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„Der Markt ist überhitzt“

Mietpreise um 61 Prozent gestiegen! Jetzt warnt neue Studie vor Immobilien-Kollaps in München

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Könnte in München eine Immobilien-Blase platzen?

Der Immobilienmarkt scheint in München immer härter umkämpft. Experten erklären nun alles Wissenswerte und finden: „der Markt ist überhitzt“.

München - Es ist ein Wort, das uns Angst macht: Immobilienblase! Spätestens seit dem Platzen der Blase 2008 mit der folgenden Wirtschaftskrise löst dieses Wort Unbehagen aus. Droht uns das auch in München? Eine Studie der Schweizer Großbank UBS zeichnet nun ein düsteres Bild von der Lage auf dem Münchner Immo-Markt. Demnach ist München nach Hongkong der am stärksten überbewertete Markt weltweit. 

„München ist klar dem Risiko einer Immobilienblase ausgesetzt“, sagt UBS-Chefanlagestratege Maximilian Kunkel. Wer eine Wohnung kaufen will, muss im Schnitt 35 Jahresmieten dafür aufbringen! Wahnsinn! Oder einfach nur der Markt in einer wohlhabenden Stadt? Droht uns wirklich ein Immo-Kollaps? Wir beleuchten mit Experten die verschiedenen Szenarien.

Immobilienexperte: „Die Preise sind immens, der Markt ist überhitzt“

Herr Dorffmeister, Sie arbeiten als Immobilienexperte beim ifo Institut - sagen Sie uns: Gibt es eine Spekulationsblase in München?

Dorffmeister: Um das zu beantworten, ist erst einmal wichtig zu definieren, wovon wir dabei reden. Allein die - zweifelsohne überhitzten - Immobilienpreise heranzuziehen, greift aus meiner Sicht zu kurz. Ja, es gibt sicherlich Probleme, aber für uns ist eine Blase etwas Spekulatives. Das ist die erste Säule bei der Betrachtung. Das heißt, Immobilien werden zu dem Zweck gekauft, sie nach einer gewissen Zeit mit Gewinn wieder zu veräußern. Auf Refinanzierung durch Mieteinnahmen wird dabei gar nicht gesetzt. Das geht dann so weit, dass Immobilien in größerer Anzahl sogar leer stehen. 

Zudem geht das einher mit einer extremen Neubautätigkeit - die zweite Säule. Dann haben wir noch die Kreditvergabe: Im Zuge einer „klassischen“ Preisblase schauen die Banken in Ländern mit einer echten Blase typischerweise nicht so genau hin und vergeben Kredite, wo sie es seriöserweise nicht tun sollten. Das aber haben wir in München nicht. Die Kreditvergabe ist in Deutschland traditionell konservativ. Leerstände in größerem Maße sehen wir nicht, die Verschuldungsquote ist auch relativ vernünftig, die Banken orientieren sich am langfristigen Immobilienwert und nicht am aktuellen Verkehrswert - und wir haben auch nicht gerade einen explodierenden Neubau…

Die Menschen gehen dennoch auf die Straße, weil sie denken, es läuft etwas falsch.

Dorffmeister: Ja, das stimmt. Aber es wird demonstriert, weil der Markt angeblich von Miethaien dominiert wird, die die Preise in die Höhe treiben. Speziell die stark gestiegenen Neuvertragsmieten sind für Menschen mit niedrigem oder mittleren Haushaltsbudget in der Tat ein großes Problem. Aber es ist kein Symptom einer Immobilienblase, denn die Marktpreise ergeben sich nun mal einerseits aus der Nachfrage. Und die ist immens gewachsen, auch weil München viele hochqualifizierte bzw. gutbezahlte Menschen anzieht. 

