Soziales Bodenrecht für die ganze Stadt

OB Reiter: Neuer Plan gegen den Miet-Irrsinn in München

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„Wir brauchen neue Spielregeln:“ OB Dieter Reiter (v. li.) sowie die Bauexperten Dirk Löhr, Stephan Gatz und Christian Otto fordern den Bundesgesetzgeber auf, steigenden Grundstückspreisen und hohen Mieten entgegenzuwirken.

OB Dieter Reiter (SPD) hat eine Initiative gestartet, um steigenden Grundstückspreisen und hohen Mieten entgegenzuwirken. Doch es gibt leider einen Haken.

München - Gegen den Miet-Irrsinn und die explodierenden Grundstückspreise soll das Mittel der sozialgerechten Bodennutzung (SoBon) auf die gesamte Stadt ausgeweitet werden. Allerdings sind dafür Änderungen im Baugesetzbuch notwendig. Reiter will zusammen mit Experten einen Brief an Kanzlerin Merkel (CDU) schreiben.

Das Expertengespräch am Montag war das zweite zum Thema Bodenrecht im Rahmen des „Münchner Zukunftsdialogs“. Die drängendsten Fragen: Wie könnte ein soziales Bodenrecht realisiert werden? Was ist rechtlich möglich und sinnvoll, damit mehr bezahlbare Wohnungen in München entstehen? Wie kann man dem dramatischen Anstieg der Bodenpreise entgegenwirken? Diese haben sich in München seit 2009 verdoppelt.

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Reiter drückt auch deshalb so auf die Tube, weil er parteiintern nach dem Ende der geplanten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) für den Münchner Norden unter Druck geraten ist. Dieses Instrumentarium hätte notfalls Enteignungen zugelassen, wenn sich Grundstückseigentümer gegen die Planungen der Stadt sträuben. Doch nach dem großen Protest in Feldmoching gegen die SEM ist Reiter eingeknickt. Parteigenossen warfen ihm daraufhin vor, wie er glaubwürdig in Berlin eine Reform des Bodenrechts einfordern wolle, wenn er in München auf bestehende Instrumentarien verzichte. Der OB verteidigte sich gestern noch einmal: „In Feldmoching wäre die Wende nicht mehr zu schaffen gewesen“, – weshalb die Stadt nun den Konsens mit einem kooperativen Entwicklungsmodell sucht.

Ungeachtet dessen fordert der OB zusammen mit einer Expertenrunde Gesetzesinitiativen auf Bundesebene und die Gründung einer Enquete-Kommission, um rechtliche Möglichkeiten für eine Reform des Bodenrechts auszuloten. Ein Prozess, an dem sich auch Alt-OB Hans-Jochen Vogel (SPD) intensiv beteiligt, der gestern bei der Pressekonferenz aus gesundheitlichen Gründen aber nicht dabei sein konnte.

Hilft eine Reform der Grundsteuer?

Professor Dirk Löhr von der Hochschule Trier sprach sich bei der Runde am Montag für eine Reform der Grundsteuer aus. „Nur nach Fläche und nicht nach dem Wert eines Grundstücks zu besteuern, verstößt eklatant gegen den Gleichheitsgrundsatz“, sagte Löhr, der sich mit dem OB einig ist, dass eine Erhöhung der Grundsteuer nicht automatisch zu einer Erhöhung der Mieten führen dürfe. Reiter: „Es muss aufhören, dass unbebaute Grundstücke zu Spekulationsobjekten werden.“

Nach Meinung von Stephan Gatz, Richter am Bundesverwaltungsgericht, werden private Bauherren bislang kaum in die Pflicht genommen, sich an den Folgekosten für die Allgemeinheit zu beteiligen. Gatz: „Das Baugesetzbuch muss entsprechend aufgewertet werden.“

Gegen Luxussanierungen hat die Stadt so gut wie keine Eingriffsmöglichkeit

Professor Christian Otto von der TU Berlin fordert ein neues Instrument im Städtebaurecht für unbeplante Innenbereiche. In München betrifft dies laut Reiter über die Hälfte der Gesamtfläche. Plakativ könnte man sagen: Die Experten und Reiter wollen eine SoBon für die ganze Stadt. Planungsbegünstigte müssen bei diesem Modell ihren Infrastrukturbeitrag bei der Entwicklung neuer Baugebiete leisten. Doch dies gilt nur in Bebauungsplanbereichen, wo die Stadt häufig städtebauliche Verträge mit Investoren abschließt. In innerstädtischen Gebieten müssen sich Vorhaben nur nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen. Gegen Luxussanierungen hat die Stadt so gut wie keine Eingriffsmöglichkeit. „Die Lasten werden derzeit nicht gleichmäßig verteilt. Die Münchner Mischung kriegen wir nicht überall hin“, beklagte der OB.

