Diese Tipps sind bares Geld wert! Rechtsanwalt erklärt: Was Münchner Mieter jetzt wissen müssen
Neues Jahr, neuer Stress: Zumindest dann, wenn der Vermieter mehr Geld will – oder eine Renovierung fordert. Was er darf und was Mieter nicht hinnehmen müssen, damit kennt sich Rechtsanwalt Alexander Walther bestens aus. Im Interview klärt der Experte die zehn wichtigsten Fragen, die Mieter betreffen.
1. Wie oft darf der Vermieter die Mietwohnung besichtigen?
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2014 hat der Vermieter keinen Anspruch, die vermietete Wohnung ohne sachlichen Grund zu besichtigen. Als sachlicher Grund gilt beispielsweise die Beseitigung eines Mangels oder das Ablesen von Warmwasserzählern zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Liegt ein solcher Grund vor, sollte der Mieter dem Vermieter besser den Zutritt ermöglichen. Sonst droht die Kündigung. Dies hat das Amtsgericht München im letzten Jahr entschieden. Der Mieter muss auch mehrere Besichtigungstermine zulassen, wenn der Vermieter plant, die Wohnung zu verkaufen.
2. Kann ich als Mieter meinen Mietvertrag per Email kündigen?
Nein! Paragraf 568 Abs.1 BGB gilt nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter. Kündigungen von Wohnraum müssen immer schriftlich erfolgen. Eine Kündigung per Email, telefonisch oder mündlich ist formunwirksam. Der Mietvertrag läuft dann einfach weiter.
3. Mein Vermieter berechnet die Heizkosten anhand der Quadratmeter-Zahl im Mietvertrag, tatsächlich ist die Wohnung jedoch kleiner. Ist er im Recht?
Nein! Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass für die Berechnung der Heizkosten, sofern diese nach Wohnfläche berechnet werden, ausschließlich die tatsächlich vorhandene Fläche entscheidend ist. Die angegebene Quadratmeter-Zahl im Mietvertrag ist hierfür irrelevant.
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4. Darf ich meine (gesamte) Wohnung ohne Zustimmung meines Vermieters an einen Freund weitervermieten?
Eine solche „Weitervermietung“, häufig fälschlicherweise auch als Untervermietung betitelt, kann sehr schnell zum Verlust der Wohnung führen. Dies stellt nämlich eine unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte dar und kann zur fristlosen Kündigung führen. Bevor man die Wohnung also an einen Freund weitervermietet, muss dies zwingend mit dem Vermieter besprochen werden.
5. Wie viele Personen dürfen maximal in einer Wohnung leben?
Eine gesetzliche Regelung, wie viele Personen in einer Wohnung oder in einem Zimmer leben, dürfen existiert nicht. In der Rechtsprechung haben sich jedoch Richtwerte herausgebildet, ab wann man von einer Überbelegung spricht. Man geht davon aus, dass pro Person eine Wohnfläche von neun Quadratmetern vorhanden sein muss und für jedes Kind eine Wohnfläche von sechs Quadratmetern.
6. Haftet der Mieter für jegliche Abnutzung der Wohnung?
Der Mieter hat gemäß Paragraf 538 BGB nur Schäden zu ersetzen, die durch nichtvertragsgemäßen Gebrauch entstehen. Das bedeutet, dass die übliche Wohnabnutzung nicht vom Mieter zu ersetzen ist. Hierunter fällt zum Beispiel die Verschlechterung eines Teppichbodens oder Abnutzungsspuren am Parkett. Naturgemäß führt die Frage, bis wann noch eine übliche Abnutzung vorliegt und ab wann diese Grenze überschritten, ist immer wieder zu Streitigkeiten. Hier lohnt der Gang zum Anwalt. Dieser kann beurteilen, ob sich ein Rechtstreit lohnt oder ob nicht besser eine gütliche Einigung angestrebt werden soll.
7. Darf der Vermieter einen Schlüssel für die Wohnung einbehalten?
Nach ständiger Rechtsprechung der Mietgerichte darf der Vermieter keinen Schlüssel ohne Zustimmung des Mieters einbehalten. Betritt der Vermieter ohne Wissen des Mieters die Wohnung, kann der Mieter kündigen. Darüber hinaus macht sich der Vermieter auch noch wegen Hausfriedensbruchs strafbar.
8. Muss der Mieter einer Mieterhöhung immer ausdrücklich zustimmen?
Diese Frage war lange umstritten. Es wurde teilweise vertreten, dass der Mieter einer Mieterhöhung immer ausdrücklich zustimmen muss und die Zahlung der erhöhten Miete nicht als konkludente Zustimmung ausreicht. Dieser Ansicht hat sich der Bundesgerichtshof im Jahr 2018 nicht angeschlossen. Der BGH bejahte eine konkludente Zustimmung für den Fall, dass der Mieter die erhöhte Miete wiederholt (vorliegend dreimal) widerspruchslos bezahlt hat.
9. Muss der Vermieter zustimmen, wenn der Lebensgefährte mit in die Wohnung der Mieterin ziehen will?
Ja! Die Rechtsprechung geht immer noch davon aus, dass der Zuzug des Lebensgefährten nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Der Vermieter muss daher dem Zuzug zustimmen. Allerdings kann er die Zustimmung nur verweigern, wenn gewichtig Gründe dagegen sprechen. Dies ist in der Praxis regelmäßig nicht der Fall.
10. Darf der Vermieter Besuche des Mieters einschränken?
Nein! Der Mieter ist uneingeschränkt berechtigt, Besuch zu empfangen. Es gehört zum grundrechtlich geschützten Rechtsbereich des Mieters, nach Belieben Besuch in seiner Wohnung zu empfangen. Regelungen wie „Besuche sind nur bis 22 Uhr erlaubt“ in einem Mietvertrag sind unwirksam und müssen vom Mieter nicht beachtet werden.