Lautes Wohnen in der Stadt

Mietminderung wegen Baulärm? Amtsgericht sorgt mit Entscheidung für Aufsehen

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Baustellenlärm ist zwar oft unvermeidlich, muss aber nicht immer klaglos hingenommen werden. Hier wird an einer Trambaustelle gemessen, wo die Schienen erneuert werden.

Eine Mieterin muss in der Maxvorstadt über einen längeren Zeitraum eine laute Baustelle ertragen. Nun hat das Amtsgericht München in dieser Angelegenheit ein Urteil gefällt.

München - Dass in einer Großstadt gebaut wird, ist nicht unüblich. Dennoch muss ein Mieter übermäßigen Baulärm nicht einfach so hinnehmen – und kann seine Miete unter bestimmten Umständen mindern. So hat das Amtsgericht München entschieden. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, da das Gericht wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falls eine Revision zugelassen hat. In dem aktuellen Fall hatte eine Münchnerin die Miete erheblich gemindert und war von der Vermieterin verklagt worden.

Die Mieterin wohnt in einer 67-Quadratmeter-Wohnung in der Maxvorstadt und bezahlt dafür 989 Euro Miete. Auf einer benachbarten Großbaustelle entstanden unter Abriss einer früheren Fabrik über einhundert neue Wohnungen. Die Mieterin legte ein detailliertes Lärmprotokoll an und dokumentierte dieses auch mit Fotos. Zudem führte sie eigene mehrtägige Schallmessungen durch. Letztlich minderte sie für die Zeit von Oktober 2015 bis Juni 2016 die Miete um insgesamt 1537 Euro.

Die Vermieterin bestritt in ihrer Klage, dass die Baustelle unzumutbaren Lärm verursacht habe. Die gesetzlichen Bauvorschriften seien eingehalten worden. Sie habe die Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück nicht verhindern können. In einer Großstadt, so die Klägerin weiter, müsse mit Bautätigkeiten gerechnet werden, zumal ihre Mieterin bewusst eine Wohnung neben einer schon stillgelegten Fabrik angemietet habe. Die Immissionen seien ortsüblich gewesen, eine Mietminderung unzulässig.

Amtsgericht: Auch in der Großstadt müsse man ungestört von Baulärm leben können

Der Richter folgte dieser Argumentation nicht. Er hatte sich das Bautagebuch der Mieterin angesehen und zudem ein Gutachten zur Unzumutbarkeit der Lärmbelästigung eingeholt. Im Ergebnis sprach das Gericht von erheblichen Lärm- und Schmutzeinwirkungen, welche zu einer „mehr als unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung“ geführt habe.

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Der Richter sprach der Beklagten eine Minderungsquote von 30 Prozent für die erste Bauphase und 25 Prozent für die zweite Bauphase zu. Teilweise seien Lärmimmissionen von mehr als 70 Dezibel gemessen worden – was in etwa der Lautstärke eines Staubsaugers entspricht. Wie viel Lärm geduldet werden muss, ist letztlich vom Einzelfall abhängig. Das Amtsgericht Dieburg etwa entschied 2016 in einem anderen Fall, in dem es um Lärmbelästigung durch Musik ging, dass tagsüber 55 Dezibel gerade noch zumutbar seien, nachts 40 Dezibel.

Das Münchner Amtsgericht führte in seiner Begründung aus, dass die vereinbarte Miete laut Bürgerlichem Gesetzbuch (&536, Absatz 1) gemindert werden könne, wenn die Mietsache zum Zeitpunkt der Überlassung einen Mangel aufweist, der den vereinbarten Gebrauch aufhebt oder mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Dass in Großstädten Baulärm nicht ungewöhnlich sei, schließe diesen Anspruch nicht von vornherein aus. Auch in der Großstadt müsse man ungestört von Baulärm leben können. Zudem sei beim Einzug die benachbarte Fabrik noch leergestanden, mit Baumaßnahmen habe die Mieterin nicht rechnen müssen.

Anders hätte der Fall womöglich gelegen, hätte die Vermieterin von den bevorstehenden Baumaßnahmen gewusst und gleich im Mietvertrag festgelegt, dass diese Lärmbelästigung vom Mieter zu akzeptieren ist. Die Beklagte muss letztlich 63,80 Euro, die sie zu viel gemindert hat, an die Klägerin zurückzahlen. (Aktenzeichen 472 C 18927/16).

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