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Immobilien

Block Picking ist angesagt

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Marcus Kraft, ZBI Zentralboden.

Immobilien sind in Niedrigzins-Zeiten als Anlageklasse en vogue. Die gute Nachricht: Obwohl die Preise in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind, droht nach Ansicht vieler Experten noch keine Immobilien-Blase.

Der Markt für Wohnimmobilien boomt, die Preise steigen. Zum einen haben institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionsfonds einen großen Anlagedruck. Denn die Renditen bei Anleihen bonitätsstarker Unternehmen und Staaten sind durch die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken extrem niedrig. Und in Aktien dürfen viele Institutionelle nicht so investieren, wie sie gerne würden. Deshalb wenden sie sich verstärkt dem Immobilienmarkt zu. Denn hier können sie Renditen erzielen, die deutlich über den Renditen der Anleihemärkte liegen. Zum anderen suchen auch private Investoren verstärkt nach Anlagemöglichkeiten. Das Sparbuch bringt nach Steuern und Inflation nur noch negative Renditen, und die Wertpapiermärkte sind zunehmend so volatil, dass viele Anleger davor zurückschrecken. In dieser Situation bleibt die Immobilie als letzte aussichtsreiche Anlageklasse. Wie so oft, wenn viele Investoren auf dieselbe Idee kommen, sind auch hier die Preise in den vergangenen Jahren gestiegen und in der Folge die Renditen gesunken. Wer heute eine Wohnung in München oder Hamburg kauft, kann immer noch auf Wertzuwachs in den kommenden Jahren hoffen. Eine Garantie dafür gibt es aber nicht mehr. Die gute Nachricht: Nicht überall sind die Preise so schnell in die Höhe geschossen wie in Hamburg oder München. „Natürlich sind einige Innenstadtlagen in beliebten Metropolen stark im Preis gestiegen. Insgesamt ist der Markt in Deutschland aber immer noch stabil. Bundesweit bieten sich immer noch Chancen“, sagt Marcus Kraft von der ZBI Zentralboden Immobilien Gruppe. Von Blasenbildung könne noch keine Rede sein. „Ein wichtiges Merkmal einer Immobilienblase ist, dass am Bedarf vorbei gebaut wird. Das ist keineswegs der Fall“, so Kraft. So wurden bundesweit zuletzt jährlich 230 000 bis 250 000 neue Wohnungen gebaut. Der Bedarf liegt jedoch bei rund 400 000 im Jahr. „Gerade in Wachstumsregionen wie München, Berlin, Hamburg und Frankfurt steigt die Nachfrage nach Wohnraum immer noch schneller als das Angebot“, so Kraft.

So wurden in Hamburg in den vergangenen drei Jahren im Schnitt nur 3000 bis 4000 Wohnungen pro Jahr gebaut. Nötig wären etwa 6000 neue Wohnungen im Jahr, um den Bedarf zu decken. Die Leerstands-Quote bei Wohnimmobilien beträgt in Hamburg derzeit circa ein Prozent. Das entspricht einer Vollvermietung, weil beispielsweise renovierungsbedingte Leerstände mitgezählt werden. In Berlin ist die Entwicklung ähnlich. Im laufenden Jahr ziehen schätzungsweise etwa 50 000 Menschen in die Bundeshauptstadt. Gebaut werden jedoch nur rund 7000 Wohnungen. Da die meisten Zuzügler zunächst Single-Wohnungen suchen, wächst die Nachfrage entsprechend schneller als das Angebot. „In solch einer Situation kann man davon ausgehen, dass der Wert und die Höhe der Mieten von Wohnimmobilien mittelfristig eher steigen werden“, so Kraft. Die Herausforderung für Anleger, die von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt profitieren wollen, liegt darin, renditeträchtige, bezahlbare Objekte in aussichtsreicher Lage zu finden – und sich dann um die Immobilie zu kümmern. Das Risiko: Es gibt eine Menge Faktoren, die dazu führen können, dass eine einzelne Immobilie unrentabel oder sogar zur Schuldenfalle werden kann. Schimmelbefall, Mietnomaden, Renovierungsstau – die Liste ist fast unendlich. Die Alternative dazu ist die Investition in einen Immobilienfonds, der das Vermögen der Anleger streut. Die ZBI-Fonds beispielsweise investieren grundsätzlich bundesweit. „Wir haben in unseren Fonds immer etwa ein Drittel Berlin dabei. Den Rest verteilen wir auf verschiedene Städte im ganz Deutschland“, erklärt Marcus Kraft. Die ZBI investiert dabei ausschließlich in Bestandsimmobilien. Neubauten und Projektentwicklungen können zwar renditeträchtiger sein, bergen aber auch mehr Risiken. „Wir kümmern uns um die Instandhaltung, Verwaltung und gegebenenfalls auch Sanierung von Objekten und erzielen den Gewinn für die Anleger durch Vermietung und den Verkauf von Immobilien aus dem Bestand“, so Kraft. „So erhält der Privatanleger durch eine Beteiligung an einem ZBI-Fonds Chancen, die normalerweise nur Großanlegern zur Verfügung stehen, nämlich günstigen Einkauf durch den Erwerb von großen Wohnungspaketen, eine professionelle Verwaltung, bei der man sich um nichts kümmern muss, und eine Ausschüttung während der sechs- bis achtjährigen Laufzeit von vier Prozent“, so Kraft. Am Ende werde das komplette Immobilienportfolio an einen Großanleger verkauft, so dass der Anleger ein Gesamtergebnis von ca. sechs Prozent per annum erwarten dürfe. „Damit kann der Fonds die bessere Eigentumswohnung sein“, sagt Marcus Kraft.

Matthias von Arnim

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