Keine Atempause

Immobilien-Schock im Jahr 2019! Was jetzt auf die Mieter zukommt

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Wohl dem, der in Wolfgang Donhärls Haus in der Auerbachstraße wohnen darf: Hier sind die Mieten noch günstig

Keine Atempause auf dem Münchner Wohnungsmarkt – ganz im Gegenteil. Was jetzt auf die Mieter in der bayrischen Landeshaupstadt zukommt.

München - „Im Frühjahr gibt es einen neuen Schock bei den Bodenrichtwerten“: Das sagt Rudolf Stürzer, Chef von Haus und Grund München. Im Durchschnitt erwartet er eine Steigerung von rund 25 Prozent. Und das wird langfristig massive Auswirkungen für alle haben, die in München Häuser erben oder zur Miete wohnen. 

Stürzers düstere Prognose: „Da die Bodenrichtwerte explodieren, wird es – wenn die Rechtslage so bleibt – in zwei Generationen keine Mietshäuser im Familienbesitz im Stadtgebiet mehr geben.“ Hintergrund: Aus dem Bodenrichtwert ergibt sich die Erbschaftssteuer – und die wird laut Stürzers Einschätzung so hoch, dass sie sich durch Mieteinnahmen nicht mehr erwirtschaften lasse. Der Bodenrichtwert sagt, wie viel ein Quadratmeter Grund wert ist. Am 1. Januar wurde er neu festgelegt – das geschieht alle zwei Jahre. Wenn die Zahlen demnächst veröffentlicht werden, wird das „ein Paukenschlag für die Erben“, so Stürzer. 

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Ein Beispiel: „Ein Haus, das 2018 mit acht Millionen bewertet wurde, ist heuer zehn Millionen Euro wert.“ Wird es vererbt, „liegt der Erbschaftssteuersatz bei 19 Prozent, damit beträgt die Erbschaftsteuer 1,9 Millionen.“ Vorzeitig durch Schenkung steuerfrei übertragen geht auch nicht. Beim Freibetrag von 400 000 Euro alle zehn Jahre müsste der Verschenkende noch 250 Jahre leben. Immer mehr Häuser werden wegen der hohen Erbschaftssteuer verkauft. 

„Dabei ist ein klassischer Mietshausbesitzer der beste Vermieter. Anders als bei Gesellschaften steht bei ihm nicht die Gewinnmaximierung im Vordergrund“, sagt Stürzer und fordert: „Die Erbschaftssteuer muss abgeschafft oder zumindest regionalisiert werden, damit die Freibeträge den explodierenden Grundstückswerten angepasst werden können“, sagt er. In München werde schon ein Reihenhaus höher bewertet als anderswo eine Villa. Auch Münchens oberster Mieterschützer stimmt zu. 

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„Der Grundstückswert liegt in München inzwischen weit über dem Ertragswert, die Erbschaftssteuer kann durch die Miete nicht hereingewirtschafttet werden“, sagt Volker Rastätter vom Mieterverein. „Normalerweise ist für die Erbschaftssteuer der Ertrag eines Hauses maßgeblich, der durch den Bodenrichtwert ermittelte Wert des Hauses gilt eigentlich nur als Untergrenze.“ So plädiert auch Rastätter dafür, die Erbschaftssteuer an die Münchner Verhältnisse anzupassen. Vermietern, die 30 Jahre lang Miete im Rahmen des Mietspiegels verlangen, solle die Erbschaftssteuer erlassen werden. Besser, als wenn noch mehr Häuser an Immobilienhaie geraten. 

Hausbesitzer muss erhöhen

An dem Haus von Wolfgang Donhärl an der Aurbacherstraße 1 in Haidhausen ist der Münchner Mietwahnsinn ist bislang vorbeigegangen. Die älteste Mieterin ist 94 und zahlt sechs Euro kalt pro Quadratmeter. Sie wohnt seit 62 Jahren im obersten Stockwerk, heizt noch mit Gasofen. Aber Dornhärl sagt, dass ihn nun das Finanzamt zu Spekulation und Mieterhöhungen zwingt. 

Seiner Schwester und ihm wurde nach dem Tod ihrer Mutter 2018 erstmals bewusst, dass das 117 Jahre alte 13-Parteien-Haus eine Goldgrube ist – jedenfalls laut Finanzamt. Es legte den Wert des Gebäudes auf acht Millionen Euro fest – damit wird rund eine Million Euro fällig an Erbschafts- und Schenkungssteuer. Maßgeblich ist der Bodenrichtwert – und nicht der tatsächliche Zustand des Hauses. So ist der Dachboden nach Ansicht des Finanzamts ausbaubar und profitabel nutzbar. 

