Für eine neue Eigentumswohnung mussten Käufer 13 Prozent mehr bezahlen als ein Jahr zuvor. Das ergab die Marktanalyse des Gutachterausschusses, der alle Kaufverträge aus München auswertet.

Was die Anzahl der Verträge angeht, hatten die Gutachter weniger zu tun. Im vergangenen Jahr wechselten 13 580 Objekte die Besitzer. 2012 waren es noch 15 340. Gleichzeitig stieg der Geldumsatz aber um acht Prozent. Bei 10,7 Milliarden Euro lag der Preis aller verkauften Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien und Grundstücke zusammen. „Angebot und Nachfrage sind nicht mehr im Lot. Das gibt Anlass zur Sorge“, sagt Kommunalreferent Axel Markwardt (SPD).

Die Prognose für die nächsten Jahre verspricht keine Besserung – im Gegenteil. Die Preise für Grundstücke kletterten ebenfalls in die Höhe. „Bauherren können nicht anders, als die Mehrkosten auf die Preise für Neubauten zu schlagen“, erklärt Helmut Thiele, Vorsitzender des Gutachterausschusses.

Die wichtigsten Ergebnisse aus 2013 im Überblick

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Eigentumswohnungen: Käufer bezahlten für eine neue Wohnung 13 Prozent mehr als 2012. In guter Wohnlage betrug der Durchschnittspreis 510.000 Euro. Der Quadratmeterpreis lag bei 6400 Euro. Ein Penthouse in Schwabing (500 Quadratmeter) ging für 12 Millionen Euro an einen neuen Besitzer.
Grundstücke: Bei unbebauten Grundstücken für Ein- und Mehrfamilienhäuser stieg der Durchschnittspreis um 14 Prozent auf 810 000 Euro. Der durchschnittliche Grundstückspreis für Geschosswohnbauten stieg um 13 Prozent auf ganze 10 Millionen Euro! Das teurste Grundstück wurde in Neuhausen für 39 Millionen Euro verkauft.

Häuser: Ein freistehendes Einfamilienhaus kostete im Schnitt 600.000 bis 1,5 Millionen Euro. Reihenmittelhäuser kosteten 2013 im Schnitt 300.000 bis 730.000 Euro. Das teuerste Haus, eine Villa in Oberföhring, wurde für 15 Millionen Euro verkauft.

Gewerbegrund: Insgesamt verdienten Verkäufer von bebauten Gewerbegrundstücken 3,4 Milliarden Euro. In der Innenstadt wurde ein Geschäftshaus für 410 Millionen Euro verkauft. Das teureste unbebaute Grundstück kostete 60 Millionen Euro und liegt ebenfalls in der Innenstadt.

Beispiel Schwabing

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In Schwabing zeigt sich der Wohnwahnsinn besonders deutlich. Hier kaufte ein Ehepaar aus Südamerika eine Altbauwohnung. Für 79 Quadratmeter zahlten die beiden stolze 1,1 Millionen Euro! Das ergibt einen Quadratmeterpreis von rund 14500 Euro. Für Normalverdiener unvorstellbar. In dieser Gegend aber leider kein Einzelfall. Die Durchschnittspreise rund um den Kaiserplatz liegen derzeit bei 8000 bis 11000 Euro.

Beispiel Hirschgarten

Am Hirschgarten werden Wohnträume wahr: In den beiden „Friends“-Türmen gibt’s ab 2016 Dachterrasse, Fitnessstudio und eine Kitchen Lounge. Die Preise für die 260 Wohnungen sind für die allermeisten Münchner ein Albtraum: Für 43 Quadratmeter werden 249.000 Euro ­fällig. Eine 91-Quadratmeter-Wohnung mit Aussicht kostet 909.000 ­Euro.

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird.

"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden.

"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel!

"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken.

"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.

"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.

"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig.

"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht!

"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere.

"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen!

"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig.

"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen.

"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten.

"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist.

"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner.

"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden. 

"Schnäppchen für Schnellentschlossene": Hier liegt der absolute Ladenhüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen.

"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht.

Beate Winterer