Was heißt "unbewohnbar"?

Wasserschaden! Sie leben jetzt im Hotel

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Harun und Alexandrina Mutlu mit ihren beiden kleinen Kindern: Hier sehen wir sie im Hotelzimmer.

München - Schlafen im Hotel – das muss nicht unbedingt mit Urlaub, Gaudi und Luxus zu tun haben … Zum Beispiel bei Harun Mutlu (29) und seiner Familie. Wegen eines Wasserschadens mussten sie aus der Wohnung ins Hotel ziehen.

Zusammen mit seiner hochschwangeren Frau Alexandrina (23) und den beiden Kindern (3 und 1) verbrachte er zunächst drei Nächte in einem Zimmer, bezahlt von der städtischen Wohnungsgesellschaft GWG – dem Vermieter. Dann wandte er sich an die tz: „Das Zimmer ist für uns zu klein, wir haben keinen Kühlschrank, keine Kochmöglichkeit, keine Waschmaschine. Und am Monatsende erwarten wir unser drittes Kind.“

Die tz nahm sich des Falls an. Wir kontaktierten die GWG – und die Gesellschaft reagierte sofort. Eine Stunde nach dem Anruf hatten die Mutlus ein zweites Hotelzimmer dazu, einen Tag später bekamen sie einen Kühlschrank gestellt, Wasch- und Kochmöglichkeiten soll’s bald geben. „Wir bekamen alles sofort ohne Wenn und Aber. Ich bin glücklich“, sagt Mutlu. Dietmar Bock, kaufmännischer Geschäftsführer der GWG, erklärte, falls eine andere GWG-Wohnung frei werde, könnten die Mutlus darin einziehen. „Da wir in der Gegend zurzeit alle vermietet haben, würden wir den Mutlus übergangsweise auch eine Ferienwohnung bezahlen, bis sie zurück können.“

Ekel-Rohre: So greislig sind unsere Wasserleitungen

Bakterien, Dreck und Schäden: In unseren Rohren schaut es greislig aus! "90 Prozent aller Anlagen haben Mängel", berichtet Robert Kroiss der tz. Er hat die Leitungen mit eigenen Augen gesehen. Kroiss arbeitet als Technischer Leiter beim Deutschen Institut für Wasseranalytik (Diwa), eine Kontroll-Firma mit Sitz in Rosenheim. In München hat das Unternehmen bereits hunderte Häuser geprüft. © Diwa
Rost im Rohr: Das ist kein Abfluss – das ist ein Rohr für Trinkwasser! So wie hier in Unterschleißheim sieht eine Leitung aus, wenn sich 30 Jahre keiner darum kümmert. „Da brauchen wir gar nicht proben“, erzählt Kroiss. „Das ist total kontaminiert.“ Denn dieser Schmutz ist eine einzige Brutstätte für Legionellen. © Diwa
Fehlendes Ventil: Normalerweise darf das Trinkwasser nicht direkt mit der Heizung verbunden sein. Tatsächlich sei das oft der Fall, berichtet Kroiss – wie hier mit einem simplen Gartenschlauch, ohne das vorgeschriebene Rücklaufventil. Da kann das Brackwasser aus der Heizung zurück in die Hähne gelangen! Eine Lösung gäbe es ab 120 Euro … © Diwa
Verstopfte Hähne: Hier hat der Hausbesitzer erst gar keinen Filter eingebaut. Darum fließen Sandkörnchen und Kalkpartikel, die im Trinkwasser normal sind, direkt in die Hähne und verstopfen sie. Nicht nur das: „Der Kalk ist ein Transportmittel für die Legionellen“, sagt Kroiss. Wo die Partikel sich ablagern, feiern die Bakterien fröhliche Urständ. © Diwa
Bakterien-Falle:Da kann man die Bakterien schon mit bloßen Auge sehen. Normalerweise gehören diese Filter zwischen Hausanschluss und Trinkwasseranlage alle sechs bis acht Wochen gespült. „Wir haben in München aber schon welche gesehen, die hat seit 30 Jahren keiner angeschaut“, erzählt Kroiss. Und so sehen die dann aus. © Diwa
Hinter den Fußbodenleisten hatte sich Schimmel gebildet.