Zudem leben hier viele reiche Leute, die das Geld - aus Mangel an anderen Anlagealternativen - bar rumliegen haben. Und selbst wenn solche Leute ein Darlehen aufnehmen, hält sich das Ausfallrisiko in Grenzen. Grundsätzlich gilt jedoch: Der Markt ist sicherlich überhitzt! Die Preise in München sind immens, es ist aber auch viel Geld im Umlauf, das zumindest irgendwo „geparkt“ werden will, und das dann etwa in den Großraum München fließt.

Und wenn der Zins steigt?

Dorffmeister: Keiner geht davon aus, dass wir in absehbarer Zeit Hypothekenzinsen von acht Prozent haben werden - oder auch nur fünf. Vermutlich wird aber bereits ein Anstieg um mehr als einen Prozentpunkt negative Folgen haben. So hat nämlich in den Jahren 2014/15 die weitere Reduzierung des Zinsniveaus um rund 1,5 Prozentpunkte zu einer deutlichen Ausweitung der Kreditvergabe geführt. Diese Reaktion dürfte auch in umgekehrter Richtung erfolgen. Dann dürfte kurzfristig aber erst mal eine Torschlusspanik einsetzen, weil sich viele noch die niedrigen Zinsen „sichern“ möchten. Trotzdem: Bereits überschaubare Zinsanstiege auf immer noch niedrigem Niveau können ernstzunehmende Auswirkungen haben.

Der Immobilienexperte schätzt die Lage in München ein: „Die Preise sind immens, der Markt ist überhitzt“

Wenn wir den Blick der kleinen Leute einnehmen: Wird’s gut, wenn mehr gebaut wird?

Dorffmeister: Das kommt darauf an. Eine Forderung ist ja, auch auf den Demos in München, dass das Mietpreisproblem gelöst wird, wenn mehr Sozialwohnungen gebaut werden. Nur Sozialwohnungen sind aber keineswegs die Lösung. Natürlich sind Luxussanierungen ein plakatives Beispiel, aber dabei darf man nicht vergessen: Wenn im höherpreisigen Segment nicht genug Angebot vorhanden ist, dann geht die Nachfrage auf die darunterliegenden Immobilien über. Und dann kommen eben auch dort Interessenten zum Zug, die gar nicht die Zielgruppe waren - eben, weil sie mehr bieten können. Und diejenigen, die dringend günstigen Wohnraum suchen, stehen wieder im Abseits. Es muss in allen Bereichen gebaut werden.

Damit sind wir vermutlich am Nadelöhr bei der Problemlösung angekommen?

Dorffmeister: Ja. Wir schaffen zurzeit in Deutschland nur, 300 000 Wohnungen zu bauen. Natürlich werden mehr Genehmigungen erteilt, aber die konkrete Bautätigkeit kommt nicht hinterher. Dabei wäre das für beide Seiten sinnvoll, der Markt verträgt noch einiges, auch aus Investorensicht. Und dann hätten wir die Situation, dass sich das Preiswachstum etwas beruhigt. Unsere Prognose geht bis weit ins nächste Jahrzehnt von umfangreichen Wohnungsbauaktivitäten aus. Dies hat damit zu tun, dass wir derzeit einen immensen Nachholbedarf haben, aufgrund der verschiedenen Engpässe bzw. Störfaktoren aber nur deutlich unter Bedarf bauen können. Somit dauert die Erreichung der gesteckten Ziele einfach länger. Die Bauwirtschaft wird also auch nach dem Jahr 2020 noch gut zu tun haben.

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Schuldnerberater Tino Richter: Nicht verleiten lassen! 

Die Folgen des Finanzdebakels von 2008 spürt Schuldnerberater Tino Richter in seinem Münchner Büro bis heute. Die Anlagebereitschaft, beispielsweise in Lebensversicherungen, habe in der Bevölkerung stark nachgelassen. Stattdessen werde in Immobilien investiert. „Die Renditesicherheit ist gegeben, weil wir Wohnungsknappheit haben - für Investoren ein hoher Anreiz.“

Privathaushalte lassen sich aufgrund der niedrigen Zinsen zum Kauf verleiten. Spätestens bei der Anschlussfinanzierung wird es dann schon eng. Der Knall sei vorprogrammiert, glaubt Tino Richter. „Ich vermute, dass es in spätestens zehn Jahren große Probleme auf dem Markt geben wird.“ Im Arbeitsalltag trifft der Schuldnerberater nicht nur auf Menschen, die sich mit dem Kauf des Eigenheims verhoben haben. Auch Mieter sitzen in der Schuldenfalle. „Lebenshaltungskosten und Mieten explodieren“, so Richter. 

