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Jetzt haben sie es schwarz auf weiß

Ein Brief verbreitet Angst und Schrecken: Diese Münchner könnten ihr Zuhause verlieren

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Die Bewohner des Hauses Ehrengutstraße 18 haben Angst vor der Zukunft.

Im Münchner Dreimühlenviertel könnten Mieter ihre Wohnung verlieren. Sie hoffen, dass die Stadt ihnen mit dem Vorkaufsrecht beisteht. Das tat sie zuletzt häufiger.

München - Mitte August bekamen die Bewohner der Ehrengutstraße 18 Post von der Stadt. Ein unscheinbares Kuvert. Doch das hatte es in sich: Ihr Haus soll verkauft werden. Wenn die Befürchtung der Mieter sich bewahrheitet, verlieren sie ihre Heimat. Ihre Hoffnung ruht jetzt auf der Stadt.

Die meisten Mieter in dem Haus im Dreimühlenviertel sind alteingesessen. Heute ist die Gegend schick. Das ruft wie anderswo in München Investoren auf den Plan: Teure Wohnquartiere entstehen, Miethäuser werden umgewandelt in Eigentumswohnungen, die dann teuer verkaufen werden. „Unsere Nachbarhäuser sind schon umgewandelt“, sagt Mieterin Eva Simon (50). Auch ihr Zuhause, in dem 20 Parteien wohnen, hat nach fast 20 Jahren den Besitzer gewechselt. Das bestätigt der bisherige Eigentümer auf Anfrage. Dass ein Verkauf ansteht, haben die Mieter in dem Brief der Stadt erfahren.

München: Bewohner erfahren per Brief von ihrem Schicksal

Weil die Ehrengutstraße 18 in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt, ist der Notar gesetzlich dazu verpflichtet, die Stadt über den Verkauf zu informieren. Die von der Stadt definierten Gebiete sollen die ansässige Bevölkerung vor Verdrängung schützen. In diesen Gebieten bedarf es für bauliche Änderungen oder bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einer speziellen Genehmigung.

„In dem Brief stand, dass wir demnächst von einer Dame kontaktiert werden, die uns über unsere Mietverhältnisse befragt“, sagt Marcus Pluntke (37). Die Befragung ist Bestandteil einer „städtebaulichen Beurteilung“: Die Stadt will herausfinden, ob sie das Haus im Vorkaufsrecht erwerben soll. „Die städtebauliche Beurteilung sagt aus, ob das Anwesen geeignet ist, für die gebietsansässige Bevölkerung als Wohnmöglichkeit zu dienen“, sagt Birgit Unterhuber vom Kommunalreferat. Die Landeshauptstadt übe das Vorkaufsrecht in der Regel „zum gemäß Kaufvertrag angesetzten Kaufpreis“ aus. Eine Kaufpreislimitierung auf den Verkehrswert sei ab einer Differenz von 20 Prozent möglich, müsse jedoch im Einzelfall sorgfältig geprüft werden.

München: Wer sich nicht an Abwendungserklärung hält, muss Strafe befürchten

Der potenzielle Käufer kann das Haus zwar trotzdem erwerben, aber er verpflichtet sich durch die Unterzeichnung einer Abwendungserklärung zur Einhaltung bestimmter Regeln. Bei Verstoß drohen je nach Tatbestand Vertragsstrafen zwischen 15.000 und 120.000 Euro pro betroffener Wohnung. Früher waren nur Luxussanierungen und die Aufteilung der Immobilie in Eigentumswohnungen verboten. Doch die Stadt hat die Auflagen 2018 verschärft.

In München gibt es 23 Erhaltungssatzungsgebiete mit 160.000 Wohnungen, in denen etwa 281.000 Einwohner leben. Um einschätzen zu können, ob ein Gebiet für eine Satzung geeignet ist, wurden früher 17 Indikatoren betrachtet – etwa das Alter der Gebäude oder der Anteil an Kindern und älteren Menschen.

Heute umfasst der Katalog 25 Indikatoren aus den Bereichen Aufwertungspotenzial, Verdrängungsgefahr, Gentrifizierungsdynamik und zusätzliche Attraktivitätsindikatoren. So werden etwa auch Gebäude jüngeren Baualters bis 1986 stärker berücksichtigt, da Aufwertungsaktivitäten mittlerweile nicht mehr nur im klassischen Altbaubestand stattfinden. Im Juli 2019 hat der Stadtrat beschlossen, dass Erhaltungssatzungen nicht mehr wie bisher für die Dauer von fünf Jahren, sondern unbefristet gelten sollen.

München: Stadt mach häufiger von Vorkaufsrecht Gebrauch

2018 und 2019 kaufte sie insgesamt für 280 Millionen Euro Immobilien, die den Investoren wegen der Erhaltungssatzung zu teuer waren. 2019 wurde das Vorkaufsrecht bisher zehnmal ausgeübt. Zum Vergleich: 2017 kein einziges Mal.

Das führt im Rathaus durchaus zu Kontroversen. So hat die Union zuletzt den Kauf von zwei Mietshäusern in den Erhaltungssatzungsgebieten in Moosach und Sendling torpediert. Die Verwaltung hatte zum Kauf geraten, um „das Wohl der Allgemeinheit“ zu schützen. Im Feriensenat nun kam es zum Patt – weil ein Stadtrat der Grünen fehlte. Mit Bayernpartei und FDP stimmte die CSU dagegen. FDP-Chef Michael Mattar hatte nach der Sitzung auf Facebook verlauten lassen, dass er dem Steuerzahler viele Millionen Euro erspart habe. SPD-Partei-Vize Roland Fischer schimpfte: „Mieter in München haben es nun erneut schwarz auf weiß, dass sie von der CSU nichts, aber auch gar nichts zu erwarten haben.“

Die Mieter aus der Ehrengutstraße 18 hoffen, dass die Stadt in ihrem Fall an die Stelle des Käufers tritt. Momentan prüft das Kommunalreferat das Vorkaufsrecht. Der Stadtrat entscheidet über die Empfehlung am 2. Oktober. „Wir sitzen auf glühenden Kohlen“, sagt Eva Simon.

Weil die Stadt München weiter wächst, wird der Wohnraum noch knapper. Besorgniserregend ist dabei eine bestimmte Entwicklung. Weil die Not so groß ist, werden die Vermieter einfallsreich, was das Anbieten von Wohnungen angeht. Über das besondere Angebot hat merkur.de* berichtet.

*merkur.de ist Teil des bundesweiten Ippen-Digital-Redaktionsnetzwerks.

Daniela Schmitt

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