Kommt neue kommunale Mietpreisbremse?

So wollen die Münchner Rathausparteien die Mitpreisbremse ziehen

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Dächerlandschaft über München: Sowohl SPD als auch CSU überlegen, wie man die galoppierenden Mietsteigerungen eindämmen kann.

Eine kommunale Mietpreisbremse würde die städtischen Wohnungsbauer vor große Probleme stellen. Nach Informationen unserer Zeitung rechnen GWG und Gewofag mit einem jährlichen Fehlbetrag im zweistelligen Millionenbereich. Den müsste die Stadt ausgleichen – doch darf sie das überhaupt?

München - Die Mieterhöhungen der städtischen Gewofag hatten Wellen geschlagen. Einige Bewohner Ramersdorfs sollten fortan 15 Prozent mehr zahlen. Das ist rechtlich konform, die sogenannte Kappungsgrenze ist festgeschrieben, in drei Jahren sind derlei Erhöhungen marktüblich. Jedoch sind Gewofag wie auch GWG städtische Wohnungsbaugesellschaften. Und die Stadt, allen voran die Spitze um OB Dieter Reiter, Bürgermeisterin Christine Strobl und Sozialreferentin Dorothee Schiwy (alle SPD), hatte erst vor Kurzem von der Bundesregierung eine Drosselung dieser Kappungsgrenze eingefordert.

Eine Erhöhung soll nach Wunsch der SPD nur noch alle fünf Jahre und dann nur um zehn Prozent möglich sein. Nachdem der Fall aus Ramersdorf publik geworden war, kommentierte der OB: „Ich halte das gerade in einer Stadt wie München wohnungspolitisch für unhaltbar.“ Die SPD beantragte daraufhin, dass die neue Kappungsgrenze zunächst bei den beiden städtischen Wohnungsbauern greift.

GWG und Gewofag müssen bei frei finanzierten Wohnungen wirtschaftlich handeln

Das ist eine Reform des Systems. Denn GWG und Gewofag sind durch Vorgaben des Revisionsamtes verpflichtet, bei ihren frei finanzierten Wohnungen - bei jenen also, die nicht einer Mietpreisbindung unterliegen - wirtschaftlich zu handeln. Daher erhöhen die städtischen Gesellschaften die Mieten, denn GWG und Gewofag sind ebenso angehalten, jährlich Wohnungen zu bauen. Und diese Wirtschaftlichkeit sehen nicht wenige aus den Gesellschaften in Gefahr.

Offiziell will sich die Gewofag zu dem Thema nicht äußern. Und einer der Geschäftsführer der GWG, Christian Amlong, sagt nur pflichtschuldig: „Ich habe hohes Verständnis für sozialpolitische Anliegen. Auf dem Münchner Wohnungsmarkt geht das in die richtige Richtung. Die genaue Ausgestaltung und die Frage der Finanzausstattung muss dann im Einvernehmen mit dem Gesellschafter geklärt werden.“ Amlong, so viel muss man wissen, saß 14 Jahre für die SPD im Münchner Stadtrat, bevor er zur GWG wechselte.

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OB Reiter äußerte Forderungen an Bundesregierung schon im Januar

In den Unternehmen aber brodelt es längst. Nach Informationen unserer Zeitung sind Gewofag und GWG gar nicht erbaut über die Vorschläge - zumal eine interne Abstimmung nicht erfolgt sei. Ganz überraschend kann das Thema dennoch nicht auf dem Tapet gelandet sein, der OB hatte seine Forderungen an die Bundesregierung bei einer Pressekonferenz im Januar artikuliert.

Außerdem ist die Diskussion nicht neu, sie verläuft allerdings anders. Denn in der Vergangenheit sei bei GWG und Gewofag nur in einem reduzierten Umfang vom Instrument der Mieterhöhung Gebrauch gemacht worden, sagt ein Insider. „Das hat bereits zu einer Diskussion geführt, ob man so etwas als städtische Gesellschaft machen kann.“ Und bereits damals sei eine Debatte losgetreten worden. Man habe sich immer Fragen gefallen lassen müssen, wer denn da wohnt, wie man an eine solch vergünstigte Wohnung kommt und ob das fair sei gegenüber Mietern, die in anderen frei finanzierten Wohnungen leben. Damals entschied der Stadtrat und schloss sich der Meinung des Revisionsamtes an. GWG und Gewofag waren fortan angehalten, alle drei Jahre die vollen 15 Prozent zu erhöhen. Doch damals waren die Mieten in München noch erschwinglich, die eklatanten Preissteigerungen sind erst in den vergangenen zehn Jahren festzustellen.