Dazu kommen gerade zu Beginn eines Mietverhältnisses Investitionen wie eine Einbauküche oder neue Möbel. Oft sitzen junge Familien vor Tino Richter. „Akademiker, die zusammen 6000 Euro netto verdienen. Dann wird die Frau schwanger, das zweite Einkommen bricht weg, aber die Kredite für Auto oder Einrichtung laufen weiter, und die Kaltmiete von 1500 Euro ist monatlich fällig.“ Die Finanzplanung geht nicht mehr auf! Ein Phänomen, das der  Schuldnerberater beobachtet: „Viele schauen bei der Kreditaufnahme nur auf die Nettokreditsumme. Zinsen werden gerne übersehen.“ 

Die extreme Wohnraumknappheit in München führt laut Richter dazu, dass die Furcht vor dem Verlust einer Immobilie immens ist. „Viele essen dann lieber weniger und machen im persönlichen Bereich große Abstriche, um ihr Zuhause zu halten.“ Die Verschuldung liege nicht mehr in den  kleinen Einkommen - sie sei längst in der Mittelschicht angekommen. Geschuldet auch dem schönen Schein, der in München stets gewahrt werden müsse: „Man ist erfolgreich, fährt ein dickes Auto, wohnt schick - und lebt chronisch über die Verhältnisse.“

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Immobilienmakler erklären die goldenen Regeln für Käufer

Egal, ob mieten oder kaufen: München ist ein teures Pflaster zum Wohnen. Laut Immowelt liegt die Durchschnittsmiete bei 17,90 Euro pro Quadratmeter, die Mietpreise sind in den vergangenen zehn Jahren um 61 Prozent gestiegen. Wer auf Eigentum setzt, ist nicht besser dran. Bieterverfahren treiben die Grundstückspreise nach oben.

Werner Schandow arbeitet seit 41 Jahren als Immobilienmakler in München. In einem Interview mit dertz stellte er fest: „Ich sehe hier tatsächlich eine Blase, und wenn diese platzt und es einen konjunkturellen Einbruch gibt, dann werden einige Käufer große Probleme bekommen - diejenigen, die weniger als zehn Prozent Eigenkapital hatten. Käufe unter 30 Prozent Eigenkapital sind unsolide.“

„Ich habe festgestellt, dass die Kunden nicht bereit sind, jeden Preis zu zahlen“, berichtet Maklerin Sabine Reske von Premium Immobilien Oberbayern. Dass die Situation auf dem Mietmarkt derart eskaliert, sieht die Immobilienexpertin eindeutig als Versäumnis der Stadt beziehungsweise der Politik. Über einen langen Zeitraum sei verpasst worden, den Bedarf an rentablen Wohnungen an die steigende Nachfrage anzupassen. „Das Thema treibt uns schon seit mehr als zehn Jahren um“, so Reske. „Allerdings frage ich mich manchmal schon, ob wirklich so eine Not herrscht, wenn Interessenten eine attraktive Mietwohnung angeboten bekommen und dann unentschuldigt einen Einzeltermin sausen lassen.“

Kein Einzelfall, wie Reske betont - und durchaus in allen Preiskategorien zu finden. Auf der anderen Seite bewerben sich Interessenten aus Verzweiflung für Wohnungen, die sie sich eigentlich gar nicht leisten können. Die goldene Regel laut Reske: die Kaltmiete mal drei sollte man monatlich netto zur Verfügung haben. „Ich kann niemandem, der 1800 Euro netto verdient, guten Gewissens eine Wohnung für 900 Euro Kaltmiete vermieten.“ Eine Rechenaufgabe, bei der sich Sabine Reske sowohl für den Vermieter als auch den Mieter zuständig fühle. Den Wohnungssuchenden hilft oft nur Vernunft und ein langer Atem.

