Doch die Stadt will gegensteuern

Die Macht der Ketten: Darum verliert Münchens Zentrum seine Seele

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Es ist schon auffällig: Immer mehr Zentren großer Städte gleichen sich wie ein Ei dem anderen. Doch woran liegt das? Und was will die Stadt München dagegen tun?

München - Die Zahlen sprechen eine eindeutige Sprache: Der Filialisierungsgrad in der Münchner Innenstadt ist extrem hoch und steigt seit Jahren – von 54,6 Prozent im Jahr 2010 auf 63,4 Prozent im Vorjahr. In den Haupteinkaufsstraßen der City liegt die Quote nach Erhebungen des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL) derzeit zwischen 52 und 79 Prozent. Die Folge: Große Ketten reihen sich aneinander und verpassen den meisten Innenstädten das gleiche Erscheinungsbild. Für Nischenläden bleibt kaum mehr Platz. Und das hat einen Hauptgrund: Die Mieten sind immens, seit Jahren findet ein Verdrängungswettbewerb statt.

Gleichwohl gibt es aktuell eine Trendwende. Die Spitzenmieten stagnieren, da sind sich die Branchenführer JLL und CB Richard Ellis (CBRE) einig. Zuvor gab es laut einer Statistik von CBRE von 2011 bis 2014 einen sprunghaften Anstieg von 310 auf 390 Euro pro Quadratmeter. In den vergangenen beiden Jahren stagnierten die Mieten CBRE zufolge aber bei 400 Euro pro Quadratmeter. 

„Ein klares Signal dafür, dass der Handel sein Limit erreicht hat“

Diesen Spitzenpreis müssen Einzelhändler an der Kaufingerstraße und am Marienplatz zahlen. Jones Lang Lasalle geht von 360 Euro Top-Miete aus und prognostiziert auch für das zweite Quartal 2017 eine Stagnation. Dirk Wichner, Experte bei dem Immobiliendienstleister, analysiert: „Ein klares Signal dafür, dass der Handel sein Limit erreicht hat und den Mieten nun noch schwerlich den nötigen Umsatz entgegenbringen kann. Das gilt vor allem für den verunsicherten Textilhandel – bislang der Hauptumsatzbringer im Einzelhandel.“ Nur in Ausnahmefällen würden Händler hohe Mieten in prestigeträchtigen Lagen akzeptieren, um mit Flagship-Stores und ihrer Marke prominent präsent zu sein. Ansonsten gebe es eine Trendwende. Der Einzelhandel miete zunehmend kleinere Flächen an. In München fanden überdies nach den Erfahrungen von JLL zuletzt nur in geringem Umfang innerstädtische Vermietungen statt. Grund: kaum Leerstand und nahezu keine Fluktuation. Wer eine Fläche hat, gibt sie selten her. Allerdings, so räumt JLL-Sprecher Peter Lausmann ein: „Eine Momentaufnahme, das kann sich sehr schnell ändern.“

Weitere Zahlen: CBRE geht an der Neuhauser Straße von 360 Euro Spitzenmiete aus, an der Maximilianstraße von 340 Euro, an der Theatiner- und an der Weinstraße sind es 290 Euro, am Stachus 270 Euro, an der Sendlinger Straße 200 Euro und im Tal 160 Euro. Trotz erstmals stagnierender Mieten glauben Immobilien-Experten der Stadt allerdings nicht an ein Ende der Preisspirale. Die Preise schössen seit 2009 durch die Decke, hatte Albert Fittkau vom städtischen Gutachterausschuss unlängst bei einer Veranstaltung zur neuen Fußgängerzone in der Sendlinger Straße erklärt. Es finde eine Rallye statt, die ihresgleichen suche.

Laut CBRE sind in der Innenstadt 27,3 Prozent der Gesamtverkaufsflächen Münchens angesiedelt, in absoluten Zahlen entspricht das 470 000 Quadratmetern. Shopping-Center vereinnahmen 295 000 Quadratmeter an Verkaufsfläche. Die Kaufkraft pro Kopf (das für Konsumzwecke verfügbare Einkommen) lag in München 2016 bei durchschnittlich 29 255 Euro, also weit über dem bayerischen (23 855 Euro) und dem nationalen (22 066 Euro) Durchschnitt.

