250.000 Euro Strafe für Schuhe im Treppenhaus? Münchner Anwalt erklärt die kuriosesten Mieter-Urteile
Obacht, das kann teuer werden! Wenn Mieter ihre Schuhe vor ihrer Wohnungstür oder im Flur stehen lassen, können sie zur Entfernung der Gegenstände sogar verurteilt werden - alternativ droht ein Ordnungsgeld bis zu 250.000 Euro. Ein Münchner Anwalt erklärt die zehn kuriosesten Mieter-Urteile.
München - Mehr als eine Million Mieter leben in der Landeshauptstadt. Ihnen ist oft gar nicht bewusst, was für skurrile Regeln ihren Alltag umgeben - und wo rechtliche Gefahren lauern. Etwa horrende Gebühren für Schuhe im Treppenhaus oder Wohnungen. die der Vermieter eiskalt herunterkühlt. Rechtsanwalt Alexander Walther hat täglich mit solchen Fällen zu tun. Für unsere Redaktion stellt der Jurist die zehn häufigsten Rechtsfragen und die skurrilsten Fälle vor.
1) Darf man als Mieter Schuhe im Treppenhaus abstellen?
Nein! Unabhängig von etwaigen Regelungen im Mietvertrag dürfen keine Gegenstände - gleich welcher Art - im Treppenhaus abgestellt werden. Dieses Verbot ist sowohl aus Gründen des Brandschutzes, als auch um Flucht- und Rettungswege nicht zu behindern erforderlich. Verstößt der Vermieter hiergegen und stellt seine Schuhe oder andere Gegenstände im Treppenhaus ab, so kann er nicht nur zur Entfernung dieser Gegenstände verurteilt werden, sondern auch unter Androhung eines Ordnungsgeldes von bis zu 250.000 Euro, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, um dies zukünftig zu unterlassen.
2) Rechtfertigt es eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter den Vermieter in einem Brief als „grenzdebil“ bezeichnet und den Brief mit der Schlussformel „Hoffentlich trifft Sie der Blitz“ beendet?
Ja! Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München aus diesem Sommer rechtfertigt sowohl die Beleidigung als auch die Bedrohung („Hoffentlich trifft Sie der Blitz“) eine fristlose Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist bei so gravierenden Ehrverletzungen nicht erforderlich.
3) Kann der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters an die gestiegenen Gaspreise anpassen?
Wenn der Vermieter aufgrund der letzten Nebenkostenabrechnung noch keine Anpassung vorgenommen hat: ja! Denn Paragraf 560 Abs. 4 BGB gewährt für den Vermieter ein Anpassungsrecht, bei dem eben auch die gestiegenen Energiepreise berücksichtigt werden dürfen. Dies hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2011 entschieden.
Umstritten ist hingegen, ob der Vermieter nach erfolgter Anpassung eine weitere Anpassung aufgrund der gestiegenen Energiekosten durchführen darf.
4) Darf der Mieter auf seinem Balkon Singvögel füttern?
Die Rechtsprechung ist sich hier nicht einig. Eine Ansicht erlaubt das Füttern von Singvögeln selbst dann, wenn hierdurch Dreck entsteht und auch Tauben angelockt werden. Die andere Ansicht sieht im Füttern von Vögeln auf dem eigenen Balkon keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Im Lichte von Artikel 20a des Grundgesetzes (Staatsziel Umweltschutz) dürfte die erste Ansicht vorzugswürdig sein und auch eher dem Zeitgeist entsprechen.
5) Darf der Vermieter die Mindesttemperatur in der Wohnung absenken?
Auch bei aktuell extrem gestiegenen Energiekosten darf der Vermieter die Wohnung nicht unbegrenzt herunterkühlen. Fraglich ist, welche Mindesttemperatur erreicht werden muss. Eine Unterschreitung von 20 Grad ist unzulässig. Teilweise wird auch vertreten, dass mindestens 22 Grad oder sogar 23 Grad erreicht werden müssen. Gleiches gilt in Geschäfts- und insbesondere Büroräumen, wenn die Tätigkeit vorwiegend im Sitzen ausgeübt wird.
6) Dürfen Eigentümerversammlungen werktags vor 18 Uhr anberaumt werden?
Das Landgericht München I hat entschieden, dass zumindest in kleinen Wohnungseigentumsgemeinschaften eine Terminierung der Eigentümerversammlungen vor 18 Uhr nicht zulässig ist, wenn der Verwalter Kenntnis davon hat, dass einzelne Eigentümer aufgrund ihrer Berufstätigkeit hieran nicht teilnehmen können. Sämtliche gefasste Beschlüsse können daher angefochten werden, wenn der Sondereigentümer darlegen kann, dass er aufgrund der frühen Terminierung nicht an der Eigentümerversammlungen teilnehmen konnte.
7) Sollen Handwerker in einer Wohnungseigentümergemeinschaft größere Aufträge durchführen, muss die Verwaltung mindestens drei Vergleichsangebote einholen - gilt dies auch für die Beauftragung eines Sachverständigen?
Ja! Das Amtsgericht München hat im März dieses Jahres entschieden, dass auch vor der Beauftragung eines Sachverständigen mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. Ist dies nicht der Fall, so ist der gefasste Beschluss anfechtbar, da es den Eigentümern an einer ausreichenden Entscheidungsgrundlage für eine ordnungsgemäße Beschlussfassung fehlt.
8) Kann der Mieter die Miete mindern, wenn in seinem Garten ein Gerüst aufgestellt wird, um die Hausfassade zu streichen?
Wird das Gerüst für einen längeren Zeitraum aufgestellt und ist die Gartennutzung hierdurch beeinträchtig, so steht dem Mieter ein Minderungsrecht zu. Die Rechtsprechung geht jedoch selbst bei monatelanger Beeinträchtigung lediglich von einer Minderungsquote von zehn bis 15 Prozent aus.
9) Muss der Hausverwalter das Protokoll der Eigentümerversammlung an die einzelnen Eigentümer versenden?
Nein! Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass die Eigentümer einen Anspruch auf Übersendung des Protokolls haben. Der Verwalter ist lediglich verpflichtet, eine Beschlusssammlung zu führen und dem Eigentümer Einsicht in diese zu gewähren. Bei Bedarf muss er auch Kopiermöglichkeiten bereitstellen. Verweigert der Verwalter die Einsicht, so kann der Sondereigentümer dies im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen, sofern er dem Verwalter eine Frist gesetzt hat und die Einsicht eilt. Etwa, weil Anfechtungsfristen laufen. Dies hat das Amtsgericht München heuer entschieden. Die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens hat dann die WEG zu tragen.
10) Gilt die Mietpreisbremse auch bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung?
Nein! Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Modernisierungskosten ein Drittel des Wertes der erforderlichen Baukosten für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen. Ferner muss durch die Modernisierung auch eine qualitative Auswirkung auf die Gesamtwohnung erreicht werden. Ist dies der Fall, so kann die Miete auch mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, da die Paragrafen 556d, 556e des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht anzuwenden sind.