Der große Vergleich

Wohnen, Pendeln, Arbeiten: Experten sagen, ob wir in München oder auf dem Land (besser) leben werden

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Führende Experten stellen für uns den großen Stadt-Land-Vergleich der Zukunft an. 

Die Preise? Nahezu unbezahlbar. Der Wohnraum? Immer knapper. Und trotzdem ziehen noch mehr Menschen nach München und ins schöne Umland. Führende Experten stellen für uns den Vergleich an: Leben wir in Zukunft (besser) in der Stadt oder auf dem Land?

München - Das Statistische Jahrbuch beweist: Die meisten Menschen, die aus München wegziehen, landen nicht irgendwo in Deutschland oder in der Welt, sondern bleiben in Oberbayern. Die Region wird immer dichter! Es fragt sich: Wo sollen all die Menschen leben? Wie werden sie arbeiten? Und wie zur Arbeit fahren? Darüber sprachen wir mit führenden Experten aus der Region, die am Dienstag Vorträge beim Immobilien-Dialog der Metropolregion gehalten haben. „Siedlungsdruck“ war dort das große Stichwort. Wie er sich senken lässt – und wie auch in Zukunft hohe Lebensqualität entsteht: Das zeigen wir im großen Stadt-Land-Barometer. „Auch außerhalb der Stadt wird es städtischer“, lautet die Prognose von Christian Breu, Geschäftsführer des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München. Die Suburbanisierung schreite voran, doch die Unterschiede in den Wohnstrukturen bleiben: In der Stadt lebt man überwiegend zur Miete, im Umland lockt hingegen das Eigentum. „Die Preise steigen“, sagt Breu. Davon könne sich auch das Umland nicht abkoppeln. 

Wir erklären, wo es dennoch Potenziale für die Zukunft gibt.

Wie leben wir in Zukunft? Das Interview mit Immobilien-Forscher Prof. Tobias Just:

Herr Prof. Just, wie wird sich das Wohnen in München zukünftig verändern? 

Tobias Just: Die Kernbotschaft für München ist: Die Stadt ist so teuer und so knapp geworden, dass es keinen innerdeutschen Netto-Zuzug mehr gibt, sondern es mittlerweile zu einer Verdrängung kommt. Denn: Wenn keine Wohnungen verfügbar sind, können auch keine Leute untergebracht werden. Junge Menschen und Ausländer kommen in die Stadt, mittelalte und ältere dagegen ziehen häufiger aus München ins Umland. Familien etwa ziehen mehr aus München raus als hinein. 18- bis 30-Jährige kommen für das Studium oder den ersten Job. Über 30-Jährige, die schon in der zweiten Anstellung sind und eine Familie gegründet haben, verlassen die Stadt, obwohl sie in München zuvor gewohnt hatten. München kann kaum noch atmen. Oft trifft es die Menschen mit normalem Einkommen. 

Wo lebt es sich in Zukunft besser: Stadt oder Umland? 

Just: Selbst diejenigen, die die Stadt in Richtung Umland verlassen, werden dort auf hohe Preise treffen. Ein Vier-Personen-Haushalt ist in München für viele nicht mehr erschwinglich – vor allem, wenn einer der beiden Eltern vorübergehend kein Einkommen hat. Die Mieten steigen unter dem Andrang aber auch im Umland, es kommt dann zu einer Art Ansteckungseffekt: Die hohen Preise in der Stadt treiben auch die Mieten und Kaufpreise im Umland in die Höhe. Die Lösung muss sein, dass Wohnraum geschaffen wird, denn die gesamte Metropolregion wächst weiterhin stark. 

Wie kann das gelingen? 

Just: Wir kommen nicht daran vorbei, kleiner und kompakter zu bauen. Die Städte müssen aber auch nach außen wachsen. Andere europäische Städte – Paris, Basel oder Barcelona – sind viel dichter gebaut. Wir nutzen in München noch nicht die Höhenreserven. Das Ziel sind keine Wolkenkratzer, sondern eine moderate Erhöhung der Stockwerke. Nachverdichtung im eigentlichen Sinne ist schwierig, weil Gewerbe droht, knapp zu werden, wenn die Flächen in Wohnraum umgewandelt werden. Eventuell ließen sich auch die Stadtgrenzen noch verschieben, das schafft neue Planungsmöglichkeiten. Eingemeindungen sind die logische Folge, wenn die Stadt zu klein wird. Abhilfe schafft auch, wenn die Taktraten und Geschwindigkeiten der Pendelzüge erhöht werden. 

Wie wahrscheinlich ist es, dass auch neue Stadtteile entstehen werden?