Lesen Sie hier einen Kommentar zum Thema: „Am Ladensterben sind wir auch selbst schuld“

Die zweite Zerstörung Münchens: Bausünden nach dem 2. Weltkrieg

Auch nach den Verwüstungen Alt-Münchens durch die Bombenangriffe während des 2. Weltkriegs war die Zerstörung der Stadt leider noch nicht beendet. Viele erhalten gebliebende Bauwerke fielen der damaligen Modernisierungswut der 50er und 60er Jahre zum Opfer. Wir zeigen Ihnen in unserer Fotostrecke Orte und Plätze, die sich seit dem Ende des Krieges massiv verändert haben - und das nicht unbedingt zum Guten. © dpa
Die Pschorrbräu-Bierhallen in der Neuhauser/Kaufinger Straße wurden im 2. Weltkrieg stark beschädigt. Kein Wunder, schließlich fielen 90 Prozent der Gebäude in der Innenstadt den Bomben zum Opfer. Nach dem Krieg wurde die Freifläche als Biergarten genutzt, ehe Anfang der 60er Jahre der Plattenbau des Neckermann-Kaufhauses entstand. © Bayerische Hausbau
Ab August 2010 wurde das 1962 errichtete Beton-Kaufhaus von der Rückseite am Altheimer Eck aus abgerissen. Die Tage des Karstadt am Dom waren gezählt. © Haag
Bis 2013 errichtete die Schörghuber-Gruppe hier einen neuen Geschäftskomplex – das Joseph-Pschorr-Haus mit 44.000 Quadratmetern Nutzfläche für Geschäfte, Büros und Wohnungen. © Bayerische Hausbau
Herbst 2013: Das neue Bauwerk ist fertiggestellt. Als erster Mieter stand Sport Scheck fest, der vom Stammsitz in der Sendlinger Straße an die Fußgängerzone zog. 10.000 Quadratmeter mietete der Sport-Multi dort. © Schlaf Marcus
Der Hugendubel 1955: Das Eckhaus mit Türmchen (r.) hatte den Krieg überstanden. Es wurde abgerissen, an seiner Stelle entstand 1959 der neue Peterhof, der auch das Grundstück des Gasthauses zum Ewigen Licht umfasste, Geburtsstätte der Weißwurst. © Archiv
Der Peterhof wurde 1997 zum Hugendubel umgebaut. © Welte
Die Markuskirche - ein Opfer der Moderne. Die evangelische Markuskirche am Oskar-von-Miller-Ring wurde 1873 bis 1876 in neugotischen Formen vom Architekten Rudolf Wilhelm Gottgetreu errichtet. Den Krieg hatte das Gotteshaus kaum beschädigt überstanden, nur der Chor war in modernen Formen erweitert worden. © Dieter Klein/www.abreisskalender.net
Bei der Verbreiterung des Oskar-von-Miller-Rings wurde der Kirchturmsockel nach 1955 verkürzt. Die Kirchturmspitze wurde wegen angeblicher Baufälligkeit abgerissen. Auch die Verzierungen an Turm und Schiff schlug man weg, die Kirche wurde im Stil der 50er-Jahre durch Gustav Gsaenger umgestaltet. Abenteuerliche Begründung: Die alte Kirche habe nicht mehr in den modernen Rahmen des Oskar-von-Miller-Ringes gepasst. © Welte
Die Erhardtstraße an der Isar gegenüber dem Deutschen Museum war bis 1975 von einer Reihe prächtiger Bürgerhäuser aus dem 19. Jahrhundert gesäumt. Die mit Stuckornamenten im klassizistischen Stil verzierten Gebäude hatten den Krieg überstanden, bis sie abgerissen wurden. © Dieter Klein/www.abreisskalender.net
An der Stelle der historischen Häuser entstand bis 1979 der Neubau des Europäischen Patentamtes mit seiner dunklen Metallfassade. Unter OB Georg Kronawitter (SPD) stimmte die Stadt dem Bau trotz Protesten zu. Seit Januar 2009 wird das Patentamt für 40 Millionen Euro saniert. Es war asbestverseucht, außerdem bekommt es eine Wärmeschutzverglasung. © Welte
Das 1860 im Rundbogenstil errichtete Gefängnis in der Corneliusstraße überstand den 2. Weltkrieg unbeschadet, musste aber ebenfalls dem Neubau des Patentamtes weichen. © Dieter Klein/www.abreisskalender.net
Das Gelände ist zwar nicht mehr bebaut, hier ist heute eine Bushaltestelle angesiedelt. Im Hintergrund das bereits damals existierende Gebäude, in dem heute die Musikneipe "Netzer&Overath" untergebracht ist. © Welte
Beinahe jeder kennt dieses Haus: Es ist das 1898 errichtete Gebäude in der Sternstraße (Lehel), in dem Meister Eder und sein Pumuckl wohnten. Es war jedes Mal im Vorspann der 1982 bis 1989 ausgestrahlten Serie des BR zu sehen und war um die vorletzte Jahrhundertwende eines der Bedienstetenhäuser der hohen Herrschaften, die auf der anderen Seite des Innenhofes in der Widenmayerstraße residierten. © BR
Direkt nach Abschluss der Dreharbeiten rückten Anfang April 1985 die Baumaschinen an und rissen das Gebäude ab. Auf dem Grundstück entstand der nüchterne Glaspalast der Bayerischen Versicherungskammer, der als Fremdkörper dem altehrwürdigen Lehel seine typische Prägung nimmt. © Welte
Vom alten Bürklein-Bahnhof, der zwischen 1847 und 1849 erbaut worden war, blieb nach dem Ende des 2. Weltkriegs nicht mehr viel übrig. Dennoch gab es noch das eine oder andere Gemäuer, das man hätte restaurieren können. © Archiv
Ende der 50er Jahre entschied man sich jedoch für einen fast kompletten Abriss, nur noch wenige Grundmauern blieben stehen und wurden in den Bahnhofsneubau eingegliedert (siehe nächstes Bild). © Welte
