Immobilien in München: Was Mietern droht, wenn der Vermieter seine Wohnung verkauft
Die eigenen vier Wände sind ein rechtlich stark geschützter Bereich. Doch was passiert, wenn der Vermieter die Wohnung verkauft, in der man selbst seit Jahren zur Miete wohnt? Eine Situation, die vielen Mietern Angst macht. Angela Lutz-Plank vom Mieterverein klärt auf, welche Szenarien jetzt drohen
München - Wenn ein Wohnungseigentümer eine vermietete Wohnung verkauft, ändert sich für die Mieter erstmal gar nichts - außer, dass die Miete auf ein neues Konto überwiesen werden muss., sagt Angela Lutz-Plank. Der Käufer trete die in die Rechtsposition des alten Eigentümers ein, das heißt, er hat die gleichen Rechte und Pflichten. Das ist der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.
„Es muss kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, auch wenn das viele Vermieter und Mieter denken“, erklärt Lutz-Plank. Es reiche aus, dass dem Mieter mitgeteilt wird, dass und an wen die Wohnung verkauft wurde. Mieter sollen ihre Rechte aus ihrem alten Mietvertrag nicht verlieren. Der neue Eigentümer könne - so wie der alte - die Miete im gesetzlich zulässigen Rahmen erhöhen. „Er darf die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, in München maximal um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren“, erklärt die Chefin des Münchner Mietervereins.
Der neue Eigentümer könne die Miete auch für Modernisierungsmaßnahmen anheben, die noch von dem alten Vermieter vor der Übertragung durchgeführt wurden. Ebenfalls im Rahmen des gesetzlich zulässigen kann der neue Vermieter die Wohnung auch kündigen, etwa bei Eigenbedarf. „Es gelten hier aber die gleichen Kündigungsfristen wie im alten Mietverhältnis: Bis fünf Jahre sind es drei Monate, bei fünf bis acht Jahren sind es bei sechs Monate und ab acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun Monate“, erklärt Lutz-Plank.
München: Bei Wohnungsverkauf darf der neue Eigentümer die Miete erhöhen - aber nicht über 15 Prozent
Wenn die Wohnung während des laufenden Abrechnungsjahres verkauft wird, müsse der neue Vermieter einheitlich über alle Betriebskosten des Jahres abrechnen, eine anteilige Abrechnung ist nicht zulässig. „Wenn das Mietverhältnis dann beendet ist, kann der Mieter die Kaution vom jetzigen Eigentümer zurück verlangen“, sagt die Mietexpertin. Der alte Eigentümer (Verkäufer) müsse diese dem neuen Eigentümer (Käufer) übertragen. „Der Erwerber wird aber erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer.“
So lange er nicht im Grundbuch stehe, „können weder Mieterhöhungen vorgenommen, noch Kündigungen ausgesprochen werden“, sagt Lutz-Plank. Hier lohne also ein Blick ins Grundbuch, um festzustellen, ob der neue Vermieter schon eingetragen ist.
Bei Wohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, die in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegen und die erstmalig einzeln weiterverkauft werden, habe der Vermieter eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. „Erst nach Ablauf dieser Zeit kann gekündigt werden.“ Foto: dpa