München 2040 - Die Stadt der Zukunft

München und der Wohnungsbau: Der Kampf gegen die Windmühlen

In den kommenden fünf Jahren sollen ganze 22.800 neue Wohnungen entstehen. Bald werden auf dem Areal der Bayernkaserne 5500 neue Wohnungen entstehen, 4400 im ersten Bauabschnitt des neuen Stadtviertels Freiham, an der Paul-Gerhardt-Allee in Pasing sind 2400 Wohnungen geplant, im Prinz-Eugen-Park und im Domagkpark jeweils 1800.

Was muss passieren, damit die Stadt München zukunftsfähig ist? In unserer Serie beleuchten wir diese Frage. Diesmal: Zuzug, Zuzug, Zuzug! 1,8 Millionen Münchner wird es 2030 geben. Aber wo sollen die alle wohnen?

Will München die Wohnungsnot bekämpfen, werden die Bebauung letzter freier Flächen, die Nachverdichtung und auch der wieder heiß diskutierte Hochhausbau nicht helfen. „München kann die Wohnungsnot nur gemeinsam mit dem Umland lösen“, lautet das Mantra, das OB Dieter Reiter (59, SPD) seit Jahren wiederholt. Langsam zeigt Reiters Kurs, mit den acht Landkreisen rund um München und den Kommunen im Umland zu sprechen, Wirkung. Lange Jahre war das Verhältnis Stadt - Umland von Ressentiments geprägt. Kommunalpolitiker hatten das Gefühl, dass sie Münchens Probleme lösen sollen. Mit der 2015 von Reiter eingeführten jährlich stattfindenden regionalen Wohnungsbaukonferenz hat sich das geändert. Langsam beginnen sich Umland und Stadt als eine Einheit - die Metropolregion München - wahrzunehmen. Stadt und Land - Hand in Hand... 

„Es herrscht Tauwetter zwischen der Landeshauptstadt und dem Umland“, sagt der Fürstenfeldbrucker Landrat Thomas Karmasin (CSU). Die Landkreise würden heute nicht mehr nur „als Freizeitziel einerseits und als Schlafstätte anderseits“ wahrgenommen. Bei der letzten Wohnungsbaukonferenz im Mai 2017 vereinbarten die Teilnehmer, gemeinsam Bauflächen zu erwerben, Erfahrungen beim Bauen auszutauschen und mit Infoveranstaltungen dem Misstrauen der Bürger zu begegnen. Konkrete Projekte gibt es bislang aber nur vereinzelt. In Poing (Kreis Ebersberg) errichten die städtischen Wohnungsbaugesellschaften Gewofag und GWG unter anderem gemeinsam mit der Gemeinde eine größere Anzahl von Wohnungen. In Taufkirchen (Kreis München) sollen am Riegerweg 50 Gewofag-Wohneinheiten entstehen. „Die Anzahl der gemeinsamen Planungen steigt, weil ein Mehrwert für alle entsteht und die eigenen Interessen gewahrt bleiben“, sagt Münchens Stadtbaurätin Elisabeth Merk (parteilos). 

Die große, konzertierte Bautätigkeit ist aber noch nicht in Sicht. Dabei erwartet der Planungsverband „Äußerer Wirtschaftsraum München“ bis 2034 bis zu 360.000 Neubürger in der Region. Die größten Anstiege müssen demnach Ebersberg (+17,4 Prozent), Dachau (+17,3 Prozent) und die Stadt München (+16,8 Prozent) bewältigen. „Der Wohnungsbau in der Region verläuft noch immer viel zu langsam“, sagt Christian Breu vom Verband. „Pro Jahr müssen in Stadt und Umland mindestens 15.000, besser mehr neue Wohnungen entstehen“, sagt er. Im Moment seien es nur 12.000. Nach einer aktuellen Studie des Planungsverbandes fehlen bis 2035 rund 40.000 Wohnungen in der Region. Eine Gesamtstrategie sei nötig. 

