Was von Mieter-Träumen übrig bleibt

Wohnen in München: Wunsch und Wirklichkeit

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Zentrumsnah leben - vielleicht im schönen Lehel (l.), mit guter Verkehrsanbindung und nicht zu teuer: Davon träumen die Münchner.

München - Dann eben doch ohne U-Bahn-Anschluss und am Stadtrand - bei der Wohnungssuche müssen die Münchner oft Abstriche machen. Wir geben Tipps, wie's mit der Traumwohnung doch noch klappt.

Wohnungsknappheit, hohe Mieten: Wer in der Landeshauptstadt wohnen will, kommt um Kompromisse nicht herum. Jetzt haben Wissenschaftler der TU München erforscht, wie sich Münchner ihre Traumwohnung vorstellen – und was sie am Ende gefunden haben. Zwischen 2009 und 2012 wurden 1800 Münchner zur Wohnungssuche befragt. Die Ergebnisse:

Diese Kriterien sind den Münchnern wichtig (VERGRÖßERUNG)

Lage: Die Münchner mögen’s zentral. Aber: Nur 45 Prozent derjenigen, die innerhalb des Mittleren Rings nach einer Wohnung suchen, werden dort fündig. Die meisten müssen – vor allem wegen der hohen Mieten – ihre Ansprüche zurückschrauben, ziehen statt nach Schwabing nach Freimann, statt nach Haidhausen nach Berg am Laim. Im Schnitt liegen 5,8 Kilometer zwischen dem Wunschstandort und der tatsächlichen Bleibe. Die Anbindung an den Öffentlichen Nachverkehr ist für alle Befragten ein wichtiges Kriterium – allein bei den Singles legen darauf 91,6 Prozent Wert.

Miet-/Kaufpreis: Beim Budget drücken die Münchner ein Auge zu: Mieter zahlen im Schnitt rund 100 Euro mehr Miete (brutto warm), als sie wollten. Innerhalb des Mittleren Rings kostet die Wohnung am Ende pro Quadratmeter im Schnitt einen Euro Miete mehr als gewünscht. Wohnungskäufer innerhalb des Mittleren Rings legen für ihre neue Bleibe im Schnitt 53 000 Euro mehr hin als gedacht, außerhalb sind es noch 22 000 Euro mehr.

Die Wunsch-Stadtteile...(VERGRÖßERUNG)

Stadtviertel: Einige Stadtviertel sind begehrter als andere: 9,5 Prozent der Suchenden etwa würden gerne nach Schwabing-West ziehen – tatsächlich finden aber nur 6,6 Prozent hier eine Wohnung. Ähnlich ist die Lage in beliebten Vierteln wie Maxvorstadt (9,7 Prozent/3,1 Prozent) oder Au-Haidhausen (7,5 Prozent/4,2 Prozent). Dafür suchten etwa in Neuhausen-Nymphenburg ursprünglich nur 7,6 Prozent nach einer Wohnung – fündig wurden aber 23,6 Prozent, also fast ein Viertel der Suchenden! Auch Viertel wie Schwabing-Freimann (2 Prozent/9 Prozent) oder Berg am Laim (1,8 Prozent/5,2 Prozent) stehen zwar anfangs nicht ganz oben auf der Wunschliste, werden dann aber die Alternative.

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen?
"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen? © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer.
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig.
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei.
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird.
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden.
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel!
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken.
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig.
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht!
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere.
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen!
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig.
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen.
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten.
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist.
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner.
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden. 
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden.  © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Schnäppchen für Schnellentschlossene": Hier liegt der absolute Ladenhüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen.
"Schnäppchen für Schnell­entschlossene": Hier liegt der absolute Laden­hüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht.
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht. © Jens Schieren beck/dpa/tmn
... und hier sind sie gelandet (VERGRÖßERUNG).

Familien: Vor allem Familien zieht es raus aus der Stadt: Unter allen, die von der City in die Region umziehen, stellen sie mit 46 Prozent die größte Gruppe. „Familien suchen oft nach größeren Wohnungen, die besonders im Stadtzentrum teuer sind“, sagt Prof. Alain Thierstein von der TU München. Für 96,1 Prozent der Familien ist die Größe entscheidend. Auch freie Spielflächen (69 Prozent), eine nette Nachbarschaft (65 Prozent) und die Nähe von Schulen und Kitas (88,1 Prozent) sind für sie wichtige Kriterien. Dafür zahlen Familien deutlich mehr Miete als gewünscht (im Schnitt 180 Euro).

Fazit: Günstig, zentral, gut angebunden: So stellen sich viele Münchner die ideale Wohnung vor, werden aber zunehmend an den Stadtrand gedrängt. Die Wissenschaftler fordern nun, dass die Stadt entlegene Viertel aufwertet. Stadtbaurätin Elisabeth Merk zur tz: „Wir richten großes Augenmerk auf die Studie. Natürlich kann nicht überall Schwabing sein. Aber es ist weiter wichtig, die Peripherie zu stärken. Dazu gehört etwa, dort schöne Plätze zu errichten – wie es uns an der Nordheide mit dem Einkaufszentrum Mira bereits gelungen ist.“

So klappt es: Acht Tipps zur Wohnungssuche

Im Schnitt suchen die Münchner 9,5 Monate nach einer Wohnung – oft kommt am Ende nicht das raus, was sie wollten. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Forschungsinstituts, und Anja Franz vom Mieterverein München geben Tipps für die Wohnungssuche:

1. Mundpropaganda: „70 Prozent der Wohnungen gehen unter der Hand weg“, schätzt Anja Franz. „Erzählen Sie allen, vom Arbeitskollegen bis zu Freunden, dass Sie eine neue Wohnung suchen!“

2. Annoncen aufgeben: Viele Wohnungseigentümer inserieren nicht, weil sie sonst von Interessenten überlaufen werden. „Geben Sie einfach selbst eine Anzeige in der Zeitung oder im Internet auf“, rät Anja Franz. Um kein Angebot zu verpassen, am besten nicht die Wunschmiete angeben.

3. Besichtigungstermin: „Der kommt einem Vorstellungsgespräch gleich“, sagt Anja Franz. Deshalb gilt: Pünktlich sein und was Ordentliches anziehen.

4. Selbst aktiv werden: Wenden Sie sich selbst an große Wohnungsgesellschaften oder Immobilienunternehmen. „Lassen Sie sich auf die Wartelisten setzen“, rät Stephan Kippes. „Dann sind Sie nicht mehr einer von 100 Interessenten, sondern nur noch einer von 10.“

5. Rechtzeitig anfangen: Die Suche nach einer neuen Bleibe braucht ihre Zeit. „Fangen Sie früh genug an“, sagt Stephan Kippes. „Dann müssen Sie nicht nehmen, was kommt.“

6. Stauraum dazumieten: Die Wohnung wäre schön, ist aber zu klein? Nicht gleich abhaken! Auch in München gibt es mittlerweile die Möglichkeit, günstig zusätzlichen Lagerraum anzumieten (z.B. bei Lager-Land oder My Place).

7. Wohnungstausch: Biete zwei Zimmer in Haidhausen gegen eine Maisonette-Wohnung in Laim! Einige Münchner bieten ihre Wohnung im Internet zum Tausch gegen eine größere oder kleinere Bleibe (z.B. www.homeswopping.de).

8. Doch kaufen: Wer einen sicheren Arbeitsplatz hat und über die nötigen Ersparnisse verfügt, sollte sich überlegen, in Wohneigentum zu investieren. Stephan Kippes: „Das kann sich lohnen. So günstig wie jetzt waren die Zinsen noch nie.“

Christina Schmelzer

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