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Immobilien-Wahnsinn in München: Was Eigentümer beachten sollten - das sind die Tipps des Profis

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Von: Andreas Thieme

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München Panorama bei Föhnwetter in Bayern
In München steigt die 7-Tage-Inzidenz. © Peter Kneffel/dpa

Eine Immobilie in München kaufen? Das können sich nur wenige leisten - zu stark sind die Preise gestiegen. Für zukünftige Eigentümer gibt es dennoch gute Chancen - und viel zu beachten, sonst droht der finanzielle Kollaps. Ein Überblick über die wichtigsten Details.

München - „Was beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zu beachten ist, hängt in erster Linie davon ab, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt“, sagt Rudolf Stürzer, Geschäftsführer von Haus und Grund München. Bei einer neuen Immobilie bestehe grundsätzlich eine fünfjährige Gewährleistungsfrist, in der der Verkäufer auftretende Mängel kostenfrei beseitigen muss. Anders bei einer Bestandswohnung: „Hier ist die Gewährleistung in der Regel durch eine Klausel im Notarvertrag wirksam ausgeschlossen.“ Daher sollte der Käufer sein Augenmerk auf den Zustand nicht nur der Wohnung, sondern auch des Gemeinschaftseigentums legen - unter anderem des Treppenhauses, der Heizanlage, des Daches. Insbesondere Flachdächer können Stürzer zufolge hohe Instandsetzungskosten verursachen.

Gleiches gilt für Balkone und die Fassade: „Für solche Reparaturen muss der Hausverwalter eine angemessene Instandhaltungsrücklage gebildet haben“, rät Stürzer. Käufer sollten sich daher bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben informieren, ob ausreichend Rücklagen für solche Instandhaltungsmaßnahmen gebildet wurden - andernfalls drohen hohe Nachforderungen. Wichtig sind Stürzer zufolge auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Daraus kann man unter anderem auch entnehmen, ob man sich in eine harmonische oder eher streitanfällige Gemeinschaft einkauft. „Umfangreiche Diskussionen über eher unwichtige Details zum Beispiel wie groß der Fußabstreifer vor der Wohnungseingangstüre sein darf, können einen Hinweis darauf geben, dass man mit den Miteigentümern nicht viel Freude haben wird.“

Innenstadt von München
Die Innenstadt von München. © Sina Schuldt/dpa/Symbolbild

Immobilien in München: Was Eigentümer beachten müssen, wenn die Wohnung vermietet ist

Ist die Wohnung vermietet, muss auch der Mietvertrag genau geprüft werden. Will der Käufer selbst einziehen, kann dies zum Beispiel durch einen noch länger laufenden Zeitmietvertrag oder durch eine gesetzliche Kündigungssperrfrist ausgeschlossen sein. Stürzer erklärt: Nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete kann der Käufer einen bestehenden Mietvertrag weder ändern, noch den Abschluss eines neuen Mietvertrages verlangen. „Für Kapitalanleger bedeutet dies, dass sie die Miete - wie auch der Voreigentümer - nur im gesetzlichen Rahmen erhöhen können und auch ungünstige Klauseln im Mietvertrag zum Beispiel über die fehlende Umlage von Betriebskosten oder einer Renovierungspflicht des Mieters nicht ändern können. Ein Mietvertrag mit ungünstigen Konditionen für den Vermieter kann für den Käufer durchaus Anlass sein, nochmals über den Kaufpreis zu verhandeln.“

Kaufen in München: Eigentümer sollten Rücklagen bilden, empfiehlt Rudolf Stürzer
Kaufen in München: Eigentümer sollten Rücklagen bilden, empfiehlt Rudolf Stürzer © Haus und Grund München/dpa

Käufer sollten aber nicht nur den Mietvertrag vor Unterschriftsleistung genau prüfen oder von einem fachkundigen Anwalt prüfen lassen- sondern auch den notariellen Kaufvertrag einschließlich Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis der Eigentümer untereinander regelt. „Insofern sind Notare verpflichtet, den Vertragsparteien vor dem Beurkundungstermin einen Vertragsentwurf auszuhändigen“, erklärt Stürzer.

Kaufen in München: Für die Finanzierung sollten 20 bis 30 Prozent Eigenkapital vorhanden sein

Bei Kaufpreis und Finanzierung müsse sich der Käufer auch darüber im Klaren sein, dass zum Kaufpreis noch die sogenannten Erwerbsnebenkosten hinzukommen - insbesondere Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Grundbuchgebühren. „Diese können unter anderem abhängig davon, ob ein Makler eingeschaltet ist etwa zehn Prozent des Kaufpreises betragen“, sagt Stürzer. Sein Tipp: Für die Finanzierung sollten 20 bis 30 Prozent Eigenkapital vorhanden sein und in Anbetracht des derzeit niedrigen Zinsniveaus eine möglichst hohe Tilgung von mindestens drei Prozent vereinbart werden, damit das Risiko von Zinssteigerungen nach Ablauf der Festzinsbindung – diese sollte mindestens zehn Jahre betragen – überschaubar bleibt.

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