Immobilien als Geldanlage: So machen Sie Gewinn

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Der Traum vom Eigenheim: Mit Immobilien als Geldanlage können Sie Ihr Vermögen ohne hohes Risiko vermehren.

Immobilien als Geldanlage gelten als konservative, aber besonders sichere Investmentform: Die Erträge sind kalkulierbar, das Risiko vergleichsweise gering – vorausgesetzt Sie wählen das Objekt nach den richtigen Kriterien aus. Hier erfahren Sie, worauf es beim Immobilienkauf ankommt.

Wert der Immobilie

Um den Marktwert von Immobilien oder Grundstücken zu bestimmen, sollten Sie unbedingt ein Gutachten erstellen lassen. Achten Sie darauf, dass der Gutachter für die Beurteilung der Immobilie ein Verfahren anwendet, das vor Gericht Bestand hat. Diese drei normierten Verfahren sind in der Wertermittlungsverordnung festgelegt:

  • Das Vergleichswertverfahren bietet sich bei Grundstücken, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern an. Grundlage für das Vergleichswertverfahren sind die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise vergleichbarer Objekte.
  • Vor allem Ein- und Zwei-Familien-Häuser sowie Doppelhaushälften werden nach dem Sachwertverfahren beurteilt. Dabei werden der Wert des Grundstücks und der baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Ausgangspunkt ist die Frage: Was würde es heute üblicherweise kosten, die Anlagen nach dem vorgefundenen Standard zu errichten?
  • Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien angewendet. In die Berechnung fließen etwa die zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete, bestehende Mietvertragsverhältnisse, Restnutzungsdauer und Bauzustand ein.

Die Lage zählt

Kaufen Sie eine Immobilie als Geldanlage, sollten Sie vor allem auf eine gute Lage achten. Der Standort entscheidet über Preissteigerungen. Da sich der Immobilienmarkt aber schnell verändert und die Preisentwicklungen sich oft schon von Straße zu Straße unterscheiden, sind nur grobe Prognosen zur Wertsteigerung eines Objektes möglich. Sicher ist aber, dass Top-Standorte Gewinne erzielen. Um die zu finden, testet das renommierte Analysehaus Feri EuroRating Services regelmäßig 67 Städte und Regionen.

Der Kaufpreise und die Mieten hängen entscheidend von der Wirtschaftskraft einer Stadt und der Kaufkraft ihrer Einwohner ab. Deshalb werden für die Beurteilung regionale Faktoren wie Einkommen, Bevölkerung, Landverfügbarkeit, Baukosten und Wirtschaftsstruktur betrachtet. Grundsätzlich ist vom Immobilienerwerb in Regionen mit sinkenden Einwohner- und Haushaltszahlen abzuraten. Die Experten empfehlen zum Beispiel in München, Hamburg, Wiesbaden und dem Landkreis Starnberg Immobilen als Geldanlage zu erwerben. Hier steigen die Immobilienpreise seit Jahren konstant an.

Mit Immobilien als Geldanlage bei der Steuer sparen

Wenn Sie die Immobilie mindestens zwei Jahre selbst nutzen, können Sie sie jederzeit ohne Zugriff des Fiskus verkaufen. Jeder Mehrwert beim Verkauf gehört Ihnen ohne Abzug. Dagegen landen beispielsweise von 100 Euro Gewinn bei Aktien und Anleihen nur 72 Euro in Ihrer Tasche.

Einen weiteren Bonus beim Fiskus haben Sie, wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie als Geldanlage erwerben. Im Rahmen der Denkmalschutz-Abschreibung können Sie 100 Prozent der Instandhaltungs- bzw. Modernisierungskosten von ihrer Einkommensteuer absetzen – allerdings begrenzt auf einen Zeitraum von zwölf Jahren. Nutzen Sie das Objekt selbst, können Sie 90 Prozent der gesamten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten über zehn Jahre abschreiben.

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