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Immobilien-Schock in München: Wann der Leerstand gefährlich wird - Experte gibt Tipps

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Von: Andreas Thieme

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Die Umsätze am Immobilienmarkt in Bayern sind im zweiten Quartal deutlich zurückgegangen (Symbolbild).
Die Umsätze am Immobilienmarkt in Bayern sind im zweiten Quartal deutlich zurückgegangen (Symbolbild). © Heinz Gebhardt / IMAGO

Immobilien sind in München heiß begehrt. Gerade ältere Besitzer können sich aber nicht immer angemessen um ihre Häuser kümmern, in denen sie selbst nicht leben - hier scheitert die notwendige Sanierung an Krankheit oder den Finanzen. Was in solchen Fällen zu tun ist und was rechtlich gilt, erklärt ein Experte   

München - Bei vermieteten Häusern und Wohnungen ist der Vermieter gesetzlich zur Instandhaltung verpflichtet. Er müsse auf seine Kosten alle notwendigen Reparaturen ausführen lassen, um die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, erklärt Rudolf Stürzer, Geschäftsführer der Eigentümer-Initiative Haus und Grund München. Eine Ausnahme bestehe nur für Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 125 Euro, soweit dies vertraglich vereinbart wurde.

„Die Instandhaltungspflicht des Vermieters ist unabhängig von der Höhe der notwendigen Aufwendungen“, sagt Stürzer. Eine Berufung des Vermieters auf die sogenannte Opfergrenze seit nur in eng begrenzten Ausnahmefällen möglich. Unzumutbar sei der Renovierungsaufwand für den Vermieter in der Regel erst dann, wenn er nicht innerhalb von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden kann (OLG Hamburg, 2002) oder der Reparaturaufwand mehr als das Dreifache des Verkehrswerts des Mietobjekts betragen würde (BGH, 2010).

München: Das Gebäudeenergiegesetz von 2020 verpflichtet Eigentümer von Bestandsimmobilien nur in sehr beschränktem Umfang zu Modernisierungsmaßnahmen

Das am 2020 in Kraft getretene Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer von Bestandsimmobilien nur in sehr beschränktem Umfang zu Modernisierungsmaßnahmen (Heizkessel, ältere Kachelöfen, Kamine sowie Dämmung der obersten Geschossdecken von Gebäuden), erklärt Stürzer. Keine Verpflichtung bestehe jedoch zur Dämmung von Außenwänden sowie zur Erneuerung von Fenstern oder der sanitären Anlagen.

„Der Verfall eines Hauses bis hin zur Schrottimmobilie beginnt meist mit längerem Leerstand“, sagt Stürzer. Nach der Münchner Zweckentfremdungssatzung darf Wohnraum maximal drei Monate leer stehen; es sei denn, es liegt ein triftiger Grund vor wie umfangreiche Umbau- und Sanierungsmaßnahmen. Ein Verstoß könne mit Bußgeld geahndet werden, warnt Stürzer. „Schwierig wird es für die Stadt, wenn der Eigentümer aus finanziellen Gründen nicht zur Instandsetzung des Gebäudes in der Lage ist und wegen hohen Alters kein Darlehen bekommt.“ Eine behördliche Verpflichtung zur Sanierung würde dann ins Leere laufen.

Leerstand in München: Sind Senioren krank oder finanziell klamm, lässt sich eine Enteignung kaum durchsetzen

„Auch ein Zwang zum Verkauf des Hauses oder eine Enteignung ist in diesen Fällen kaum durchsetzbar.“ Das BGH-Urteil zur Sanierungspflicht vom 15.10.2021 betrifft den speziellen Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. „Diese kann nicht mit Mehrheit beschließen, aufgrund des desolaten Zustandes des Gebäudes (hier Parkhaus) ein Nutzungsverbot zu beschließen und das Gebäude verfallen zu lassen.“

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