Es soll mehr Mietwohnungen geben

„Normalverdiener im Blick“: Revolution für Münchner Wohnungsmarkt? Kritiker stoßen sich an radikaler Idee

Für Neubaugebiete wie das in München-Freiham gilt das Prinzip der sozialgerechen Bodennutzung, SoBoN
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Für Neubaugebiete wie das in München-Freiham gilt das Prinzip der sozialgerechen Bodennutzung, SoBoN.

Die grün-rote Stadtregierung modifiziert das Prinzip der sozialgerechten Bodennutzung - und möchte mehr preisgünstige Wohnungen. CSU und Immobilienwirtschaft sind dagegen.

Die SoBoN ist eine Münchner Erfindung. Sie gilt seit 1994, damals beschlossen von SPD und Grünen. Zunächst mussten Bauträger einen Anteil von 30 Prozent geförderter Wohnungen garantieren. Nach einer Reform 2017 stieg diese Quote auf 40 Prozent, differenziert in 20 Prozent Sozialwohnungen, zehn Prozent Wohnungen im München-Modell und zehn Prozent im preisgedämpften Mietwohnungsbau.

Nun setzt Grün-Rot einen neuen Hebel an die SoBoN, um ein Signal für bezahlbaren Wohnraum zu setzen, wie es von beiden Parteien heißt. Bereits in der Vollversammlung am 28. Juli soll die Novelle beschlossen werden und dann sofort bei neuen Bebauungsplangebieten in Kraft treten. Laut Grünen und SPD soll das neue Modell auch bei den beiden großen Entwicklungsflächen im Norden und Nordosten der Stadt angewandt werden.

SPD-Fraktionschef Christian Müller sprach am Mittwoch von einem Quantensprung zum Wohle der Bürger: „Wir schaffen mehr bezahlbare und vor allem dauerhaft gesicherte Mietwohnungen.“ Die Grünen-Fraktionsvorsitzende Anna Hanusch bezeichnete die neue SoBoN als innovativen Ansatz mit flexiblen Bausteinen.

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Die Details sind komplex. Das Modell setzt sich aus sechs Bausteinen zusammen, für die es Punktzahlen gibt. Investoren und Bauträger können grundsätzlich frei aus diesen Bausteinen auswählen, müssen aber insgesamt mindestens 100 Punkte erreichen in den Kategorien. Prinzipiell gilt: Der durchschnittliche Anteil von geförderten und preisgedämpften Wohnungen in Neubaugebieten soll von 40 auf 60 Prozent steigen. Ferner wird insgesamt eine Quote von 80 Prozent Mietwohnungen angestrebt. Nur noch 20 Prozent verblieben für den Eigentumssektor. Mietwohnungen dürfen 40 Jahre lang nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Dasselbe gilt für den geförderten und preisgedämpften Wohnraum. Bislang lag die Bindungsdauer bei 25 Jahren. Schließlich soll der Infrastrukturkostenbeitrag für die Investoren von aktuell 100 Euro auf 175 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche ansteigen.

Innerhalb dieses Baukastenmodells gibt es viele Variablen. Vereinfacht gesagt: Je weniger sich Bauträger zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums verpflichten, desto mehr Flächen müssen sie an die Stadt verkaufen, um die Punktzahl von 100 zu erreichen. Bis zu 50 Prozent sind möglich. Die Stadt München* wiederum gibt die Flächen an ihre Wohnungsbaugesellschaften weiter, die dann langfristig bezahlbaren Wohnraum schaffen. Der Mindestwert von 40 Prozent preisgünstigem Wohnraum muss aber auf alle Fälle erfüllt werden.

Müller glaubt, dass es mithilfe dieses Modells möglich sein wird, gemischte Quartiere zu schaffen, in denen der Großteil der Mieter zwischen zehn und 15 Euro bezahlen wird. „Wir haben die Münchner Normalverdiener im Blick“, erklärte der SPD-Fraktionschef. Müller und Hanusch räumten ein, dass die Gespräche mit der Immobilienwirtschaft über die Neufassung der SoBoN schwierig gewesen seien: „Wir konnten nicht alle zufrieden stellen.“

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Vertreter der Immobilienwirtschaft erklärten auf Nachfrage, das Ziel, eine von allen Beteiligten auf breiter Basis getragene Neuentwicklung der SoBoN zu verabschieden, sei verfehlt worden. Mehr bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten werde man damit nicht schaffen können. Es bestehe überdies die Gefahr, dass der gewünschte Neubau eingeschränkt und die Preise für den freien Wohnungsanteil zur Eigentumsbildung von Privatpersonen weiter ansteigen, heißt es vom Immobilienausschuss des Wirtschaftsbeirats.

Die CSU hegt ebenfalls Zweifel. Die radikale Neufassung schrecke Bauträger ab, sagte Stadtrat Alexander Reissl. Die CSU schlägt statt 60 Prozent eine Quote von 50 Prozent für geförderten Wohnungsbau vor. Der Infrastrukturbeitrag für neue Straßen, Kitas oder Schulen solle von 100 auf lediglich 150 Euro erhöht werden. Die CSU sieht auch rechtliche Risiken. *tz.de/muenchen ist ein Angebot von IPPEN.MEDIA

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