1. tz
  2. München
  3. Stadt

Der (Alb-)Traum vom Eigenheim: Macht Kaufen in München noch Sinn? Das raten die Experten...

Erstellt:

Von: Andrea Stinglwagner, Claudia Schuri

Kommentare

Um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, müssen die Münchner tief in die Tasche greifen.
Um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, müssen die Münchner tief in die Tasche greifen. © PantherMedia / Günter Slabihou 

Die eigenen vier Wände, endlich keine Miete mehr zahlen: Davon träumen viele. Doch wie kann man sich das heutzutage überhaupt leisten? Wir haben mit Experten gesprochen.

Es ist eine Lebensentscheidung: Kaufe ich eine Immobilie oder bleibe ich Mieter? „Die Voraussetzungen wie die persönliche Einkommens- und Vermögenssituation müssen passen“, rät Stefan Littel, Immobilien-Experte der Stadtsparkasse München.

Stefan Littel ist Immobilien-Experte der Stadtsparkasse München.
Stefan Littel ist Immobilien-Experte der Stadtsparkasse München. © Privat

Auch das passende Objekt zu finden, ist gerade im Großraum München nicht leicht. „Es gibt eine rückläufige Entwicklung im Neubau“, sagt er. „Und man muss mit massiven Preissteigerungen rechnen.“ Die Preise für Bau-Materalien zum Beispiel schießen in die Höhe.

Stephan Kippes leitet das Marktforschungsinstitut Immobilienverband Deutschland (IVD).
Stephan Kippes leitet das Marktforschungsinstitut Immobilienverband Deutschland (IVD). © Privat

Vieles ist gerade nicht absehbar, erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts Immobilienverband Deutschland (IVD). Im Vergleich zu vor drei, vier Jahren gebe es etliche „Unwägbarkeiten“: Wie geht es mit Corona weiter? Mit dem Ukraine-Krieg? „Die Zeichen stehen auf Rezession“, so Kippes. „Dem steuert aber gerade in turbulenten Zeiten wiederum die Geldanlage Immobilie entgegen.“ Zumal bei der aktuellen Geldentwertung durch die Inflation auch eine Investition in Sachwerte Sinn mache. Die Kaufpreise seien derzeit absolut „im Zenit“, dafür seien die Zinsen noch relativ günstig.

Doch auch sie ziehen an: Nachdem die Zinsen für zehnjährige Baudarlehen im März die Zwei-Prozent-Marke erreicht hatten, sind sie im April laut einer Analyse des Portals Immowelt auf 3,05 Prozent geklettert. Käufer müssen für die Darlehensrückzahlung tiefer in die Tasche greifen – und in München ist die Mehrbelastung im Vergleich zu anderen Städten laut Immowelt besonders hoch.

So schnell dreht sich gerade die Preisspirale

Fakt ist: Die Nachfrage auf Immobilien bleibt ungeachtet der kontinuierlich steigenden Preise ungebrochen hoch, sagt Kippes. Für München heißt das: große Nachfrage – und geringes Angebot! Bei den Preisen liegt München unter den bundesweit großen Städten bei fast allen Vergleichen an der Spitze.  Allerdings drehe sich die Preisspirale langsamer. „Lag die Teuerung im Herbst 2021 durchschnittlich bei +8,7 Prozent, reduzierte sich diese im Frühjahr 2022 auf +4,7 Prozent“, erklärt er. Am meisten stiegen die Preise für neu errichtete Reihenmittelhäuser (+5,7 Prozent).

Der Zehnjahresvergleich zeigt jedoch, wie teuer alles geworden ist: So stiegen in München die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser um 310 Prozent. Im Frühjahr 2022 lag der Preisanstieg zu vor zehn Jahren für Eigentumswohnungen (Bestand) bei +164 Prozent, bei Eigentumswohnungen/Neubau bei +144 Prozent.

Die Beispiel-Rechnung eines Kredit-Experten

Generell gilt: „Je höher das Kreditvolumen ist, desto höher ist die monatliche Belastung“, erklärt Stefan Littel. Empfehlenswert sei, wenn man 20 bis 30 Prozent der Kosten aus eigenen Mitteln stemmen kann. „In der Praxis haben wir oft Finanzierungsquoten von 85 bis 90 Prozent“, berichtet er. Ein Beispiel: Eine Familie möchte in München eine 85-Quadratmeter-Wohnung kaufen. Für eine günstige Bestandswohnung in durchschnittlicher Wohnlage, zum Beispiel in Moosach oder Feldmoching, muss sie mit 7000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Beträgt der Kaufpreis 600 000 Euro, dann sind mit Erwerbsnebenkosten rund 650 000 Euro fällig. Hat die Familie ein Eigenkapital von 150 000 Euro, benötigt sie einen Kredit von 500 000 Euro. „Bei einer monatlichen Belastung von ungefähr 2100 Euro ist die Finanzierung in 35 Jahren durch“, sagt Littel. Nicht vergessen werden dürfen bei der persönlichen Haushaltsplanung Unterhalts- und Reparaturkosten für die Wohnung. Bei diesem Beispiel kann man nochmals mit 300 Euro monatlich rechnen. „Der Haushalt braucht also für die Finanzierung mindestens ein monatliches Netto-Einkommen von 5000 Euro“, so der Experte.

Zum Vergleich: Würde man eine derartige Wohnung zu einem Quadratmeterpreis zwischen 19 und 23 Euro mieten, wäre pro Monat eine Kaltmiete von circa 1615 bis 1955 Euro fällig – aber auch die Mieten können natürlich weiter steigen. „Und mit dem Kauf baut man sich einen Vermögenswert auf“, sagt Littel.

Wie die Lage im Umland aussieht

Für den Kauf eines Häuserls im weiteren Umland spricht der Homeoffice-Trend. „Da gibt es ein großes Einsparpotenzial beim Pendeln im Vergleich zu früher“, so Stephan Kippes. Doch: „Auch im Umland haben die Preise extrem angezogen“, berichtet Littel. „Im S-Bahnbereich findet man kaum mehr ein Haus unter einer Million Euro.“ Selbst wer handwerklich geschickt ist, viele Arbeiten selbst erledigen kann und ein renovierungsbedürftiges kleineres Haus kauft, müsse oft mit Kosten von 850 000 Euro rechnen. „Niedriger sind die Preise erst wieder in eher strukturschwachen Gebieten“, sagt Littel. In Regionen wie zum Beispiel dem Bayerischen Wald gibt es noch mehr Eigentum für weniger Geld. 

Die Immobilienmesse

Die Münchner Immobilienmesse findet am Samstag, 7., und Sonntag, 8. Mai, jeweils von 10 bis 18 Uhr in der kleinen Olympiahalle statt. Es gibt einen umfassenden Überblick über aktuelle Immobilienangebote unterschiedlicher Preisklassen in der Stadt und der Region. Bei vielen Angeboten ist es möglich, die Wunschimmobilie kostenfrei und unverbindlich zu reservieren. Außerdem finden zahlreiche Fachvorträge statt, dazu bieten Experten Beratungen rund um die Themen Kauf, Verkauf und Finanzierung von Wohnungen und Häusern an. Tickets zum Preis von zehn Euro für Erwachsene können unter www.mim.de reserviert werden. Dort finden Interessierte auch das Ausstellerverzeichnis und das komplette Programm

Auch interessant

Kommentare

Mehr zum Thema