Auch eine Mietpreisbindung bei Neubaumaßnahmen könnte über eine Gesetzesnovelle festgelegt werden, meinen Otto und Reiter. Stadtbaurätin Elisabeth Merk würde derartige Instrumentarien begrüßen: „Falls der Bund den gesetzlichen Rahmen erweitern würde, wäre das für die Stadt eine große Erleichterung im praktischen Vollzug.“

Kritik gegen die Vorschläge

Auf mögliche Kritik, die Vorschläge bedeuteten Enteignung oder seien Sozialismus, hatte Gatz schon vorab eine Replik: „Es soll hier nichts weggenommen, sondern nur die Möglichkeit eingeschränkt werden, Eigentum höchst profitabel zu verwenden.“ Otto bekräftigte: „Wir wollen den Wohnungsmarkt nicht erwürgen, wir brauchen nur klare Spielregeln.“

Unabhängig von der gestrigen Initiative plant die Stadt auch eine Reform der Abwendungserklärungen in Erhaltungssatzungsgebieten. Eigentlich hätte die Sache heute im Stadtrat behandelt werden sollen. Doch die Rathaus-Regierung aus CSU und SPD hat noch Gesprächsbedarf über die detaillierte Ausgestaltung der Reform. Der CSU dürfte daran gelegen sein, dass nicht zu sehr in Eigentumsrechte eingegriffen wird.