Ganz grundsätzlich: Wann muss ein Vermieter dem Mieter eine Ersatz-Unterkunft bieten? Anja Franz, Mietrechtsexpertin des Münchner Mietervereins, erklärt: „Immer dann, wenn ihre Wohnung unbewohnbar geworden ist und das die Mieter nicht selbst verschuldet haben (siehe unten).“ Die Ersatzunterkunftmuss nach dem Gesetz „angemessen“ sein. „Das bedeutet, dass der Mieter dort ohne große Einschränkungen wohnen können muss“, sagt Anja Franz. Zum Wasserschaden in der 90-Quadratmeter-Wohnung (Warmmiete 1142 Euro) der Mutlus im Hasenbergl kam es, weil Handwerker vergessen hatten, an einem Abwasserrohr eine Dichtung anzubringen. Schon bald nach dem Einzug der Mutlus in den Neubau am 1. November begann es in der Wohnung zu stinken. Schimmel und Schlamm, Abwasser und Moder, von Tag zu Tag schlimmer. Woher, das konnten sich die Mutlus lange nicht erklären: „Erst als wir Anfang Januar die Leisten entfernt haben und dahinter Schimmel zum Vorschein kam, haben wir die Ursache bemerkt.“

Jetzt wird die Wohnung der Mutlus getrocknet und renoviert. Das dauert sicher noch bis Ende Februar, vielleicht auch länger. Gut, dass die Mutlus jetzt genug Platz haben, um diese Zeit ordentlich überbrücken zu können.

Was ist „unbewohnbar“?

Unbewohnbar ist eine Wohnung im juristischen Sinne, wenn ein Mangel vorliegt, „der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt“. Das kann Lärm durch Trocknungsgeräte oder Gefährdung durch Schimmel in allen Räumen sein. Faktisch unbewohnbar ist eine Wohnung zum Beispiel auch bei Heizungsausfall im Winter oder wenn bei einem Hochwasser alle Räume überflutet waren. Auch Umbaumaßnahmen können – wenn sie in allen Räumen stattfinden – zur Unbewohnbarkeit führen. Allerdings sollte der Mieter nicht einfach entscheiden, dass Unbewohnbarkeit vorliegt und keine Miete mehr zahlen. Sprechen Sie mit dem Vermieter und lassen Sie sich juristisch beraten!

Wohnungsübergabe – was muss ich beachten?

Muss ein Vermieter, der eine Wohnung grundrenoviert neu vermietet, aktuelle gesetzliche Vorschriften beim Renovieren einhalten, was Wärmedämmung und Fenster betrifft? Ich habe vergangenes Jahr vor einer Renovierung eine Wohnung angemietet, die nach 30 Jahren Vormieter grundrenoviert übergeben werden sollte. Der Großteil der Fenster wurde nicht ausgetauscht. Diese Fenster sind zwar doppelverglast, aber 50 Jahre alt. Dementsprechend schließen sie nicht richtig – es zieht! Der Vermieter stellt sich taub und behauptet, dass ich die Wohnung sowieso schon billiger ­bekommen hätte. Ich wüsste gerne, was der Gesetzgeber vorsieht.

Dieter D., Holzkirchen

Antwort:

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter den Zustand der Wohnung mit der Vertragsunterzeichnung akzeptiert, erklärt Mietrechtsexpertin Anja Franz vom Münchner Mieterverein. Das heißt: Man hat keinen Anspruch auf die Beseitigung von sichtbaren Mängeln, die bereits bei Übergabe der Wohnung vorhanden waren. Dazu gehören auch die genannten alten, nicht richtig schließenden Fenster. Wenn Sie also bei der Besichtigung beziehungsweise der Übergabe einer Wohnung Mängel entdecken, sollten Sie sofort eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter treffen. Darin müssen Sie ganz genau festhalten, welche Mängel bis wann –und vor allem von wem – zu beseitigen sind. Wichtig ist außerdem ein Übergabeprotokoll. Damit kann man später beim Auszug beweisen, welche Mängel bereits bei Beginn vorhanden waren und welche erst später auftraten. Bei Mängeln, die bei der Besichtigung noch gar nicht zu erkennen waren – so genannte versteckte Mängel wie etwa Schimmelbefall – hat der Mieter einen Beseitigungsanspruch. Wenn der Vermieter behauptet, der Schimmel sei die Folge falschen Heizens oder Lüftens, muss er diesen Verdacht beweisen können.

Susanne Sasse

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