Dass alle Akteure in der Metropolregion an einem Strang ziehen, ist noch Zukunftsmusik. So lässt sich etwa Unterschleißheim, die mit 30.000 Einwohnern größte Stadt im Landkreis München, nicht von ihrer Linie der „gemäßigten Form der Entwicklung“ abbringen, wie Bürgermeister Christoph Böck es nennt. In den kommenden 15 Jahren soll die Stadt um 2500 Einwohner wachsen, nicht mehr, so der Stadtratsbeschluss im Dezember 2017. „Unterschleißheim hat in den vergangenen Jahren viel getan“, sagt SPD-Baureferentin Katharina Bednarek. Aber: „Wir können nicht die Probleme der Region lösen.“ Andere, wie etwa Holger Magel, Präsident der Bayerischen Akademie Ländlicher Raum, sind strikt gegen weiteres Wachstum. Man müsse endlich „das bisher Undenkbare denken“, forderte der Professor kürzlich. Nämlich einen Ausbaustopp, eine Begrenzung des Zuzugs.

Alt-OB Vogel: Schluss mit der Spekulation! 

Münchens Alt-Oberbürgermeister Hans-Jochen Vogel (92, SPD) fordert den neuen Bundestag auf, endlich gegen Bodenspekulation vorzugehen - und so die dramatische Steigerung von Baulandpreisen und Mietkosten einzudämmen. Im Gespräch erklärt er, warum er bereits erste Erfolge sieht. 

Ein Teil des Koalitionsvertrages umfasst Änderungen beim Mieterschutz... 

Hans-Jochen Vogel: Das begrüße ich ausdrücklich, dass es da Vereinbarungen gibt, um zum Beispiel die Fehler der Mietpreisbremse zu korrigieren. Aber die eigentliche Ursache der Mietpreissteigerung ist die Baulandpreissteigerung. Grund und Boden werden behandelt, als ob es sich um ganz normale Produkte handelt. Grund und Boden sind aber wie Luft und Wasser Güter, auf die niemand nur eine Sekunde in seinem Leben verzichten kann. Und sie sind nicht reproduzierbar. 

Eine Enquete-Kommission zur Reform des Bodenrechts findet sich ebenfalls im Vertrag wieder. Das hatten Sie zuletzt gefordert. Werten Sie das als persönlichen Erfolg? 

Vogel: Das ist ein Erfolg für die Sache. Es geht nicht um persönliche Erfolge, in meinem Alter schon gar nicht. Aber meine Partei kann nicht aus dem Stand für eine Bodenrechtsreform einen konkreten wohlbegründeten Vorschlag machen, der der aktuellen Situation entspricht. Das braucht Zeit. Deswegen war mein Vorschlag, eine Enquete-Kommission einzurichten, die die Fakten prüft und sich mit der Baulandpreissteigerung konkret und unter Prüfung der von mir genannten Zahlen beschäftigt. Bundesweit sind die Baulandpreise seit 1962 um 1800 Prozent gestiegen, In München seit 1950 um 34.000 Prozent. Daher freue ich mich, dass mit der Kommission ein erster Schritt getan wurde. 

Visionär und Mahner: Alt-OB Hans-Jochen Vogel macht sich viele Gedanken um die Preisentwicklung beim Bauland.

Sie haben die Bodenpreisentwicklung in Ihrer Zeit als OB vorhergesehen... 

Vogel: Ich habe sie nicht vorhergesehen, ich habe sie erlebt. Ich habe damals schon in meinem Buch Die Amtskette darauf aufmerksam gemacht, dass in München von 1950 bis 1972 die Bodenpreise um rund 2850 Prozent gestiegen sind.  Der Stadtrat hat damals aufgrund dieser Vorschläge eine Kommission eingerichtet, die Vorschläge für eine Reform des Bodenrechts gemacht hat. Der Stadtrat hat im März 1972 eine Neuordnung des Bodenrechts durch die Ausweitung des gemeindlichen Vorkaufsrechts, die Einführung eines Baugebots, die Abschöpfung der Planungsgewinne und Einführung einer Bodengewinnsteuer gefordert. 

Das stieß auf fruchtbaren Boden? 