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Wohnungen in München
Gilt die Erhaltungssatzung auch in Ihrem Viertel? In der Folge sehen Sie Grafiken aller Bereiche in allen Vierteln.  © picture alliance / dpa
Gärtnerplatz- und Glockenbachviertel: Sehr beliebtes innerstädtisches Wohnviertel mit attraktivem Altbaubestand. Mit Kneipen, Restaurants, Galerien, Clubs und Kunsthandwerk eines der Zentren des Münchner Nachtlebens. Laufzeit 05/2016 bis 05/2021. 27 ha, 8000 Einwohner, 4900 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Schlachthofviertel: Arbeiter- und Handwerkerquartier mit hohem Anteil an Kleingewerbe. Zunehmender Wandel durch Gentrifizierung. Angrenzend an den Schlachthof, dichte Blockrandbebauung. Laufzeit 03/2013 bis 03/2018. 28 ha, 9000 Einwohner, 5100 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Ludwigsvorstadt und Schwanthalerhöhe: Altbauten in hochverdichteter Blockbebauung; traditionell enges Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe. Südliches Bahnhofsviertel multikulturell geprägt. Laufzeit 05/2017 bis 05/2022. 128 ha, 29 900 Einw., 15 900 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Bennoviertel: Dicht bebautes Innenstadtrandgebiet, überwiegend geprägt durch Geschosswohnungsbau der Nachkriegszeit. Namensgebend für das Viertel ist die Pfarrkirche St. Benno. Laufzeit 02/2014 bis 02/2019 16 ha, 4400 Einwohner, 2500 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Pündter-/Viktoriaplatz: Klassisches Erhaltungssatzungsgebiet innerhalb des Mittleren Rings; dichte Blockrandbebauung. Attraktive Altbaubestände aus der Zeit vor 1949. Laufzeit 8/2017 bis 8/2022, 30 ha 8000 Einwohner, 4700 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Untere Au/Untergiesing: Urbanes Gebiet mit relativ dichter Bebauung, geprägt durch Alt- und Nachkriegsbauten. Grenzt im Westen an die Isarauen, im Süden an den Mittleren Ring. Laufzeit 5/2016 bis 5/2021, 57 ha 18 700 Einw., 11 200 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Sendling Ehemaliges Industrie- und Arbeiterviertel, dichte Blockrandbebauung, überwiegend Altbauten und Gebäude der 50er- und 60er-Jahre. Hauptsächlich Geschosswohnungsbau. Nähe zur Isar. Laufzeit 07/2016 bis 07/2021, 70 ha 19 700 Einw., 10 500 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Harras/Passauerstr.: Geprägt durch Geschosswohnungsbau der 50er- und 60er-Jahre; grenzt an die Erhaltungssatzungsgebiete Sendling und Sendling-Westpark. Harras als Stadtteilzentrum. Laufzeit 11/2013 bis 11/2018, 36 ha 7300 Einwohner, 4000 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Sendling-Westpark: Größtes Erhaltungssatzungsgebiet, sehr heterogen mit Geschosswohnungsbau der 50er- bis 70er-Jahre, Reihenhäusern und kleinen Anlagen mit Wohntürmen. Laufzeit 2/2016 bis 2/2021, 133 ha 22 900 Einw., 12 900 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Neuhausen: Städtisch geprägtes, attraktives Wohngebiet. Es liegt außerhalb, aber angrenzend an den Mittleren Ring. Die bauliche Erscheinung wird durch Geschosswohnungsbau dominiert. Laufzeit 7/2016 bis 6/2021, 23 ha 6400 Einwohner, 3700 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Milbertshofen: Traditionelles Arbeiterviertel mit starker Mischung von Wohnen, Gewerbe und Industrie; heterogene Gebäudestruktur mit zahlreichen Nachkriegsbauten. Mehrere Grün- und Erholungsflächen in der Nähe. Laufzeit 11/2016 bis 10/2021 133 ha, 29 200 Einw., 14 600 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Alte Heide: Kleinstes und einziges in seiner Bebauung komplett homogenes Erhaltungssatzungsgebiet. Entstanden nach dem Ersten Weltkrieg als Arbeitersiedlung nach den Plä- nen von Theodor Fischer. Laufzeit 11/2013 bis 11/2018 10 ha, 2500 Einwohner, 1100 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Tegernseer Landstr.: Überwiegend Blockrandbebauung, viele Altbauten und Wohngebäude der Nachkriegszeit. Stadtteilzentrum Tegernseer Landstr. mit gewerblich genutzten Erdgeschossflächen. Laufzeit 11/2015 bis 11/2020 26 ha, 6800 Einwohner, 4100 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Haidhausen: Beliebtes innerstädtisches Wohnviertel mit großem Bestand an gründerzeitlichen Altbauten. Überwiegend mehrgeschossige Blockrandbebauung, gemischte Nutzungsstruktur. Laufzeit 03/2016 bis 03/2021 100 ha, 29 400 Einw., 16 600 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Wettersteinplatz: Außerhalb des Mittleren Rings, aber gut an die Innenstadt angeschlossen. Vorwiegend Geschosswohnungsbau der 50er- und 60er-Jahre, aber auch Altbauten. Grünwalder Stadion grenzt direkt an. Laufzeit 05/2016 bis 05/2021 25 ha, 6000 Einwohner, 3200 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Josephsplatz: Urbanes Studentenviertel, Teil der um die Jahrhundertwende (19./20. Jh.) realisierten Stadterweiterung; attraktiver Altbaubestand; hohe Dichte und bebaute Innenhöfe. Attraktive innerstädtische Lage. Laufzeit 07/2017 bis 07/2022 33 ha, 8600 Einwohner, 5600 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Trauchberg-/Forggenseestr.: Geprägt durch Wohnhäuser in lockerer mehrgeschossiger Zeilenbauweise, viele Grünflächen. Viele Wohngebäude aus den Nachkriegsjahren. Laufzeit 11/2015 bis 11/2020 36 ha, 8200 Einwohner, 4400 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Baldeplatz/Dreimühlenstr.: Geprägt durch die Nähe zu Isar und Schlachthof, dichte Blockrandbebauung. Gründerzeitliche Gebäude bestimmen das Straßenbild. Satzungsgebiet seit 1988. Laufzeit 11/2013 bis 11/2018. 25 ha, 8300 Einwohner, 4600 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Maxvorstadt: Innerstädtisches Studentenviertel mit hoher Dichte, überwiegend Nachkriegsbebauung und Geschosswohnungsbau der 50erund 60er-Jahre. Im Umfeld von Hauptbahnhof, Universitäten und Museen. Laufzeit 02/2017 bis 02/2022. 20 ha, 5800 Einwohner, 3800 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Laim: Typische Bebauung der Nachkriegsjahre: Gemischte Baustrukturen von Zeilen- bis zu offener Blockrandbebauung. Viel Abstandsgrün zwischen den Wohngebäuden. Liegt außerhalb des Mittleren Rings. Laufzeit 04/2015 bis 04/2020 66 ha, 13 500 Einwohner, 7600 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt
Hohenzollernplatz: Innerstädtische Lage mit sehr guter Infrastrukturversorgung; gemischte Baualtersstruktur, hohe Dichten. Gemischter Einzelhandel entlang der Hohenzollernstraße; Markt auf dem Elisabethplatz. Laufzeit 02/2014 bis 02/2019 39 ha, 8600 Einwohner, 5300 Wohnungen. © Grafik: Peter T. Schmidt

Exorbitante Mietpreise: So will das Sozialreferat dagegen vorgehen

Die Stadt hat Anfang 2018 erstmals eine Übersicht über kleinräumige Strukturdaten für die Viertel herausgegeben: Neuer Wohnatlas für München: Zahlen, die den Wahnsinn erklären

Klaus Vick

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