20 Jahre SoBoN

„Sozialgerechte Bodennutzung“ verteuert den Wohnraum für Normalverdiener

München – 2014 jährt sich die Einführung des Konzeptes der „Sozialgerechten Bodennutzung“ zum 20. Mal. Ein Grund zum Feiern?

Mitnichten! Lediglich knapp 10.000 geförderte Wohnungen sind in diesen 20 Jahren entstanden – ganze 500 jährlich. Doch die damit verbundenen Auflagen haben dazu beigetragen, dass München mit Abstand der teuerste Wohnungsmarkt unter den deutschen Metropolen ist.

In München ist die Medianmiete seit Anfang 2006 um 35% gestiegen. Seit 2010 liegt das Mietenwachstum bei 7% bis 10% jährlich. Und der durchschnittliche Preis für Neubauwohnungen ist zwischen 2006 und 2012 von 3.500 Euro/m2 auf über 5.000 Euro/m2 geklettert – um 43%.

Die Dynamik ist bekannt – und die Ursache scheinbar offensichtlich: München ist als boomende Wirtschaftsmetropole begehrt, bietet die geringste Arbeitslosigkeit unter den großen deutschen Städten und hat – gemessen an den Zuzügen von deutlich über 10.000 Einwohnern jährlich im Mittel der letzten fünf Jahre – deutlich zu wenig Wohnungen gebaut. Mit 5.567 ging die Zahl der Fertigstellungen 2012 gegenüber 2011 sogar um 17% zurück – die Zahl der Baugenehmigungen sogar um 35%.

Jährlich nur 500 geförderte Wohnungen durch SoBoN

Warum werden nicht mehr Wohnungen gebaut, obwohl der Nachfrageüberhang locker eine Stadt wie Wolfsburg füllen könnte? „Weil die Stadt München durch ihre Auflagen – wie die Sozialgerechte Bodenordnung (SoBoN) – das Bauen in den Stadtgrenzen vergleichsweise unattraktiv und teuer macht“, erklärt Max Karänke von Karänke Immobilien. „Zudem hat sich die Stadt nicht rechtzeitig mit den Kommunen der Region über Entlastungsstandorte jenseits der Stadtgrenzen verständigt.“

Dass Bauträger klassische kommunale Aufgaben – wie die Finanzierung etwa der sozialen Infrastruktur – finanzieren, sei nur scheinbar ein Konzept zum Wohle der Gemeinschaft. „Die Auflagen verteuern die Preise und Mieten des frei finanzierten Wohnungsbaus“, so der Makler. „10.000 durch die SoBoN geförderte Wohnungen sind in den letzten 20 Jahren Haushalten mit unterdurchschnittlichem Einkommen zugute gekommen. Weil aber die SoBoN durch die Mieten und Preise der frei finanzierten Wohnungen quersubventioniert wird, mussten auch Förderinstrumente für Durchschnittsverdiener geschaffen werden, wie etwa das der Einkommensorientierten Förderung (EOF).“ Die Stadt forciere so die Preisspirale, die über den Mietenspiegel zudem die Altbaubestände erfasse.

EU-Krise puscht den Wohnungsmarkt

„Dass die Fertigstellungszahlen 2011 und 2012 über dem Mittel der letzten zehn Jahre liegen, gründet vor allem in der europäischen Schuldenkrise, den damit verbundenen niedrigen Zinsen und dem Interesse privater wie institutioneller Investoren an sicheren Immobilienanlagen.“ Mit Münchener Wohnungsbauprogrammen habe das wenig zu tun, betont Karänke.

Anders, als etwa Hamburg oder Berlin, ist München keine Stadt mit Baulandpotenzial. 2012 standen 13% weniger unbebaute Grundstücke zur Verfügung, als 2011. Die Grundstückspreise für den Geschosswohnungsbau verteuerten sich binnen Jahresfrist um mehr als 36%!

„Dass das Bauland endlich ist und München bis 2030 ein Zuwachs um 200.000 auf dann 1,65 Mio. Einwohner prognostiziert wird, ist lange bekannt. Doch eine Verständigung innerhalb der Region zur Schaffung von Entlastungsstandorten ist ausgeblieben“, kritisiert Karänke. „Wohnungsneubau in ausreichender Zahl auf bezahlbaren Grundstücken und ohne sich laufend verschärfende Auflagen ist der einzige nachhaltige Weg, um den Nachfrageüberhang abzubauen und damit auch den Druck von Preisen sowie Mieten zu nehmen.“

SoBoN?

1994 wurde die „Sozialgerechte Bodenordnung“ (SoBoN) vom Münchener Stadtrat beschlossen. Grundeigentümer sollen sich an den Folgekosten der Schaffung neuen Baurechts beteiligen – unabhängig von der geplanten Nutzung. Zweidrittel der aus dem neuen Baurecht resultierenden Wertsteigerungen soll für öffentliche Zwecke, wie Sozial- und Verkehrsinfrastruktur, verwendet werden. Knapp 500 Mio. Euro wurden zwischen 1994 und 2012 so investiert. Zudem sollen 30% der entstehenden Wohnungen als öffentlich geförderte entstehen. Aus 119 von 1994 bis Ende 2012 nach SoBoN-Grundsätzen geschaffenen B-Plänen wurde Baurecht für 34.940 Wohnungen generiert – davon 9.320 Sozialwohnungen. Mindestens ein Drittel der durch die Überplanung realisierten Bodenwertsteigerung soll den Planungsbegünstigten zustehen.

Rubriklistenbild: © picture alliance / dpa

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