Darauf sollten Sie bei der Abrechnung achten

Heizkosten-Hammer! Rentner muss 800 Euro nachzahlen

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Peter Behrendt wohnt auf 35 Quadratmetern - und ist geschockt von seinen Heizkosten.

München - Weil er seine Heizkosten verringern wollte, zog Rentner Peter Behrendt in eine kleinere Wohnung. Bei der Abrechnung folgte dann der Nachzahl-Schock.

Früher lebte Rentner Peter Behrendt in einer Dreieinhalbzimmerwohnung. Unter anderem um Heizkosten zu sparen, zog der 73-Jährige vor eineinhalb Jahren nach Obersendling in ein Einzimmerappartement – 528 Euro Miete inklusive Nebenkosten für 34,74 Quadratmeter.

Er richtete sich gemütlich ein – doch nach dem ersten Winter kam der Schock. Das heißt, nicht gleich: Erst Ende September, als ihm sein Vermieter die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung schickte. Peter Behrendt musste 783 Euro nachzahlen! Zusammen mit den monatlichen Vorauszahlungen von insgesamt 612 Euro, die er zuvor schon geleistet hatte, ergibt das Gesamtkosten von 1395 Euro für ein Jahr Heizung und Warmwasser. „Für eine so kleine Wohnung ist das Wahnsinn“, meint er.

Früher, in seiner 3,5-Zimmer-Wohnung, bezahlte er monatlich 110 Euro Heizkosten voraus, bekam aber jährlich rund 500 Euro zurück. Für das kleine Appartement betrug die Vorauszahlung im ersten Jahr monatlich 51 Euro, im September dieses Jahres setzte der Vermieter den Betrag auf 66 Euro hinauf. „Umgerechnet auf die Quadratmeter ist das deutlich mehr als früher“, sagt der Rentner. Er könne sich das nicht erklären. „Mein Heizverhalten ist moderat, ich lüfte morgens durch und stelle dabei die Heizung aus, nachts kann ich wegen der Außenthermostate sowieso nichts beeinflussen.“

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen?
"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen? © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer.
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig.
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei.
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird.
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden.
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel!
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken.
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig.
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht!
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere.
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen!
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig.
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen.
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten.
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist.
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner.
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden. 
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden.  © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Schnäppchen für Schnellentschlossene": Hier liegt der absolute Ladenhüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen.
"Schnäppchen für Schnell­entschlossene": Hier liegt der absolute Laden­hüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht.
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht. © Jens Schieren beck/dpa/tmn

Auch dem Vermieter – so erklärte dieser auf Anfrage – erscheinen die Heizkosten des tz-Lesers „relativ hoch“. Man habe Peter Behrendt bereits telefonisch die Abrechnung erläutert und vor Ort in der Wohnung die Werte der Ablesegeräte erklärt, ebenso die Abrechnungsmethode der Firma Techem, schreibt ein Mitarbeiter der Münchener Kleinwohnungs-Baugenossenschaft eG. Erfahrungswerte des Vermieters zeigten, dass es nicht ungewöhnlich sei, „wenn sich vergleichbare Wohnungen in den Heizkosten verbrauchsbedingt sehr stark unterscheiden. Das individuelle Nutzerverhalten hat mit einen entscheidenden Einfluss“.

Mieterschützerin Anja Franz vom Mieterverein München rät jedem Mieter, die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung immer genau anzuschauen oder besser überprüfen zu lassen. Denn die meisten Vermieter lassen die Heizkosten von Wärmemessdiensten abrechnen. Diese Firmen bekommen sämtliche Daten von den Vermietern zur Verfügung gestellt, prüfen aber deren Richtigkeit und Plausibilität nicht nach. „Das muss der Mieter dann selbst machen, und er ist auch in der Beweispflicht, wenn er einen Fehler vermutet – das ist meistens sehr schwierig“, sagt Franz.

Peter Behrendt hat sich vorgenommen, heuer genau aufzuschreiben, wann es wie warm ist und auf welcher Stufe die Heizung steht. „Da habe ich eher eine Chance, festzustellen, ob da etwas nicht stimmt.“

Abrechnung: Darauf sollten Sie achten

Der Vermieter muss einmal im Jahr die Heiz- und Warmwasserkosten abrechnen. Stellt er dem Mieter diese Abrechnung zu spät zu, dann hat der Mieter Glück. Er muss dann nämlich nichts nachzahlen. Es kommt allerdings darauf an, in welchem Zeitraum der Vermieter abrechnet – manche tun das immer im Sommer, die allermeisten aber zum Jahreswechsel. Diese Rechnungen müssen bis zum 31. Dezember beim Mieter sein. Sind sie das nicht, muss der Mieter keine Nachzahlungen mehr leisten, ein evtl. Guthaben bekommt er aber noch zurück.

Die Kosten werden zum Teil nach Verbrauch, zum Teil nach Quadratmetern umgelegt. Als Richtwert gelten in München durchschnittliche Heiz- und Warmwasserkosten von 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat (www.heizspiegel.de).

In den Rechnungen muss der Vermieter immer den Gesamtverbrauch und den individuellen Verbrauch angeben. Beide Werte sollte man mit denen des Vorjahres vergleichen, rät Mietrechtsexpertin Anja Franz. Ein Teil der Kosten wird nicht nach Verbrauch, sondern nach Quadratmetern umgelegt. Hier muss man auch prüfen, ob die richtigen Quadratmeter angesetzt wurden.

Prüfen Sie, welcher Abrechnungszeitraum angesetzt wurde. Oft vergessen die Vermieter zu berücksichtigen, dass ein Mieter unter dem Jahr eingezogen ist, und berechnen einfach das ganze Jahr.

Der Mieter hat das Recht, Einsicht in die Unterlagen zu bekommen. Er kann den Vermieter also bitten, dass ihm die Brennstoffrechnungen etc.gezeigt werden. Solange die Abrechnung für den Mieter nicht nachvollziehbar ist, kann er hinsichtlich der Heizkostennachzahlung von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und muss die Nachzahlung nicht leisten. Aber Vorsicht: Übersteigt der Nachzahlungsbetrag eine Monatsmiete und behält der Mieter sie, zurück, kann der Vermieter kündigen.

Wichtig ist zu wissen, dass der Mieter in der Beweispflicht ist, wenn er eine Heizkostenabrechnung anzweifelt. Er muss beweisen, dass etwa die Heizkostenverteiler falsch abgelesen wurden (also immer notieren und überprüfen, was abgelesen wird!) oder dass die gesamte Heizanlage kaputt ist.

Susanne Sasse

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