“Druck immer stärker“

Immobilien um München: In diesem Landkreis gab es die heftigste Preis-Explosion

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Teure Immobilien und hohe Mieten in München haben vergangenes Jahr für einen kräftigen Preisschub in den Umlandgemeinden gesorgt.

Während sich der Anstieg der Immobilien-Preise in einigen Städten und Gemeinden zumindest verlangsamt hat, explodieren die Preise im Norden von München.

München – Am heftigsten hat es Wohnungskäufer in Erding erwischt: Wer im Herbst 2017 eine Eigentumswohnung in Erding gekauft hat, musste im Schnitt 11,0 Prozent mehr bezahlen als noch sechs Monate zuvor – 4050 Euro kostete der Quadratmeter in Erding im Herbst. Das geht aus dem Marktbericht des Immobilienverbands-Deutschland (IVD) hervor, den der Regionalverband IVD-Süd am Dienstag in München veröffentlicht hat (siehe Tabellen unten). Demnach war der Preisschub in Erding so hoch wie sonst nirgendwo im Münchner Umland.

„Der Druck aus München drängt immer stärker nach Erding“

„Die Nachfrage steht in Erding in keinem Verhältnis zum Angebot“, sagte Immobilienmakler Lukas Sommer bei der Vorstellung des Marktberichts. „Der Druck aus München drängt immer stärker nach Erding und sorgt für eine erhöhte Wohnungsnachfrage.“

Das bekamen vergangenes Jahr auch die Käufer von Einfamilienhäusern zu spüren: In Erding mussten sie im Herbst für ein freistehendes Haus 14,5 Prozent mehr bezahlen als noch sechs Monate zuvor. In guter Wohnlage kostete ein Haus in Erding im Schnitt damit 830.000 Euro.

Wer vergangenes Jahr in Kreisstädten westlich von Erding auf Wohnungssuche war, sah sich ebenfalls mit einem kräftigen Preisschub konfrontiert: In Dachau kosteten Eigentumswohnungen im Herbst 8,3 Prozent mehr als noch im Frühjahr, in Fürstenfeldbruck verteuerten sich Wohnungen im Schnitt um 7,9 Prozent.

Auffallend ist, dass der galoppierende Preisanstieg vergangenes Jahr vor allem die Landkreise nördlich von München getroffen hat. Alles Regionen, in denen das Preisniveau – zumindest im Vergleich – bislang noch halbwegs moderat war. So stiegen beispielsweise auch in Ebersberg die Preise für Einfamilienhäuser innerhalb der sechs Monate im zweistelligen Prozentbereich – 11,8 Prozent waren es genau. Trotzdem gilt: „Ebersberg ist nach wie vor die Region, wo man nicht ganz so teuer kaufen kann“, sagte IVD-Forschungsleiter Stephan Kippes. Das Wort „günstig“ wolle er dabei bewusst vermeiden, denn davon könne auch in Ebersberg nicht mehr die Rede sein.

Von Freising bis Fürstenfeldbruck: Alle Preise auf einen Blick

Verzeichnet sind durchschnittliche Preise für gebrauchte Immobilien in guter Lage bei guter Ausstattung. Einfamilienhäuser (EFH) haben im Schnitt 150 m², Doppelhaushälften (DHH) 125 m², jeweils mit Garage. Reihenmittelhäuser (RMH) haben rund 120 m², Eigentumswohnungen 70 m².


Die Attraktivität der Umlandgemeinden ist laut IVD stark von den Entfernungen zu Zentren und Arbeitsplätzen abhängig. Je kürzer die Wege nach München, desto gefragter seien die Gemeinden als Wohnorte. Größere Entfernungen würden nur unter der Voraussetzung einer guten Verkehrsanbindung oder einer herausragenden landschaftlichen Lage in Kauf genommen.

Immobilien in München: So sieht es in der Landeshauptstadt aus

In der Landeshauptstadt selbst wirkten die Preisanstiege vergangenes Jahr dagegen fast schon moderat: Einfamilienhäuser verteuerten sich in den sechs Monaten um 5,4 Prozent und Doppelhaushälften um 6,5 Prozent. Der Haken dabei: Das Preisniveau in München ist derart hoch, dass bereits minimale Preisanstiege tausende Euro ausmachen können.

Das schlägt auch auf die Mieten durch: Wie weit sich die Mieten in der Stadt München inzwischen vom Rest der Republik entkoppelt haben, zeigt eindrucksvoll eine einzige Zahl im IVD-Bericht. Demnach boten 2017 knapp 70 Prozent aller Vermieter ihre Wohnung in München zu Quadratmeterpreisen von über 15 Euro an. Zum Vergleich: In Stuttgart – auch dort klagen Mieter über teure Wohnungen – wurden 2017 gerade einmal knapp 25 Prozent aller Wohnungen zu Quadratmeterpreisen von über 15 Euro am angeboten.

Kippes kritisierte, dass Münchner Arbeitgeber ihren Beschäftigten früher Werkswohnungen zur Verfügung gestellt hätten, diese aber vor Jahren verkauft hätten, um den Aktienwert zu steigern. „Diese Firmen, häufig im Dax gelistet, sagen heute, wir müssen mehr Wohnraum schaffen“, sagte Kippes. Angesichts der Bevölkerungsprognosen für München und das Umland könnten sich viele Beschäftigte Wohnungen aber nur noch schwer leisten.

Denn Kippes geht davon aus, dass Mieten und Kaufpreise in der Region weiter steigen werden. Zwar war eine Studie des Forschungsinstituts Empirica vor einem Jahr zu dem Ergebnis gekommen, dass die Zuzugsprognosen für München überbewertet seien und daher mit fallenden Preisen zu rechnen sei. Davon könne man momentan aber nicht ausgehen, widersprach Kippes.

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