Sozialer Wohnungsbau

Münchner Baunternehmer: „Ich vermisse die soziale Verantwortung“

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Erich Schwaiger sagt, dass Münchens Wohnungsbau hauptsächlich von Großinvestoren gesteuert wird. Und die wollen maximalen Gewinn.

Bauunternehmer Erich Schwaiger kritisiert seine Zunft und fordert die Stadt auf, mit allen Mitteln gegenzusteuern. Das Interview.

München - Erich Schwaiger arbeitete als Jurist bei einem Münchner Bauunternehmen, ehe sein Gerechtigkeitsempfinden ihn zum sozialen Wohnungsbau trieb. Seitdem setzt er sich als Bauunternehmer für bezahlbare Wohnungen ein. Mit dem Münchner Mieter-Magazin sprach er über Verantwortung und die Möglichkeit einer Immobilienblase in München. Wir drucken das Interview in gekürzter Form ab.

Herr Schwaiger, welcher private Bauträger außer Ihnen baut in München Sozialwohnungen?

Erich Schwaiger: Ich kenne keinen. Ich vermisse bei den alteingesessenen Münchner Wohnungsbauunternehmen die soziale Verantwortung. Sie bauen heute ausschließlich frei finanzierte Eigentumswohnungen. Es ist sogar so: Wenn ein Bauträger ein großes Grundstück kauft, Gewerbefläche, die dann in ein Wohngebiet verwandelt wird, dann verpflichtet ihn die Stadt ja über die sozialgerechte Bodennutzung dazu, 30 Prozent geförderte Wohnungen zu bauen. Diese Pakete geben die Unternehmen aber sofort ab und lassen das die städtischen oder staatlichen Wohnungsbauunternehmen machen.

Kann man mit gefördertem Wohnungsbau Geld verdienen?

Schwaiger: In München kann man am freien Markt nur Gutverdiener bedienen, alles andere muss über Subventionen laufen. Es gibt die EOF-Wohnungen, das sind vorrangig vom Freistaat und der Stadt bezuschusste Sozialwohnungen für Geringverdiener und Sozialhilfe-Empfänger. Am Ackermannbogen haben wir nur solche Wohnungen gebaut – daran verdiene ich nicht. Aber ich muss auch nicht groß investieren, man macht halt keinen Gewinn. Auch das München Modell Miete war rechnerisch darstellbar, ohne draufzuzahlen. Das sind Wohnungen für Leute, deren Einkommen zu hoch ist für die klassische Sozialwohnung, aber zu niedrig für den freien Markt. In diesem Bereich liegt die Mehrheit der Münchner. Wir haben da keine großen Renditen, aber da die Miete über die Jahre steigt, rentiert sich das langfristig.

Sozial-Mieter kann jeder ganz schnell werden

Heißt das, Sie haben keine schlechten Erfahrungen gemacht?

Schwaiger: Na ja, alle lassen die Finger von Sozialwohnungen, weil man angeblich nur Ärger hat. Ich stelle fest, wir haben auch den Apotheker als Sozial-Mieter. Der hat vier Kinder und ist geschieden, und plötzlich ist er auf eine geförderte Wohnung angewiesen.

Sie sprechen in der Vergangenheit: Sie zahlten nicht drauf. Ist das jetzt anders?

Schwaiger: Die Grundstückspreise sind enorm gestiegen, und die Banken fordern immer mehr Eigenkapital. Als wir 2008 bis 2011 am Hirschgarten 750 Wohnungen gebaut haben, haben wir deswegen zum ersten Mal 130 Wohnungen verkauft. Mit dem Verkauf verdient man Geld. Da könnten auch andere Bauträger mit links noch Sozialwohnungen bauen, oder wenigstens Mietwohnungen, das macht ja auch kaum einer mehr.

Ihre Kollegen sagen, das rentiere sich nicht.