Seit mehreren Jahren befinden sich Stadt, Land und die Deutsche Bahn nun schon in Gesprächen, um möglichst bald einen neuen Bahnhof zu bauen. Die Entscheidung wird wohl auch davon abhängig sein, ob München den Zuschlag für die Olympischen Spiele 2018 erhält. © gs
Im 19. Jahrhundert entstanden rund um den Viktualienmarkt schöne Bürgerhäuser mit Geschäften im Erdgeschoss. Das Haus Nummer 13 hinter der Laterne, rechts neben dem Kustermann-Gebäude, bekam eine wunderschöne, fast venezianisch anmutende Fassade, die sogar die Bombardements des 2. Weltkriegs überstand. 1960 (Bild) präsentierte sich noch die fein gegliederte Fassade über den Standln, danach wurde sie abgeschlagen ... © Christl Reiter/www.abreisskalender.net
... und wich blauen Fliesen und viel größeren Fenstern, eine Münchner Versicherung zog ein. Im September 2009 eröffnete das Hotel Louis nach umfangreichem Umbau. Die Fenster wurden wieder kleiner, die grau-beige Farbe ist zurückhaltend. Die reiche Fassade aus dem 19. Jahrhundert ist allerdings für immer verloren. © Hummel
An der Ecke Schäfflerstraße/Weinstraße stand bis 1691 das Hintere Schwabinger Tor - eines der fünf Stadttore der gegen Ende des 12. Jahrhunderts erbauten ersten Stadtmauer Münchens. Es diente zeitweise auch als Zeughaus, in dem Katapulte, Armbrüste und die dazugehörige Munition gelagert wurden. Das Tor wurde auch als Wilbrechtsturm, Tömlingerturm, Nudelturm oder Schäfflerturm bezeichnet. © Stadt München
Mit der Stadterweiterung und dem Bau des äußeren Schwabinger Tores im 14. Jahrhundert wurde das Hintere Schwabinger Tor ebenso überflüssig wie das Vordere. Die im 2. Weltkrieg zerstörte Bebauung auf dem Gelände des heutigen Marienhofs wurde nicht wiederhergestellt. © Welte
Am Petersplatz, zwischen der Apsis des Alten Peters und dem Viktualienmarkt, stand bis 1944 das Kleine Rathaus, ein Anbau an den Turm des Alten Rathauses. Der verwinkelte Bau mit seinen Giebeln und Kaminen stammte im Kern aus dem Mittelalter, wurde im 19. Jahrhundert im neugotischen Stil verziert. Auf der Terrasse davor, wo heute das Café Rischart seine Gäste im Freien bewirtet, war früher der Blumenmarkt, wie auf der Aufnahme von 1880 zu sehen ist. © muenchenwiki.de
Während der Bombenangriffe auf München wurden 1944 nicht nur der Turm des Alten Rathauses, sondern auch das liebenswerte Kleine Rathaus zerstört, in dem zigtausende Münchner den Bund fürs Leben geschlossen hatten. Während der Münchner Architekt Erwin Schleich das Alte Rathaus und den dazugehörigen Turm 1953 bis 1977 rekonstruieren durfte, wurde das Kleine Rathaus nicht mehr aufgebaut. © muenchenwiki.de
Man brauchte nach dem Krieg den Platz für eine neue Straßenverkehrsachse vom Marienplatz zum Tal, der das Haus im weg gestanden wäre. Erst 1972 wurde der Marienplatz zur Fußgängerzone. Doch das Kleine Rathaus kam nie zurück, heute steht an seiner Stelle die Lüftungszentrale für die Metzgerzeile am Viktualienmarkt.  © Welte
Der Peterhof 1945: Mit seinen Nachbargebäuden bildete der Peterhof gegenüber dem Neuen Rathaus am Marienplatz ein Ensemble aus Bürger- und Geschäftshäusern des 19. Jahrhunderts, das den Marienplatz nach Süden abschloss. Beim Peterhof mit seinem barocken Giebel war 1945 im Wesentlichen zur der Dachstuhl ausgebrannt. © MM Archiv
Doch das Haus wurde abgerissen. Wie es heute aussieht, sehen Sie auf diesem Bild. © Welte
König Maximilian II. ließ 1861/62 am Gasteigberg das Pfründnerhaus im spätklassizistischen Stil errichten - das später Gasteigspital (Foto von 1971) genannte Armenhaus sollte wie das kurz zuvor errichtete Maximilianeum das Isar-Hochufer beherrschen. Die Stadt ließ den Bau 1976 abreißen, an seiner Stelle entstand das Kultur- und Bildungszentrum Gasteig. © Dieter Klein, Abreißkalender
1978 setzt OB Kronawitter den ersten Spatenstich. Geänderte Planungen verzögerten die Fertigstellung immer wieder, die Baukosten galoppierten davon, so dass es zum Schluss stolze 372 Millionen Mark waren. 1985 wurde der Bau eingeweiht, 20 Jahre später kostete die Sanierung nochmals 22 Millionen Euro. © Welte
Hier noch einmal beides gegenübergestellt. © Dieter Klein, Abreißkalender / Welte
Das wunderschöne Roman-Mayr-Haus am Marienplatz überstand den Krieg trotz seiner zentralen Lage nahezu unbeschadet - und musste in den 70er Jahren dennoch weichen ... © Gebhardt
... damit der neue Klotz der Galeria Kaufhof gebaut werden konnte. Die Architektur des Gebäudes war damals der letzte Schrei. © Gebhardt
Das Vordere Schwabinger Tor (l.) gehörte zur ersten Stadtmauer und wurde 1842 abgerissen. Links grenzte es an den Alten Hof, rechts an die Bebauung des Marienhofes, die im Zweiten Weltkrieg zerstört wurde. © stadt-muenchen.net
Die Fundamente befinden sich heute noch in der Erde, der Rest hat sich stark verändert. Während der Alte Hof links noch in stark modernisierten Formen erhalten blieb, fielen die Häuser rechts dem Krieg zum Opfer. Heute befindet sich dort der Marienhof. © Welte