Just: Ich finde das sinnvoll und wichtig. Die Stadt muss größer und in Quartieren geplant werden. Nur dadurch entstehen auch neue lebenswerte und gemischte Kerne. Trabanten dürfen nicht die Lösung sein, wenn Wohnungsknappheit herrscht. Die Leute ziehen dorthin, wo das gesamte Paket gut ist: für den Nahverkehr, aber auch für Kultur und Soziales.

Tobias Just ist  Immobilien-Forscher an der International Real Estate Business School Regensburg.

Immobilien-Experte Mark Butt: „In die Höhe bauen, um am Boden Platz zu schaffen“

„Das größte Problem in München ist, dass uns die Flächen ausgehen“, sagt Dr. Mark Butt, Partner bei GSK Stockmann Rechtsanwälte und Steuerberater. Seine Lösung: Man muss in die Höhe bauen, um am Boden Platz zu schaffen. „Es fehlen nicht nur Wohnungen, sondern auch Büros. Wir haben die niedrigste Leerstandsquote seit Jahrzehnten“, sagt Butt. Eine Lösung wäre aus seiner Sicht, öfter acht statt vier oder fünf Geschosse zu bauen. „Das muss sich gar nicht auf das Stadtbild auswirken“, betont der Experte. Die Hochhausgrenze liege bei 22 Metern für Geschosse mit Aufenthaltsräumen, „sie wird aber nur selten ausgenutzt“. Platz wäre also da. Im Umland sieht der Rechtsanwalt „viele Reserven“, die Gemeinden sind oft gut angebunden, aber ihre Potenziale „noch nicht ausgeschöpft“. Hier werde es entscheidend darauf ankommen, dass die Gemeinden gute Angebote zum Einkaufen, für Sport und Freizeit und soziale Einrichtungen anbieten – damit Menschen oder Familien sich dauerhaft entscheiden werden, dort zu leben. 

Doch wo sind eigentlich die größten Potenziale in der Metropolregion? Butt: „Im Nordosten zwischen ­Johanneskirchen 1 und Riem 2 liegt ein ganz wichtigtes Entwicklungsgebiet für die Stadt, in Sachen Infrastruktur sind dort aber noch viele Fragen offen.“ In Dornach und Aschheim fehle die Anbindung mit S- oder U-Bahn, sonst wäre auch dieses Gebiet für eine Entwicklung interessant. Im Süden sei Hohenbrunn 3 entwicklungsfähig: Auf der einen Seite liegt die S-Bahn, auf der anderen liegen freie Felder. „Die Planungshoheit liegt aber bei den Gemeinden“, sagt Butt. Auch alle brachliegenden Industrie- und Gewerbeflächen können aus Sicht des Immobilien-Ex

perten entwickelt werden: in Obersendling 4etwa zwischen der Boschetsrieder- und Kistlerhofstraße. In Solln 5 gebe es viele Freiflächen, etwa rund um Drygalski-Allee oder Wolfratshauser Straße. 

Und die Preise? „Ich fürchte, dass es in der Stadt nie wieder günstiger wird“, sagt Butt. Generell werde die Entwicklung auf hohem Niveau bleiben, wenn auch nicht mehr ganz so dramatisch. Die Stadt müsse mehr bauen, das sei eine logische Konsequenz. Daneben zeichne sich die Entwicklung ab, „dass Pendler zukünftig noch längere Strecken in Kauf nehmen werden“. Nicht nur nach München rein – sondern auch innerhalb des Umlands.

München muss stärker mit Gemeinden im Speckgürtel zusammenarbeiten

Welche Bedeutung haben Pendlerströme für den Immobilienmarkt? Damit beschäftigt sich Dr. André Scharmanski, Leiter der Forschungsabteilung bei der Quantum Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaft. „Aus unserer Sicht werden sich die Pendlerströme weiter verstärken und räumlich ausweiten. Die Speckgürtel werden daher für Investoren interessant.“ Das liege etwa daran, dass München als Arbeitsort immer attraktiver wird. „Die Anzahl der Bürobeschäftigten ist in fünf Jahren um 16,7 Prozent angestiegen.“ Der Wohnungsmarkt bleibt aber angespannt: 100 000 Menschen kamen seit 2013 neu in die Stadt. „Der Neubau-Bedarf liegt bei über 17.000 Wohneinheiten pro Jahr, 2017 wurden aber nur 7800 gebaut.“ Folge: „Zu wenige Wohnungen erhöhen die Pendleraktivität – wie der hohe Preis für Wohnungen. Das nähere Umland ist 30 Prozent günstiger.“ 