Schwaiger: Das rentiert sich nicht, wenn man 100 Angestellte hat und deswegen 2000 Euro pro Quadratmeter Fixkosten. Bei mir beschäftigen sich 14 Leute mit Wohnungsbau – auch damit kann man 1000 Wohnungen bauen. Zurzeit bebauen wir das ehemalige Eon-Gelände an der Boschetsrieder Straße, das haben wir vor vier Jahren gekauft. Wir bauen 950 Wohnungen, wir verkaufen 130 und behalten rund 800 im Bestand. 142 sind geförderte Wohnungen, der Rest frei finanzierte Mietwohnungen.

Nur mit dem Abverkauf verdient man Geld

Sie finanzieren das durch den Verkauf der 130 Wohnungen?

Schwaiger: Die Grundstückspreise erlauben keinen frei finanzierten Mietwohnungsbau. Aber mit dem Abverkauf verdient man Geld. Wenn die Bauträger einen Teil dieses Geldes reinvestieren würden, könnten sie auch Mietwohnungsbau machen. Sie wollen es nicht. Sie wollen in einer permanenten Drehwalze möglichst hohe Überschüsse erzielen. Und im Hintergrund steht eine profitorientierte Finanzindustrie.

Die Banken?

Schwaiger: Die Banken verlangen immer mehr Eigenkapital. Aber ich meine vor allem Equity-Geber, die in der Schweiz oder in London sitzen und ihre Millionen zu abartigen Bedingungen bereitstellen. Jeder, der in München im großen Stil Wohnungen baut, hat im Rücken solche Geldgeber, die 20 Prozent Zinsen nehmen. Sagen wir, Sie brauchen drei Jahre lang Geld. Sie leihen sich 10 Millionen – dann zahlen sie 6 Millionen Zinsen. Das können Sie mit Mietwohnungsbau nicht erwirtschaften. Das ist es, was ich Wildwest-Kapitalismus nenne. Die Konsequenz ist dann der sofortige Abverkauf, um den großen Apparat am Laufen zu halten.

Sie begehren gegen den Kapitalismus auf?

Schwaiger: Ich denke, eine Gesellschaft ist nur dauerhaft stabil, wenn sie ausgewogen ist. Und das ist sie nicht, wenn wir nur was für die Reichen oder nur was für die Schwachen tun. Ich finde, wir müssen der Gesellschaft auch etwas zurückgeben.

Was planen Sie als Nächstes?

Schwaiger: Wir sind Mitte 2018 an der Boschetsrieder Straße fertig. Mal sehen, was dann kommt. Zurzeit kaufe ich keine Grundstücke, die Preise sind ja vollkommen aus dem Ruder gelaufen.

Ich glaube, dass die Blase platzen wird

Sind die Preise nicht schon längst astronomisch?

Schwaiger: Das Grundstück an der Boschetsrieder Straße haben wir vor vier Jahren gekauft, zu den heutigen Preisen würde ich das nicht machen. Ich bin der Meinung, dass auch diese Blase platzen wird, nämlich wenn 2018/2019 die Zinsen steigen, wovon ich ausgehe.

Was heißt das für München?

Schwaiger: Das wird ein schmerzlicher Prozess für die, die jetzt hoch pokern und immer weiter und weiter kaufen. Die Grundstückspreise werden sich meiner Meinung nach beruhigen, aber München wird immer teuer bleiben. Für mich heißt das, dass ich zurzeit nicht kaufe, sondern warte. Heute kostet ein Quadratmeter Bruttogeschossfläche fertiges Baurecht rund 4000 Euro in mittleren Lagen, da sind Sie nach dem Bau bei 8000 Euro im Verkauf. Das kriegen Sie heute, aber nach der nächsten Krise glaube ich nicht, dass das einer zahlt. Manchmal sind die besten Geschäfte die, die man nicht macht.

Und städtische Grundstücke? Für den konzeptionellen Mietwohnungsbau bekommen Sie das Grundstück billiger, wenn die Mieten auf dem Niveau des Mietspiegels sind.