Bei der Finanzierung von Immobilienkäufen seien die Banken nach dem Finanzcrash von 2008 vorsichtiger geworden, so Reske. „Es wird in der Regel genau geprüft, ob die Finanzierung passt oder nicht“, erläutert sie.

Mit Spannung erwarte die Maklerbranche, was sich in zehn bis 15 Jahren tut. „Im Moment befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase, viele können ihre Raten gut bedienen.“ Aber was passiert, wenn die Kreditverträge auslaufen? „Wer klug war, hat ein halbes Prozent mehr in Kauf genommen und sich den Zins für 15 bis 20 Jahre gesichert.“ Wer sich allerdings angesichts steigender Zinsen vor Ablauf eines Jahres des Vertrages eine Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen sichern will, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung berappen. Somit sieht Reske auch die Banken in der Pflicht, ihr Geschäftsgebaren zu überdenken, damit ihre Kunden ihre Immobilien halten können.

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Sparkassen-Berater: Kaum noch Gewinne möglich

Den Warnungen der Kollegen von der UBS-Bank möchte sich Marcus Widrich nicht anschließen. Widrich ist bei der Stadtsparkasse für den Vertrieb von Wohnimmobilien verantwortlich. „Wir sehen in München einen recht stabilen Markt“, sagt Widrich. Recht stabil bedeutet aber auch: „Eine Wertsteigerung, wie wir sie in den vergangenen drei Jahren erleben durften, wird es wohl nicht mehr geben.“

Fallende Preise, das Platzen einer Immobilienblase - damit rechnet Widrich nicht. „Der Wirtschaft geht es gut. Die Flächen sind begrenzt, das Angebot zu gering. Gleichzeitig reißt der Zuzug nicht ab. Eigentlich müsste das zu steigenden Preisen führen“, meint Widrich. „Und weil die Baukosten perspektivisch auch eher noch weiter steigen werden, können die Preise gar nicht fallen.“

Das gelte auch für das Umland. „Auch hier sind die Preise hoch“, weiß Widrich. Gleichzeitig ist das Umland größer geworden. Galt früher der S-Bahn-Bereich als natürliche Grenze für die exorbitanten Münchner Immobilienpreise, gilt dies mittlerweile für die gesamte Metropolregion. „Alles, was innerhalb von einer Stunde mit dem ICE zu erreichen ist, gehört im Prinzip dazu“, sagt Widrich.

Die Autoren der UBS-Studie bemängeln vor allem, dass selbst Gutverdiener sich den Kauf einer Wohnung nicht mehr leisten können. „Man darf aber nicht alleine das Einkommen betrachten, schließlich ist enorm viel Eigenkapital vorhanden“, sagt Widrich Oft handele es sich um Schenkungen oder Erbschaften der Eltern oder Schwiegereltern. Solche familiäre Unterstützung sei bei fast jedem privaten Hauskauf im Spiel.

Für die Kreditvergabe sei das Eigenkapital ein wichtiges Kriterium. „In der Regel sollten es schon 20 Prozent sein. Außerdem achten wir auf einen hohen Tilgungssatz von 2,5 bis 3 Prozent“, erklärt Widrich. Die niedrigen Zinsen sollen zur Tilgung genutzt werden - auch als Schutz davor, beim Anschlusskredit von steigenden Zinsen überrascht zu werden. Widrich, dessen Team jährlich gut 400 Einzelobjekte vermittelt und gut 4000 finanziert, legt besonderen Wert auf eine realistische Bewertung der angebotenen Immobilien, die sich nicht an Spitzenpreisen orientieren muss. „Wir sehen in der jetzigen Zeit eine Investition in Immobilien nach wie vor werthaltig.“

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