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Auch durch Corona: Immobilien-Preise südlich von München steigen immer weiter - 1,2 Millionen fürs Eigenheim

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Von: Andreas Steppan

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Stellten den Wohnmarktbericht für den Landkreis vor: Thorsten Straubinger (li.) und Florian Knab von der Sparkasse Bad Tölz-Wolfratshausen.
Stellten den Wohnmarktbericht für den Landkreis vor: Thorsten Straubinger (li.) und Florian Knab von der Sparkasse Bad Tölz-Wolfratshausen. © Arndt Pröhl

Der Wohnmarktbericht der Sparkasse zeigt: Die Preise für Wohneigentum haben sich in Bad Tölz-Wolfratshausen in zehn Jahren verdoppelt. Corona sorgte für einen weiteren Schub.

Bad Tölz-Wolfratshausen – Die Preise steigen und steigen. Doch von einer „Blase“ auf dem Immobilienmarkt im Landkreis zu sprechen, das hielte Thorsten Straubinger, Vorstandsmitglied der Sparkasse Bad Tölz-Wolfratshausen, für verfehlt. Denn eine Blase platzt irgendwann. „Das Gegenteil ist der Fall“, stellt Straubinger fest. Viel Nachfrage bei zu wenig Angebot: Diese Konstellation sei so stabil, dass er sagt: „Wir sind noch nicht am Ende der Preisspirale angekommen.“

Oberbayern: Corona lässt Immobilienpreise noch mal um 20 Prozent steigen

Welche Preise aktuell im Landkreis aufgerufen werden, das zeigt der Wohnmarktbericht, den die Sparkasse jüngst vorgelegt hat. Straubinger fasst – hier in Bezug auf den Kauf von Neubauten – zusammen: „Für ein Einfamilienhaus muss man im Landkreis 1,2 Millionen Euro aufwärts rechnen, für eine Doppelhaushälfte mindestens eine Million Euro.“ Wer eine 50-Quadratmeter-Wohnung erwerben möchte, sollte demnach bis zu 350.000 Euro einplanen. Diese Preise, so Straubinger, hätten sich in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt.

Gerade zuletzt, so ergänzt Florian Knab, Leiter des „Private Banking“ bei der Sparkasse, habe es bei den Preisen noch einmal „einen klaren Schub nach oben“ gegeben. Corona habe allein für einen Preisauftrieb von etwa 20 Prozent gesorgt. Den Grund sehen er und Straubinger darin, dass die Pandemie die Wertschätzung des eigenen Zuhauses – und damit die Nachfrage – vergrößert habe. Durch das verstärkte Arbeiten im Homeoffice „lassen sich das Leben auf dem Land und das Arbeiten in der Stadt besser vereinbaren“, so Straubinger. „Corona hat den Speckgürtel um München vergrößert“, formuliert es Knab.

Kein ÖPNV oder Autobahnanschluss? Für Immobilienpreise egal

Beobachten lasse sich dabei, dass die Preisunterschiede zwischen den Städten und Lagen etwa in Lenggries oder im Loisachtal längst nicht mehr so groß seien. „Früher war Wolfratshausen mit Abstand die teuerste Region“, sagt Knab, „wegen der S-Bahn, dem Autobahnanschluss und der Nähe zu München“. Heute dagegen gelte: „Wenn es keine öffentliche Verkehrsanbindung und keinen Autobahnanschluss gibt, wird das oft in Kauf genommen“, so Straubinger. Was heute hingegen noch etwas den Wert einer Lage mindere, sei eine schlechte Internetverbindung.

Bad Heilbrunn war lange Zeit noch ein relativ günstiges Pflaster. Doch gerade in jüngster Zeit wurden auch dort Häuser zu recht hohen Preisen verkauft. Für den Grunderwerb in Bad Heilbrunn in den Bestlagen müsse man heute mit bis zu 1000 Euro pro Quadratmeter rechnen. „Vor drei, vier Jahren waren wir noch bei der Hälfte“, so Straubinger.