Die Umfrage:

Tanja Bublitz, Inhaberin Parfümerie Brückner Bublitz im Rathaus: Nächstes Jahr haben wir 125-jähriges Jubiläum, ich führe das Geschäft in dritter Generation. Die Entwicklung der kleinen Läden ist traurig. Die Inhaber sind oft auch selbst Schuld. Denn sie machen ihre Hausaufgaben nicht und jammern zu viel. Sie setzten sich nicht genug von den großen Ketten ab.“

Walter Drum, Inhaber Brillen Meßbach: „Wir sind ein Traditionsladen, seit 90 Jahren im Ruffinihaus und profitieren von den günstigen Konditionen der Stadt. Ein Überleben ist sonst kaum möglich, die Preise übersteigen das Mögliche. Ohne das Zwischengeschäft während des Umbaus wäre auch unsere Existenz bedroht.“

Natascha Beckmann, Verkäuferin im Bonbelly in der Sendlinger Straße: „Weniger kleine Läden, das ist nicht nur ein Münchner Problem. Dadurch schauen viele Städte gleich aus. Wir versuchen, uns durch persönliche Beratungen und Qualität von der Masse abzuheben. Kunden schätzen das. Hohe Mieten machen es nicht leicht.“

Klaus Vick, Lisa-Marie Birnbeck

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