Schwaiger: Damit haben wir noch keine Erfahrung, aber das ist eine interessante Sache, auch für Investoren. Zurzeit schreibt die Stadt nur sehr kleine Grundstücke aus – 2000 Quadratmeter zum Beispiel. Der Aufwand für unsere Mitarbeiter ist da aber fast genauso hoch wie für 20 000 Quadratmeter, deswegen beteiligen wir uns da nicht. Aber wenn mal wieder etwas Größeres kommt – mal sehen. Es ist enorm wichtig, dass die Stadt bezahlbaren Grund und Boden für Neubau zur Verfügung stellt.

Grund und Boden sind keine reine Privatsache

Wenn Bauunternehmer „Bodenpreisbremse“ hören, winken sie normalerweise ab. Sie nicht?

Schwaiger: Ich sehe das anders. Grund und Boden sind keine reine Privatsache. Schauen Sie sich die Entwicklungsfläche im Münchner Nordosten an. Das sind sechs Millionen Quadratmeter, die vielleicht letzte Entwicklungsfläche. Da ist Platz für 40 000 Wohnungen. Hier hat die Stadt die einmalige Möglichkeit, die Preisentwicklung nicht mehr dem freien Markt zu überlassen – über das Instrument der sogenannten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.

Wie funktioniert das?

Schwaiger: Das Baugesetz ermöglicht, dass bei einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme die Stadt Vorkaufsrechte hat. Sie muss außerdem die Grundstücke nicht zu dem Preis kaufen, den ein Drittkäufer zahlen würde. Wenn zum Beispiel einer für das Ackerland hochspekulativ 1000 Euro pro Quadratmeter bietet, muss die Stadt nicht die 1000 Euro zahlen, sondern nur zum Beispiel fünf Euro pro Quadratmeter. Das Baugesetz ermöglicht weiter, dass der Wertzuwachs, den das Grundstück dann erfährt, bei der Stadt verbleibt, zur Errichtung der Infrastruktur etc. Die Stadt hat jetzt eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen, allerdings bin ich nicht sicher, ob sie die nicht später fallen lässt.

Ich bin für öffentliche-rechtliche Zwangsumlegung

Warum sollte die Stadt das tun?

Schwaiger: Weil der Druck der Bauträger groß ist. Obwohl auch ich da Grundstücksflächen besitze, wäre ich sogar dafür, dass die Stadt eine öffentlich-rechtliche Zwangsumlegung macht, auch das ist rechtlich möglich.

Bedeutet das eine Form von Enteignung?

Schwaiger: Ja, so in der Art. Alle Grundstücke werden dann zwangsweise in einen Topf geschmissen. Bis jetzt hat die Stadt sich ein Vorkaufsrecht gesichert. Zurzeit werden alle Grundstückseigentümer befragt, ob sie freiwillig mitmachen und ihre Grundstücke an die Stadt verkaufen – aber wer macht da schon freiwillig mit? Das Ganze geht nur, wenn die Stadt ihre rechtlichen Möglichkeiten voll ausschöpft.

Es entstehen keine bezahlbaren Wohnungen

Und wenn nicht?

Schwaiger: Dann passiert genau das, was Sie sehen, wenn Sie den Immobilienteil der Zeitungen aufschlagen. Es entstehen keine bezahlbaren Wohnungen. Auch bei der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme können Bauträger ja mitmachen und Gewinne erwirtschaften, indem sie anschließend die Flächen von der Stadt erwerben und bebauen. Die Stadt kann aber dann ihre Bodenpolitik zu ihren Konditionen betreiben und für bezahlbare Wohnungen sorgen. Es geht um einen geregelten Prozess, in dem die Bodenpreise und die Mieten gedeckelt sind.

Haben Sie schon einmal überlegt, woanders als in München zu bauen?

Schwaiger: Ich bin hier geboren und aufgewachsen, habe hier studiert, habe hier meine Freunde. Ich war nach dem Studium in New York, seitdem weiß ich, wie schön München ist. Und es reden zwar alle von Globalisierung, aber Bauen ist etwas sehr Lokales. Man muss die Firmen kennen, die Strukturen, man braucht einen Zugang zur Verwaltung. Das habe ich in München, nicht in Frankfurt oder Hamburg. Und in New York würde ich schon beim Pförtner rausfliegen. Ich bin hier und ich bleibe auch hier.

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