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Kostenexplosion droht: Darum könnten die Mieten in München noch teurer werden

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Von: Klaus Rimpel

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Das Wohnen in München könnte bald noch kostspieliger werden.
Das Wohnen in München könnte bald noch kostspieliger werden. © dpa

Wohnraum in München ist teuer und begehrt - womöglich könnte das Leben in der Landeshauptstadt bald noch kostspieliger werden.

Das Bundesverfassungsgericht wird wohl bald die geltende Grundsteuer-Regelung kippen – und damit droht den Münchnern eine weitere Verteuerung des Wohnraums! Denn in München ist der Einheitswert, aus dem sich die Grundsteuer berechnet, im Verhältnis zum tatsächlichen Wert relativ niedrig angesetzt – bei einer Neuordnung, so fürchtet Monika Schmidt-Balzert vom bayerischen Mieterbund, droht eine Angleichung nach oben. Die tz erklärt, worum es bei dem Verfassungsgerichtsverfahren genau geht.

Was ist die Grundsteuer?

Sie ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Unterschieden werden Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Jede Kommune bestimmt aber mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A lagen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2016 bei rund 400 Millionen Euro. Die Grundsteuer B spülte etwa 13,3 Milliarden Euro in die Kassen der Kommunen. Allein die Stadt München nahm 2017 gut 318 Millionen Euro aus der Immobiliensteuer ein – 4,5 Prozent der Gesamteinnahmen der Stadt.

Grundsteuer in München: Hebesätze für bebaute oder bebaubare Grundstücke

JahrHebesatz
1967/1968300 %
1969 – 1972325 %
1973/1974365 %
1975 – 1978330 %
1979 – 1990310 %
1991/1992340 %
1993 – 2004400 %
2005 – 2009490 %
seit 2010535 %

Quelle: Stadt München. Aus dem Einheitswert des Grundstücks errechnet sich der Grundsteuermessbetrag. Liegt der beispielsweise bei 35 Euro, errechnet sich eine Grundsteuer von 5,35 mal 35 = 187,25 Euro

Wie wird die Steuer berechnet?

Grundlage ist der Einheitswert des Objekts, der 1964 festgelegt wurde und bis heute unverändert gilt (und im Osten sogar seit 1935). Das heißt: Ein Grundstück mit „Omas Häuschen“ von 1964 hat deshalb steuerlich den gleichen Wert wie eine 2017 nebenan erbaute Villa, obwohl zwischen den Verkaufswerten der beiden Objekte Welten klaffen. Zudem bleiben rasante Wertentwicklungen im Immobilienmarkt unberücksichtigt: Ein Kläger aus Berlin führte dazu an, dass der Wert von Grundstücken an der Mauer nach der Wiedervereinigung um das Zehnfache gestiegen seien, weil sie als Filetstücke mitten in der Stadt liegen. „Neubauten müssen runtergerechnet werden auf den Wert, den sie hätten, wenn sie 1964 gebaut worden wären“, erläutert Volker Rastätter, der Geschäftsführer des Mietervereins München, das absurde System.

Was sagen die Verfassungsrichter, was die Bundesregierung?

Das höchste Steuergericht, der Bundesfinanzhof, hält die Einheitsbewertung für verfassungswidrig, weil die Wert-Verzerrung gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoße. Die kritischen Fragen der Verfassungsrichter deuteten am Montag an, dass sie die Bedenken des Bundesfinanzhofs teilen und sie eine Reform der Grundsteuer einfordern werden. Welches Modell sie dabei bevorzugen und welche Übergangsfristen sie dazu einräumen, blieb am Dienstag noch offen. 

Vorm Bundesverfassungsgericht wird über die Grundsteuer verhandelt.
Vorm Bundesverfassungsgericht wird über die Grundsteuer verhandelt. © dpa

Die Bundesregierung verteidigte hingegen die geltende Regelung, da Verzerrungen auf einer zweiten Stufe durch die Multiplikation mit Steuermesszahlen behoben würden. Die Größe dieser Zahl hängt davon ab, ob das Grundstück unbebaut ist oder darauf ein Ein- oder Mehrfamilienhaus steht. Den so ermittelten Wert multiplizieren die Gemeinden dann mit einem von ihnen festgelegten Hebesatz. Er reicht von 80 bis über 900 Prozent des Produkts aus Einheitswert und Steuermesszahl und liegt im Bundesdurchschnitt bei über 400 Prozent.

Wie wird sich eine Änderung der Grundsteuer-Berechnung auf die Münchner Mieten auswirken?

Rastätter vom Münchner Mieterverein geht davon aus, dass es je nach Wohnlagen Gewinner und Verlierer geben wird. Bisher wird ein Haus in bester Münchner Lage genauso bewertet wie eins im Hasenbergl. Bei einer differenzierteren Bewertung „ist zu erwarten, dass es die Innenstadt mehr trifft“. Der Stadtrat habe es aber in der Hand, eine flächendeckende Wohnraum-Verteuerung zu verhindern, so Rastätter: „Ich gehe davon aus, dass die Stadt München den Hebesatz entsprechend senken wird, wenn der Einheitswert steigt – dann bleibt die Grundsteuer unterm Strich gleich.“

Die Mieten in München steigen weiter. Allein in der Altstadt sind Sprünge von knapp zwei Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen.

Wie hoch ist der Anteil der Grundsteuer an den Miet-Nebenkosten?

Laut dem Münchner Mietspiegel schlägt sich die Grundsteuer mit 24 Cent pro Quadratmeter bei den monatlichen Mietkosten nieder. Die durchschnittlichen Nebenkosten in München liegen bei 1,53 Euro pro Quadratmeter – damit macht die Grundsteuer rund 15,7 Prozent der gesamten Nebenkosten aus. 

Die Unterschiede im Landkreis München: Hebesätze 2017

Gemeinde/StadtGrundsteuer
Aschheim320 %
Aying310 %
Baierbrunn250 %
Brunnthal300 %
Feldkirchen250 %
Garching280 %
Gräfelfing200 %
Grasbrunn220 %
Grünwald200 %
Haar310 %
Höhenkirchen-Siegertsbrunn300 %
Hohenbrunn280 %
Ismaning280 %
Kirchheim280 %
Neubiberg320 %
Neuried290 %
Oberhaching275 %
Oberschleißheim310 %
Ottobrunn340 %
Planegg310 %
Pullach im Isartal225 %
Putzbrunn260 %
Sauerlach300 %
Schäftlarn310 %
Straßlach-Dingharting310 %
Taufkirchen295 %
Unterföhring250 %
Unterhaching280 %
Unterschleißheim280 %
Kreisdurchschnitt280,52 %
Zum Vergleich: Stadt Fürstenfeldbruck350 %

Quelle: Landratsamt München

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