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Kein Halt vor Investoren? Gericht kippt Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten ‒ was das für München heißt

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Von: Kassandra Fischer

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Die Stadt München hat das Literatenhaus an der Agnesstraße 48 in Schwabing-West gekauft.
Für 22,7 Millionen Euro hatte die Stadt erst Anfang Oktober über das Vorkaufrecht das Haus Agnesstraße 48 gekauft. © mc

Das Bundesverwaltungsgericht hat das „Kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten“ in Berlin gekippt. Das Urteil könnte auch Auswirkungen auf München haben.

Verliert die Stadt München ihr wichtiges Instrument, um Mieter zu schützen? Das befürchtet jedenfalls Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München, seit bekannt ist, dass das Bundesverwaltungsgericht das „Kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten“ gekippt hat.

Zwar bezog sich das Urteil auf einen Fall in Berlin – es könnte aber auch die Handlungsmöglichkeiten anderer Städte stark einschränken.

Gericht in Berlin kippt wichtiges Instrument für Mieter-Schutz ‒ Verliert auch die Stadt München ihr Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht diente der Stadt bisher als wirksames Druckmittel gegenüber Immobilieninvestoren in Erhaltungssatzungsgebieten, die Profit machen wollten, ohne die gewachsene Bevölkerungsstruktur zu achten. Kaufinteressenten hatten nur dann eine Chance, den Zuschlag zu erhalten, wenn sie eine „Abwendungserklärung“ unterzeichneten.

Darin stimmten sie zu, auf drastische Mieterhöhungen infolge aufwändiger Sanierungen oder Umwandlung in Eigentumswohnungen weitgehend zu verzichten. Kam es zu keiner Einigung, machte die Stadt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch. So wie zuletzt beim „Literatenhaus“ an der Agnesstraße 48.

Das denkmalgeschützte Gebäude in Schwabing-West war für fast 23 Millionen Euro in den Besitz der Stadt gewechselt, nachdem ihm der Abriss drohte.

Schutz für 171 Einheiten

Das Kommunalreferat hat aktuell 36 Erhaltungsgebiete in München gelistet. Alle fünf Jahre wird überprüft, ob die Kriterien vor Ort weiterhin erfüllt sind. In den Erhaltungsgebieten leben etwa 335 600 Einwohner in rund 192 000 Wohnungen. In diesem Jahr (Stand November 2021) hat die Stadt München bereits zehn Mal von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht und damit 127 Wohneinheiten erworben. Sechs Mal kam eine Abwendungserklärung zum Einsatz zugunsten von 44 Wohneinheiten.

Was bedeutet das Urteil zum Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten für München?

Nach dem jüngsten Urteil muss nun nicht mehr geprüft werden, ob ein Kaufinteressent „erhaltungswidrige Nutzungsabsichten“ verfolgt. Zudem ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird sowie die bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist.

„Das bedeutet, dass die Kommunen ihr Vorkaufsrecht – auch im Erhaltungssatzungsgebiet – nur wahrnehmen dürfen, wenn es sich um eine Schrottimmobilie handelt, in der keine oder kaum Mieter leben“, erklärt Rastätter.

„Das Urteil ist ein Schlag ins Gesicht für alle, die mit den wenigen überhaupt vorhandenen Mitteln versuchen gegen die Gentrifizierung in München anzukämpfen“, empört sich auch Svenja Jarchow-Pongratz, BA-Vorsitzende in der Maxvorstadt. Dort prüft die Stadt etwa gerade, an der Gabelsbergerstraße 77 ihr Vorkaufsrecht zu nutzen.

„Wenn nun nur noch Schrottimmobilien gekauft werden können, potenziert sich das Problem noch weiter“, sagt die BA-Chefin. Schließlich müsse die Stadt bei Käufen auf Wirtschaftlichkeit achten.

Sorgen macht sich auch die BA-Chefin in Schwabing-West, Gesa Tiedemann: „Es sind momentan mehrere Häuser in der Prüfung bei uns, bei denen es für die Bewohner fatal wäre, wenn sie demnächst weit überhöhte Mieten zahlen müssten.“

Noch sei aber unklar, wie groß die Folgen des Urteils für München tatsächlich sind. Die Stadt will daher erst die schriftliche Begründung abwarten.

Das tut die Stadt

Noch gibt es keine Begründung zum Urteil, diese will die Stadt erst juristisch prüfen, um festzustellen, ob es tatsächlich Folgen für München hat. Wenn ja, „werde ich alles versuchen, bei der neuen Bundesregierung für eine dann noch wirkungsvollere Mieterschutzgesetzgebung zu kämpfen“, versprach OB Dieter Reiter.

Gabriele Uelses/kf

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