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GWG und Gewofag müssen ein Sechstel der jährlich 8500 neuen Wohnungen errichten

Sollte der Stadtrat nun eine neue Kappungsgrenze beschließen, wirft das erneut Fragen auf. Wie sollen GWG und Gewofag die geforderten Neubauten finanzieren? Von den 8500 neuen Wohnungen, die jährlich entstehen sollen, müssen die städtischen Gesellschaften immerhin ein Sechstel errichten. „Das ist natürlich nur zu stemmen, wenn die Mieten im frei finanzierten Bereich mit angepasst werden“, sagt ein Insider. „Ansonsten müsste die Stadt das ausgleichen. Und da reden wir von einem zweistelligen Millionenbetrag pro Jahr.“

Freilich hat München das Geld, um es in den städtischen Markt zu pumpen. So bekamen GWG und Gewofag vor zwei Jahren einen Zuschuss von 150 Millionen Euro für Neubauten. Allerdings stellt sich die Frage, ob es möglich ist, die Gesellschaften finanziell zu unterstützen, damit sie die Mieten nicht alle drei Jahre um 15 Prozent anheben müssen. Das ist juristisch heikel und in anderen Fällen bereits negativ beschieden worden. So darf die Stadt etwa nicht ihre Kliniken finanziell unterstützen, weil dies gegen europäisches Wettbewerbsrecht verstoßen würde. Das wird auch beim Wohnungsbau eine Frage sein, sagt ein Jurist. „Man stellt sich nicht dem Markt, weil man die Marktmiete nicht verlangen muss. Das muss man rechtlich prüfen und zu Ende denken. Entscheidungen zu dem Thema gibt es bisher noch nicht.“

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CSU schlägt einen anderen Modus vor

Es knistert mal wieder zwischen den Kooperationspartnern im Rathaus. Grund ist eine mögliche kommunale Mietpreisbremse. Derzeit dürfen GWG und Gewofag die Mieten alle drei Jahre um 15 Prozent erhöhen. Die SPD hatte gefordert, die Mieten nur alle fünf Jahre um zehn Prozent zu erhöhen. Die CSU hat am Mittwoch einen Antrag gestellt, wonach die Mieten alle fünf Jahre um 15 Prozent erhöht werden - allerdings mit der Einschränkung, dass die Mieten zehn Prozent unter dem aktuellen Mietspiegel liegen müssen.

SPD-Chef Alexander Reissl hält den Vorschlag für eine Abschwächung. „Das ist zaghaft und inkonsequent. Warum will die CSU keinen echten Mieterschutz?“ CSU-Chef Manuel Pretzl erwidert: „Mit unserem Vorschlag schaffen wir echten Mieterschutz. Denn wir subventionieren nicht dauerhaft die Minimieten auf Kosten der anderen Mieter.“ Grundproblem ist, dass sich die Mieten bei GWG und Gewofag unterscheiden.

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Beispiel: Wenn neu vermietet wird, könnten die städtischen Gesellschaften für eine 100-Quadratmeter-Wohnung zehn Euro pro Quadratmeter aufrufen. Wer schon länger in einer Wohnung wohnt, zahlt unter Umständen nur sechs oder sieben Euro. Wenn in dem Beispielfall die Miete alle fünf Jahre erhöht wird, zahlen Mieter beim SPD-Vorschlag für die 100 Quadratmeter in fünf Jahren 1100 Euro, der andere 660 Euro, in zehn Jahren 1210 Euro beziehungsweise 726 Euro. „Der, der jetzt schon hohe Mieten zahlt, muss weiterhin mehr zahlen und finanziert damit die niedrige Miete der anderen“, sagt Pretzl. „Die Lücke wird zudem größer. Durch unseren Vorschlag wollen wir das begrenzen. Wenn jemand mit seiner Miete 90 Prozent des Mietspiegelniveaus erreicht hat, wird die Miete eben nicht mehr erhöht.“

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