Sorge wegen dramatischem Preisanstieg

IWF warnt vor Immobilienblase in München

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Wohnungen in München

Die Warnung kommt von außerhalb und sie kommt von einer Institution, deren Kompetenz außer Frage steht: Steht München bald vor dem Scherbenhaufen einer geplatzten Immobilienblase?

Der Internationale Währungsfonds (IWF) erstellt regelmäßig Berichte über die wirtschaftliche Situation Deutschlands – auch über den Immobilienmarkt. Im aktuellen Bericht warnt der IWF vor einer Preisblase in deutschen Metropolregionen und Städten wie München. Grund zur Sorge ist für die Direktoren des IWF vor allem der dramatische Anstieg der Eigentumspreise. Allein zwischen 2010 und 2016 legten sie in München um 114 Prozent zu (Quelle: Zentraler Immobilien Ausschuss Berlin). Es ist ein deutschlandweiter Spitzenwert, gefolgt von Berlin mit 94 Prozent.

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Von einer Immobilien-Preisblase sprechen Finanzexperten dann, wenn Käufer von Immobilien ihre Kredite nicht mehr zurückzahlen können, ähnlich wie im Jahr 2008 in den USA. Ein Grund war damals eine hohe Anzahl sogenannter Ninja-Kredite: Menschen mit geringem oder gar keinem Einkommen und mit geringen oder gar keinen Vermögenswerten wurden als kreditwürdig eingestuft und lebten auf Pump (Ninja: „No income, no job, no asset“ – kein Einkommen, kein Job, keine Sicherheiten). Eine Serie von Bankenpleiten war die Folge, woraus sich letztlich eine US- und dann weltweite Finanzkrise entfaltete. Die US-Immobilienpreise sanken damals infolgedessen drastisch. Die Preisblase platzte also.

Niedriger Zins verführt zum schnellen Kauf    

Der IWF sieht diese Gefahr grundsätzlich auch im Münchner Immobilienmarkt, auch wenn laut Bericht „für eine genaue Untersuchung nicht genügend Daten zur Verfügung stehen“. Bei der Analyse argumentiert der IWF zwar nicht mit Ninja-Krediten, aber mit dem dauerhaft niedrigen Leitzins. Er verführe immer mehr Konsumenten zum Kauf von Immobilien mithilfe von geliehenem Geld, was die Situation eben verschärfe, weil so die Gesamtzahl der Kreditnehmer stetig steigt. Immer mehr Nachfrage treibe schließlich auch die Immobilienpreise nach oben. Gleichzeitig bleibe aber das Immobilien-Angebot überschaubar, auch wegen geringer Neubau-Quoten. Auf dem Münchner Immobilienmarkt besteht bekanntlich wesentlich mehr Nachfrage als Angebot.

Kann sich der Immobilienmarkt langfristig „gesundpendeln“?

Genau dieser Nachfrage-Überhang aber macht Stephan Kippes Hoffnung. Der Sprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Süd glaubt, dass sich der Immobilienmarkt langfristig „gesundpendelt“ und keine Preisblase zu befürchten ist. „Sehen Sie, wir haben ja gleichzeitig einen enormen Zuzug in die Region München“, sagt Kippes, „jährlich kommen bis zu 30 000 Menschen hinzu. Für mich heißt das: Auch wenn die Nachfrage zum Teil einbrechen sollte, egal aus welchen Gründen, werden die Neu-Münchner diese Lücke schließen.“ Er erwartet also daher ein langfristig stabiles Preisniveau. Ein weiterer Grund für diese Prognose ist laut Kippes, dass der Bedarf des einzelnen nach Wohnfläche immer größer wird. „Die Quote der Single-Haushalte steigt ja bekanntlich. Derzeit liegt sie bei 54 Prozent“, sagt Kippes.

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Andererseits bewertet der Experte die Eigentumspreise in München durchaus kritisch. „Ich glaube, man kann guten Gewissens von einer überhitzten Marktlage sprechen“, sagt er, „die Preise steigen seit Jahren. Es würde der Stadt guttun, wenn sie mal in einem Jahr um bis zu zehn Prozent sinken würden. Die aktuelle Situation strapaziert die Finanzkraft der Menschen schon enorm.“ 

Hüseyin Ince

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