Vogel: Diese Vorschläge sind erstaunlicherweise von allen Parteien aufgegriffen worden. Es gab entsprechende Parteitagsbeschlüsse, nicht nur bei uns. Und es gab einen Entwurf einer Novelle des Bundesbaugesetzes, die auch eine Planungsgewinnabgabe enthielt. Der Bundesrat brachte diese jedoch zu Fall. Sie ist aus Gründen, die ich heute nicht mehr erklären kann, auch nicht mehr auf die Tagesordnung gekommen. 

Wie könnten die Kommunen wieder mehr Einfluss erhalten? 

Vogel: Das wäre die zweite Aufgabe der Enquete-Kommission: Alle Bodenreform-Vorschläge darzustellen. Das soll eine breite politische Diskussion auslösen und noch in dieser Legislaturperiode zu einer Reform führen, die nicht nur den Einfluss der Kommunen steigert, sondern dem besonderen Charakter des Grund und Bodens Rechnung trägt. Dabei sollte den Verantwortlichen die Grundidee vor Augen stehen, die Artikel 161, Absatz 2 der Bayerischen Verfassung so ausdrückt: Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen. 

Ist München noch so liebens- und lebenswert wie früher? 

Vogel: Ja, trotz aller Veränderungen und Herausforderungen im Kern noch immer. Ihn gilt es zu bewahren.

Hier wird in München gebaut! 

Wo soll das alles hinführen, fragen sich viele. Schon heute zahlen Münchner bei Neuvermietung 16,10 Euro pro Quadratmeter und damit 137 Prozent mehr als der Bundesdurchschnitt (6,80 Euro). 730 Euro für eine 30-Quadratmeter-Wohnung: keine Seltenheit. Auch wer ordentlich verdient, findet nur  schwer eine Wohnung. 787.320 Wohnungen gab es Ende 2016 in München. 2017 wurden mit 136.475 so viele Baugenehmigungen erteilt wie lange nicht. Mit einem Milliarden-Bauprogramm hält die Stadt München gegen den Mietpreiswahnsinn. 

Immobilien-Wahnsinn: Münchner wehren sich gegen zwei Fälle

In den kommenden fünf Jahren sollen ganze 22.800 neue Wohnungen entstehen, wie Stadtbaurätin Elisabeth Merk (parteilos) gerade erklärte. Bald werden auf dem Areal der Bayernkaserne 5500 neue Wohnungen entstehen, 4400 im ersten Bauabschnitt des neuen Stadtviertels Freiham, an der Paul-Gerhardt-Allee in Pasing sind 2400 Wohnungen geplant, im Prinz-Eugen-Park und im Domagkpark jeweils 1800. Ebenfalls bereits im Bau sind die 1500 Wohnungen auf dem ehemaligen Paulaner-Areal in der Au, gearbeitet wird auch am Werksviertel hinterm Ostbahnhof, wo bis zu 1150 Wohnungen entstehen sollen. 30.000 Menschen sollen darüber hinaus auf längere Sicht in den Münchner Nordosten, in das Areal zwischen den Stadtbezirken Bogenhausen und Trudering-Riem, ziehen können. Wie lange die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) für den Bereich Feldmoching-Ludwigsfeld noch auf Eis liegt, kann derzeit niemand sagen. 

Es wird gebaut und gebaut - und dennoch ist es ein Kampf gegen Windmühlen. Selbst wenn die Bautätigkeit weiter zunimmt, werden die Wohnungen in der Stadt nicht ausreichen, um allen, die neu in die Boomtown München kommen, ein Dach über dem Kopf zu bieten. Bis 2035 werden, wenn die Prognosen zutreffen, 1,85 Millionen Menschen in der Landeshauptstadt leben, das sind rund 300.000 mehr als heute. Schon 2022 wird München die 1,7-Millionen-Marke knacken.

München 2040 - Die Stadt der Zukunft: Weitere Teile unserer Serie

Dieter Reiter im Interview über Pendler, Mietpreise und Rentner

Wie die MVG den drohenden Verkehrskollaps verhindern will

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