Es bezieht also dessen Grundfläche bei erzielbaren Mieteinnahmen mit ein – auch bei Leerstand. „Es ist ein Irrsinn, denn das Finanzamt verlangt von mir, dass ich spekuliere, und bestraft mich für die günstigen Mieten“, sagt Erbe Wolfgang Donhärl. Um die Steuern zu bezahlen, musste er nun einen Kredit aufnehmen – und den bekam er nur, wenn er auch die Mieten anhebt: um 15 Prozent. Denn Banken wollen Erträge sehen. 

Immerhin: Verkaufen muss er nicht. „Aber für meine Kinder sieht es düster aus.“ „Unser Vermieter ist großartig“, sagt sein Mieter Hans-Jörg Müller. Der 66-Jährige und seine Lebensgefährtin zahlen sieben Euro pro Quadratmeter: „Ringsum werden 22 Euro pro Quadratmeter verlangt.“ Die Mieten in München haben sich in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt. Die Grundstückspreise brauchten für die Verdoppelung nur fünf Jahre. 

Klar könnten die Donhärls einfach verkaufen. „Aber dann ist das Haus für die normalen Mieter gestorben.“ Steht ein Haus zum Verkauf, können Privatpersonen nicht mehr mitbieten, und so wird der Wohnungsmarkt in München immer mehr zum Haifischbecken der Großinvestoren. Zum Nachteil für die Mieter. Denn großen Gesellschaften holen raus, was Gesetz und Markt hergeben. svs

Vererben und Verschenken

Wer eine Wohnung oder ein Haus erbt, muss Steuer zahlen (außer, er lebt zehn Jahre lang selber darin). Wie hoch der Steuersatz ist, hängt vom Wert der Immobilie ab – die Spanne reicht von 7 Prozent (75 000 Euro) bis 50 Prozent (über 13 Millionen Euro). Viele halten das Verschenken zu Lebzeiten für eine gute Idee, um Steuern zu sparen. Aber Achtung! „Wir hatten schon Fälle, da stand der ehemalige Haueigentümer dann auf der Straße und lebte von Hartz IV“, warnt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München. Seine Ratschläge:

1. Die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer legen fest, ob man überhaupt Steuern zahlen muss. Bei Ehegatten beträgt er 500 000 Euro, bei Kindern 400 000 Euro, bei Enkeln 200 000 Euro, bei ­Geschwistern und nicht-verwandten ­Personen 20 000 Euro. 

2. Bei selbst bewohntem Eigentum sollte sich der Verschenkende ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten und im Vornherein festlegen, wer Reparaturen zahlt. Ansonsten rät Stürzer zu Nießbrauch. Dann gehört das Haus dem Beschenkten, aber die Mieteinnahmen kommen dem Ex-Eigner zu. Vorteil: Die Immobilie ist dann steuerrechtlich weniger wert. 

3. Zudem sollten sich Verschenkende ein Rückforderungsrecht vorbehalten und das auch im Grundbuch eintragen lassen. Rückfordern sollten sie können, wenn das Haus belastet oder verkauft wird, wenn das beschenkte Kind vor den Eltern stirbt oder dessen Ehe ohne Gütertrennung geschieden wird.

Was sich für die Mieter sonst noch so ändert

Bei den gefürchteten Modernisierungskosten gibt es nun einen Deckel. Nur noch acht statt bisher elf Prozent der Modernisierungskosten dürfen die Vermieter künftig auf die Jahresmiete umlegen. 

Zusätzlich gibt es hier eine absolute Kappungsgrenze von drei Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter, die für eine Dauer von sechs Jahren gilt. Bei günstigem Wohnraum mit einer Nettokaltmiete von weniger als sieben Euro gilt ein strengerer Preisdeckel. Dann muss sich der Vermieter an eine Kappungsgrenze von zwei Euro pro Quadratmeter halten. Bei der Mietpreisbremse wird etwas mehr Transparenz geschaffen. 

Der Vermieter muss nun Auskunft über die Vormiete geben, wenn er mehr Miete verlangen will, als nach der Mietpreisbremse eigentlich möglich ist. Die Mietpreisbremse verbietet höhere Mieten als zehn Prozent über dem ortsüblichen Vergleich. Lag schon die Mieter des Vormieters darüber, gilt diese Grenze nicht. Ebenso kann der Vermieter mehr Miete verlangen, wenn er in den vergangenen drei Jahren erhebliche Modernisierungsmaßnahmen vornahm. 

Wenn sich Vermieter bei ihrer höheren Miete auf diese Ausnahmen berufen, sollen sie das nun den Mietern schon bei Vertragsschluss bekanntgeben. Das Bittere für Münchner Mieter ist, dass laut einem Amtsgerichtsurteil von 2018 die Mietpreisbremse in Bayern nicht gilt. Der Landtag muss hierfür erst eine neue Verordnung erlassen.

Susanne Sasse

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