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Wohnen in München: Die Schock-Prognose

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„Gefühlt“ wird in München an allen Ecken und Enden gebaut, objektiv ist es aber längst nicht genug

München - Experten haben am Mittwoch für die Münchner Mieten eine Schock-Prognose abgegeben. Der Stand der Dinge und die Aussichten sind problematisch - doch es gibt einige Lösungsansätze.

In London oder Paris mag man über die Münchner Immobilien- und Mietpreise lächeln, aber für viele Bürger der bayerischen Landeshauptstadt ist auch Platz 37 auf dem europäischen Index kaum erschwinglich. Und: Es kann noch schlimmer kommen! Das machten am Mittwoch Vertreter der Immobilienwirtschaft vor der Presse sehr deutlich. Die Einwohnerzahl der Metropole wächst unaufhaltsam der 1,5-Millionen-Marke (2030) entgegen. Die Münchner werden älter, haben besondere Ansprüche an ihr Umfeld. Auch der Gebäudebestand wird älter, muss saniert werden. Der Bau neuer Wohnungen hinkt dem Bedarf schon lange hinterher.

Zustand, Prognose, Lösungsansätze in aller Kürze:

- Während die Einwohnerzahl seit 2000 um fast zehn Prozent zulegte, gingen die Wohnungsfertigstellungen um 30 Prozent zurück. Statt der angestrebten 7000 Einheiten/Jahr werden nur etwa die Hälfte bezugsreif.

- Zusatzproblem 1: der demografische Wandel macht in Zukunft mehr behindertengerecht gestaltete Wohnungen erforderlich – die Alternative ist ein Umzug ins Pflegeheim: weniger erstrebenswert und teurer.

- Zusatzproblem 2: Im Sinne der Nachhaltigkeit stehen vor allem energetische Sanierungen im Bestand an. Durch Investitionen in Wärmedämmung etc. könnten Energiekosten („zweite Miete“) reduziert werden. Der Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen will mehr Förderung: Stattdessen wurde der Etat auf die Hälfte zusammengestrichen.

- Die steigende Wohnungsnachfrage bei knappem Angebot sorgt für die bekannten Preissteigerungen bei Mieten und Kauf. Prognose: Die Mieten werden weiter steigen, in den Vierteln unterschiedlich stark. Artur Riedl von der Bayerischen Hausbau rechnet mit 2 Prozent pro Jahr.

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- Warum wird trotz der großen Nachfrage nicht mehr gebaut? Die Mieteinnahmen bringen im frei finanzierten Wohnungsbau zu wenig Rendite. Ernst Holland (GBW AG) kennt keinen „Marktteilnehmer, der im größeren Stil frei finanzierte Wohnungen für den eigenen Bestand baut“. Dabei seien die Erwartungen der Investoren auf unter fünf Prozent gesunken. Es gebe zu wenige steuerliche Anreize und Abschreibungsmöglichkeiten.

- Andererseits: Sachwerte stehen seit der Finanzkrise wieder höher im Kurs, die Zinsen sind günstig. Projekte von Bauträgern wie der Bayerischen Hausbau werden heute „vom Plan weg“ gekauft, wie Artur Riedl bestätigt. Das treffe z. B. auf die Welfenhöfe zu. Die Interessenten kämen durchaus aus mittleren Einkommensschichten. Wohneigentum, so die Experten, sei eine gute Altersvorsorge.

- Gibt es noch freie Flächen? Ja. Aber auch große Flächen wie Freiham oder die Kasernenareale reichen nicht aus. Reserven müssten zügig entwickelt werden.

- Wo? Für ca. 8000 Einheiten schlägt Riedl Gewerbeflächen im Bereich Feldmoching bis Moosach vor. Er rät zu „akzentuierter Bebauung“: unterschiedliche Höhen bis zu acht Stockwerken. Letztlich sei eine gemeinsame Strategie mit den Umlandgemeinden unumgänglich, wie sie in der Nordallianz (mit Schleißheim und Garching) schon versucht wird.

Barbara Wimmer

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