Bei den Mieten ist Bad Tölz-Wolfratshausen keine höchstpreisige Region

Bei der Kaltmiete werden ihm zufolge im Landkreis im Neubau durchschnittlich 15 bis 16 Euro fällig – je kleiner die Wohnung, desto teurer wird es pro Quadratmeter. Denn auch im Landkreis sei „der Trend zu Single-Wohnungen ungebrochen“. Was für so manchen erstaunlich klingen mag: „Bei den Mieten sind wir keine höchstpreisige Region“, sagt Straubinger. In München würden auch Quadratmeter-Mieten von 25 bis 30 Euro aufgerufen. Insofern sei in Bad Tölz-Wolfratshausen sogar noch „Potenzial nach oben“.

Allerdings ist auch das irgendwann ausgeschöpft. Mietinteressenten würden sich schon jetzt an ihrem monatlichen Maximalbudget orientieren und eher Abstriche bei der Wohnungsgröße machen als mehr Geld für mehr Quadratmeter ausgeben.

Immobilienmarkt: Sparkassen-Vorstand sieht Mietpreisbremse kritisch

So komme es, dass zwar die Kaufpreise relativ ungebremst, die Mieten aber etwas langsamer steigen. Je weiter diese Schere auseinander geht, desto weniger Rendite habe ein Vermieter zu erwarten. Das werde den Anstieg der Kaufpreise mit der Zeit wohl auch sukzessive bremsen, aber: Solange die Zinsen auf Spareinlagen niedrig bleiben, sei eine vermietete Wohnung als Anlage auch bei 1,5 bis 2,0 Prozent Rendite noch attraktiv – und damit bleibe die Nachfrage sicher hoch.

Von politischen Maßnahmen wie einer Mietpreisbremse hält Straubinger persönlich nichts. „Staatliche Eingriffe können die Marktmechanismen von Angebot und Nachfrage höchstens temporär beeinflussen“, meint er. Besser wäre es aus seiner Sicht, wenn der Staat für Investoren Anreize schafft, um Wohnraum zu schaffen. „Um die Preise einzudämmen, ist nichts besser, als dass mehr Angebot entsteht.“

Eigenes Haus: „Am besten von Kindesbeinen an in Sachwerte investieren“

In einem ungebremsten Preisanstieg sieht der Sparkassen-Vorstand sozialen Sprengstoff. „Wenn für viele Menschen das Grundbedürfnis nach Wohnen nicht mehr zu bezahlen ist, dann bereitet das Sorge“, sagt er.

Auch deswegen empfiehlt Straubinger, frühzeitig in Immobilien zu investieren. Wenn man sich kein Eigenheim leisten kann, könne man selbst mit kleinen Beträgen in Immobilien- oder auch Aktiensparplänen etwas ansparen. „Am besten sollte man von Kindesbeinen in Sachwerte wie Aktien und Immobilien investieren – sonst wird das Vermögen durch die Inflation stark reduziert.“

Zum Abbezahlen einer Immobilie braucht man oft 30 bis 40 Jahre

Es sei auch die beste Altersvorsorge, eine eigene Immobilie zu erwerben. „Wenn das Einkommen reicht, um den Tilgungsdienst nachhaltig zu leisten, dann raten wir jedem, das zu tun“, sagt Knab. Hier werde das aktuell niedrige Zinsniveau zum Vorteil. „In der Elterngeneration zahlte man noch acht bis neun Prozent Zinsen, wer heute ein Haus auf 20 Jahre finanziert, zahlt nur 1,5 bis 1,8 Prozent.“

Zudem seien die Zinsbindungen oft länger. Es erwarte keiner mehr, dass ein Haus wie früher nach 10 bis 15 Jahren abbezahlt ist. „Das schafft man meist gar nicht mehr.“ 30 bis 40 Jahre Ratentilgung sei inzwischen gang und gäbe. Dafür stehe man dann im Alter gut abgesichert da und müsse keine Miete zahlen.

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