Die Stadt müsse mit den Umlandgemeinden noch stärker zusammenarbeiten und Trassen verstärken. Eine zugehörige Frage: Wird die S-Bahn bis nach Landsberg ausgebaut? In der Stadt selbst sei Nachverdichtung ein wichtiger Punkt – weil es immer weniger Freiflächen gibt. „Das würde auch die Pendlerströme erträglich wachsen lassen.“ Bisher pendeln 45 Prozent der Beschäftigten in der Metropolregion täglich nach München. In anderen Großstädten sind es zwei Drittel! Schafft die zweite Stammstrecke Abhilfe? „Nach ihrer Vollendung sind Regional-S-Bahnen bis Landshut, Augsburg und Buchloe vorgesehen. Weitere S-Bahnen könnten nach Wasserburg, Rosenheim, Dorfen, Pfaffenhofen, Kochel oder Weilheim fahren“, sagt Scharmanski. „Das würde das Pendlerchaos sicher etwas dämpfen.“ Attraktiv für die Zukunft seien Wohnlagen, die gut per Nahverkehr erschlossen sind. „Entlang der S-Bahn investieren Unternehmen im Umkreis von 45 bis 90 Minuten Entfernung von der Innenstadt.“ Mittlerweile gezielt in Mehrfamilienhäuser: „Dass jetzt auch in dieser Größe im Umland gebaut wird, hat sich stark verändert.“ In Unterföhring 6, Unterschleißheim 7 oder Unterhaching 8 liege bei Neubauten der Anteil an Mehrfamilienhäusern schon bei 80 Prozent. „Dort ist die Bebauung jetzt schon dichter als in Stadtrandvierteln wie Trudering.“ Zuvor war der Wohnungsbau konzentriert auf Ein- oder Zweifamilienhäuser. In der Stadt entstehen vermehrt kleine Wohnungen. Vaterstetten 9, Unterhaching 8 und Taufkirchen seien bereits etablierte Wohnstandorte für Pendler, sagt Scharmanski. „Poing und Landsberg sind im Kommen. Sie alle sind interessant für Investoren, da dort nun entsprechende Projekte entstehen“, hat der Forscher herausgefunden. „Langfristig gesehen werden Englschalking und Daglfing  mit seinen vielen Freiflächen Gebiete sein, in denen viel passieren wird.“

(Lesen Sie auch: Der große Umland-Vergleich: Für wen sich Pendeln wirklich auszahlt)

Im Homeoffice arbeiten: Wie sich die Arbeit in Zukunft verändern wird

„Durch neue technologische Möglichkeiten haben wir eine Flexibilisierung von Zeit und Ort. Man ist nicht mehr an einen Arbeitsort gebunden, sondern kann in vielen Berufen von nahezu überall aus arbeiten“, sagt Henrik Pötting, Architekt und Gesellschafter der congena-Gesellschaft für Planung, Training und Organisation. 

Die meisten Unternehmen ermöglichten es ihren Mitarbeitern bereits heute, auch von zu Hause auf digitale Daten zuzugreifen. „Es wird nicht mehr lange dauern, bis der Zugriff auf Server und Clouds überall reibungslos läuft“, sagt Pötting. „Da stellt sich dann für viele die Frage: Warum soll ich künftig noch 45 Minuten mit der ­S-Bahn ins Büro fahren, um mich dort vor einen Computer zu setzen?“ Für Unternehmen sei es wichtig, dass sie global tätig sein sowie schnell und flexibel agieren können. „Immer mehr Arbeit findet in kleinen, agilen Projektteams statt, die sehr dynamisch handeln müssen und kurze Entscheidungswege haben. Kollaborationen sind entscheidend: Natürlich müssen sich Kollegen auch weiterhin treffen, damit Austausch und Innovationen entstehen. Büros werden in diesem Sinne daher eher Treffpunkte und Kommunikationsorte als tatsächlicher Arbeitsplatz“, meint Pötting. 

Das beeinflusst auch die Wohnsituation: Man muss künftig nicht in der Stadt wohnen, um dort zu arbeiten. Auf dem Land zu leben, werde kein Nachteil sein. Im Gegenteil: „Dinge wie Immobilienerwerb und Kinderbetreuung sind hier oft einfacher – und die Infrastruktur wird stetig besser.“ Autonomes Fahren wird die Situation auf dem Land aus Pöttings Sicht weiter verändern. Etwa, wenn Senioren sich zum Arzt bringen lassen können – oder Arbeitnehmer zum Meeting fahren und währenddessen arbeiten können. „All dies wird großen Einfluss darauf haben, wo wir leben können“, prophezeit der Experte. „Trotz allem glaube ich, dass es für einen Teil der Bevölkerung immer attraktiv bleiben wird, in der Stadt zu leben.“

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