Kommission in Berlin 

Hohe Preise, hohe Mieten: Wie die SPD Gesetze zugunsten der Mieter ändern will

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Wohnbebauung in München: Die Stadt wird immer teurer, auch weil Spekulanten nicht eingebremst werden. 

Die Bundesregierung arbeitet an einer Novellierung des Baugesetzbuches, die Auswirkungen auf München haben würde. Setzt sich die SPD mit ihren Ideen durch, könnte die Landeshauptstadt besser gegen Spekulanten vorgehen, höher und dichter bauen, aber auch neue Hotels an der Schillerstraße verhindern.

Grundstückspreise, die jeder Beschreibung spotten. Wohnungen, die zu Unsummen verkauft oder vermietet werden – der Münchner Markt ist überhitzt, ein Ende der Preisspirale kaum absehbar. Ideen, wie die Stadt gegensteuern kann, gibt es en masse. Und sie tut bereits einiges, etwa durch die Erhaltungssatzungsgebiete, Vorkaufsrechte oder durch die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN), die aber nur bei neuen Bebauungsplänen greift. Doch die Handlungsfelder der Kommune sind limitiert, die Wünsche scheitern an Bundesrecht, am Baugesetzbuch. Und genau das soll sich ändern.

Die Bundesregierung hat eine Kommission eingesetzt, zu der auch Münchens SPD-Chefin und Bundestagsabgeordnete Claudia Tausend gehört. Die Kommission hat eine Novelle dieser Bauvorschriften vorbereitet. Die Gesetzgebungsverfahren starten im Herbst, und noch ist offen, ob alle Punkte auch so umgesetzt werden. Setzt sich die SPD allerdings mit ihren Forderungen durch, hat das massive Auswirkungen für die Landeshauptstadt.

Allgemein soll untersucht werden, welche Instrumente noch geschaffen werden können, um private Bauherren möglicherweise noch intensiver an den Kosten für den Ausbau der Infrastruktur zu beteiligen. In München geschieht dies durch die Sozialgerechte Bodennutzung oder durch die strittige Siedlungsentwicklungsmaßnahme (SEM) im Münchner Osten.

Der Gedanke: Wenn jemand Wohnhäuser errichtet, Menschen zuziehen, steigt der Bedarf an Infrastruktur. Gegebenenfalls müssen der Nahverkehr ausgebaut, neue Schulen oder Kindergärten errichtet werden. Kosten, die die Stadt, also die Allgemeinheit, nicht alleine tragen soll.

Durch die SoBon wird der Bauherr beteiligt, gleichzeitig verpflichtet, mindestens 30 Prozent sozial geförderte Wohnungen zu errichten. Das gilt bisher allerdings nur, wenn ein neuer Bebauungsplan erlassen wird, nicht bei Nachverdichtungen. Da gibt es keine Auflagen. Ein weiterer Punkt in der Novelle soll ein sogenannter sektoraler Bebauungsplan sein. Der soll es ermöglichen, auch im unbeplanten Innenbereich Wohnraum zu schaffen. Beispiel wäre in München die Schillerstraße. Dort sind, wie berichtet, zwei Hotels geplant. Für eines der Gebäude sollen Wohnungen weichen. Mit einem sektoralen Bebauungsplan könnte die Stadt dem Hotelbauer vorschreiben, auch 30 Prozent Wohnraum bei dem Neubau zu realisieren.

Überdies ist angedacht, die Befreiungen von Bebauungsplänen zu erleichtern, wenn aufgestockt wird oder Dachgeschosse ausgebaut werden. In München wäre da beispielhaft die Carl-Wery-Straße zu nennen. Dort wollte die Gewofag neu bauen, OB Dieter Reiter (SPD) entschied kurzerhand, dass acht Stockwerke besser sind als sechs. Das Verwaltungsgericht gab Anwohnern recht, die gegen den Neubau geklagt hatten. Der Bebauungsplan hätte geändert werden müssen, das allerdings verschlingt Zeit, weil das Verfahren aufwendig ist. Befreiungen gehen schneller.

Weiter ist zumindest von der SPD gewünscht, die städtischen Vorkaufsrechte auf das ganze Stadtgebiet auszudehnen. Die Verwaltung hat bislang lediglich in den Erhaltungssatzungsgebieten das Vorkaufsrecht. Um das auszuhebeln, können Käufer eine Abwendungserklärung unterzeichnen. Sie verpflichten sich somit, beispielsweise auf Luxussanierungen zu verzichten und die Mieten lediglich moderat zu erhöhen.

Weiter hat die Stadt das Recht, in den Erhaltungssatzungsgebieten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nicht zu genehmigen. Auch dieses Instrument soll auf Wunsch Tausends auf die ganze Stadt ausgedehnt werden,

Ein wichtiger Punkt für die Genossen sind die Reformen des Baugebotes und die Wiedereinführung der Grundsteuer C. Grundsteuer A und B gibt es bereits, einmal für landwirtschaftliche Flächen und für bebaute. Die Grundsteuer C, auch Baulandsteuer genannt, würde für Flächen gelten, die bebaut werden können, aber dennoch brachliegen. Dennoch gibt es eine Steigerung des Wertes, denn Grundstücke sind in München rar. Der Campus Süd ist da ein gutes Beispiel, dort könnte bereits gebaut werden. Die Besitzer allerdings wechselten mehrfach, vermutlich wurden die Baulandflächen jeweils mit Gewinn veräußert.

Setzt sich die SPD mit ihren Wünschen durch, könnte für derlei Flächen eine gestaffelte Steuer eingeführt werden, die sich steigert, je länger die Grundstücke brachliegen. Im letzten Schritt würde der Stadt ein Kaufrecht eingeräumt – allerdings nicht zu marktüblichen Preisen.

Ob das alles so kommt, ist mehr als ungewiss. Zum einen ziehen die Unionsparteien bei diversen Punkten nicht mit und verweisen auf das Eigentumsrecht. Einige Forderungen seien gleichbedeutend mit Enteignungen. Und zum anderen ist es durchaus möglich, dass die SPD sich im Herbst aus der Bundesregierung verabschiedet.

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