Nebenkosten-Schock: Was der Vermieter in Rechnung stellen darf – und was nicht
Nebenkosten-Abrechnungen sind oft sehr hoch. Das liegt teils auch an Fehlern der Vermieter. Denn nicht alle Kosten gehören wirklich hinein.
Kassel – Einigen Menschen in Deutschland könnte er in den nächsten Wochen noch bevorstehen – der Nebenkosten-Schock. Bis zum Ende des Jahres haben die Vermieter in den meisten Fällen noch Zeit, um die Nebenkostenabrechnungen zuzustellen. Dieses Mal fallen die Nachzahlungen für das Jahr 2022 zum Teil besonders heftig aus – einige Mieter stehen vor Forderungen in Höhe von 600 Euro oder mehr. Der Grund: Die Kosten für Energie und Wärme sind 2022 wegen des Ukraine-Kriegs enorm angestiegen, was auch die Betriebskosten für Vermieter in die Höhe treibt, die letztlich auf die Mieter umgelegt werden.
Nebenkosten-Abrechnungen oft zu hoch – Rund die Hälfte sind fehlerhaft
Doch in einigen Fällen liegt es auch daran, dass die Nebenkosten-Abrechnungen falsch sind – und zwar zu Ungunsten der Mieter. Denn oft landen Posten auf der Abrechnung, die da gar nicht hingehören. Mieter sollten ihre Nebenkosten-Abrechnung deshalb gründlich prüfen.
„Grundsätzlich ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt, was Betriebskosten eigentlich sind und was dazu gehört – nämlich all jene wiederkehrenden Kosten auf Vermieterseite, die der Bewirtschaftung des Mietobjekts dienen. Einmalige Maßnahmen, die Kosten produzieren, gehören nicht dazu“, erklärt Dr. Ralf Bosse vom Mieterverein Hamburg im Gespräch mit IPPEN.MEDIA.
Nicht alle Kosten, die in der Abrechnung auf Mieter umgelegt werden, sind tatsächlich Betriebskosten
Die Müllabfuhr gehöre damit beispielsweise ganz klar zu den Betriebskosten, eine einmalige Entrümpelungsaktion hingegen nicht. Die Kosten für die Entrümpelung können deshalb auch nicht auf die Mieter umgelegt werden. „Grundsätzlich ist es so, dass Betriebskosten und Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ganz klar voneinander abgegrenzt werden müssen“, erklärt der Experte.
„Denn die einen sind umlagefähig und die anderen nicht. Das ist oft aber gar nicht so leicht. Denken wir mal an den Hauswart. Er erfüllt sowohl Tätigkeiten, die zu den Betriebskosten gehören, wie laufende Betreuungsarbeiten. Aber er übernimmt in der Regel auch verwalterische Aufgaben wie Zählerstände ablesen oder Wohnungsübergaben.“ Damit gehört nicht alles, was er tut, zu den Betriebskosten, weshalb auch nicht das gesamte Gehalt des Hauswarts in die Betriebskostenabrechnung fließen darf.
Man sollte die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, wenn sie auf den ersten Blick zu hoch scheint
Auch Kosten für Reparaturen seien nicht auf die Mieter abzuwälzen, wenn beispielsweise ein Aufzug steckenbleibt. Solche Kosten sind durch die Kaltmiete bereits abgedeckt. Die regelmäßige Wartung hingegen ist aber Teil der Betriebskosten. „Der Teufel steckt hier im Detail“, so Bosse.
Weshalb er auch empfiehlt, einen Online-Check der eigenen Betriebskostenabrechnung durchzuführen, zum Beispiel auf der Webseite des Mietervereins Hamburg. Da können Mieter prüfen, ob die eigenen Betriebskosten für die Region, in der man lebt, angemessen sind oder nicht. Liegen sie deutlich über dem üblichen Rahmen, sollte man hellhörig werden und sich am besten professionell beraten lassen.
Nachzahlung: Stimmen Sie mit ab.
Nebenkosten-Abrechung – Privaten Kleinvermietern fehlt oft das nötige Know-How
„Diese Fehler passieren meist nicht einmal aus bösem Willen, sondern bei vielen Vermietern liegt nur ein geringer Professionalisierungsgrad vor, gerade außerhalb der Metropolen. Ein erheblicher Teil der Vermietungen findet in Zwei-Familien-Häusern oder kleinen Objekten statt, in der Regel von Privatpersonen, die schlichtweg nicht wissen, wie so eine hochkomplexe Abrechnung richtig geht.“ Solche fehlerhaften Abweichungen könne dieses Jahr durch die stark gestiegenen Kosten eben dazu führen, dass Mieter plötzlich sehr viel mehr nachzahlen müssen, als sie es gewohnt sind. Mieter haben zwölf Monate Zeit, der Betriebskostenabrechnung zu widersprechen.