag
Fassaden München Preise
Wilhelm-Düll-Straße 9: Die Fassade dieses historischen Eckhauses in einer denkmalgeschützten Reihenhausgruppe in der Villenkolonie Gern bekam im Rahmen einer Gesamtsanierung ein neues Gesicht. Alte Fotos lieferten die Vorlage für die neuen Fenster, gebrochenes Weiß ersetzt das vorher aufgetragene kräftige Ocker. Die Bewertung der Jury: „Eine solide Instandsetzung, die das Anwesen wieder gut zur Geltung bringt und als Vorbild für die Häuser in der Nachbarschaft dienen kann.“ © Haag
Fassaden München Preise
Auch die Innere Wiener Straße 44 verdient nach Ansicht der Jury den Fassadenpreis 2010. © Haag
Fassaden München Preise
Ebenfalls mit dem Fassadenpreis 2010 geehrt: Die Jahnstraße 48. © Haag
Fassaden München Preise
Auch die Zieblandstraße 14 ist auf der Liste der Fassadenpreisträger. © Haag
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Maximilanstrasse 29 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Agnesstrasse 56 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Cuvilliestrasse 2 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Eisolzrieder Strasse 2 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im JaVorjahr gekürt: Franz-Joseph-Strasse 1 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Grillparzerstrasse 38 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Grillparzerstrasse 51 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Hanauer Strasse 14 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Herterichstrasse 38 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Irmgardstrasse 13 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Ismaninger Strasse 111-115 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Kirchenstrasse 20 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Laplacestrasse 23 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Lothringer Strasse 15 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Mariannenplatz 1 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Mariannenplatz 2 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Jahr 2010 gekürt: Marienplatz 11 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Reichenbachstrasse 22 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Tal 7 (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Biedersteiner Strasse 1a (Fassadenpreis) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Gebelstrasse 2 (Lobende Erwähnung) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: St.-Jakobs-Platz 1 (Lobende Erwähnung) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Seidlstrasse 7-11 (lobende Erwähnung) © Fotos: Planungsreferat
Und diese Fassaden wurden im Vorjahr gekürt: Ungererstrasse 13 (Lobende Erwähnung) © Fotos: Planungsreferat

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