Heizungsgesetz ab 2024: Wer zahlt für die neue Heizung – Mieter oder Vermieter?
Ab 1. Januar 2024 gelten neue Regeln für neu eingebaute Heizsysteme. Mieter ziehen da oft den Kürzeren, denn ihre Entscheidungsfähigkeit ist begrenzt. Zahlen müssen sie trotzdem.
Berlin – Mit dem Beschluss des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) am heutigen Freitag werden die Weichen für die Wärmewende in Deutschland gestellt. Die meisten Hausbesitzer müssen zwar nicht sofort tätig werden; die Neuregelungen gelten ab 1. Januar 2024 zunächst nur für Neubauten. Im Bestand müssen Eigentümer und Eigentümerinnen erst dann aktiv werden, wenn ein kommunaler Wärmeplan vorliegt.
Eine besondere Situation stellt die von Mieter und Mieterinnen dar. Diese können am Ende nicht entscheiden, welche Heizungen in den von ihnen bewohnten Wohnungen stehen. Dafür zahlen müssen sie aber trotzdem. Um Mieter zu schützen, gelten deshalb besondere Rechte und Pflichten im GEG.
Verantwortlich für den Heizungstausch ist der Vermieter
Verantwortlich für Instandhaltung und Ersatz der Heizung ist immer der Eigentümer oder die Eigentümerin. Geht sie kaputt, muss sie schnellstmöglich repariert oder ersetzt werden. Das liegt daran, dass Vermieter gesetzlich verpflichtet sind, in der Heizperiode für eine Mindesttemperatur von 20 Grad in Wohnräumen zu sorgen. Fällt die Temperatur für mehrere Tage unter diese Mindesttemperatur und der Eigentümer kümmert sich nicht um Ersatz, können Mieter die Miete mindern.
Das GEG ändert daran nichts. Die Entscheidung darüber, welches Heizsystem bei einem Austausch gewählt wird, liegt ganz beim Eigentümer oder der Eigentümerin.
Nun könnten sich diese aber auch entscheiden, eine Heizung zu installieren, deren Anschaffungskosten zwar niedrig sind, aber bei der die Heizkosten hoch sind. Das wäre beispielsweise bei einer Gas-Heizung der Fall, die weiterhin erlaubt ist, solange sie Biogase oder Wasserstoff zu mindestens 65 Prozent verwenden kann. Die Preise für Gas werden aber durch den immer weiter steigenden CO₂-Preis in den kommenden Jahren extrem teuer werden. Deswegen wurde ein Passus zum Schutz von Mietern und Mieterinnen ins GEG eingefügt.
Hohe Gaskosten müssen Mieter und Mieterinnen nicht tragen
So müssen Mieter und Mieterinnen nicht die Gesamtkosten für den teuren Gas-Brennstoff bezahlen. Sondern nur die Kosten, die „bis zu der Höhe der Kosten, die für einen entsprechenden Energieverbrauch bei Anwendung des Stromdurchschnittspreises geteilt durch den Wert 2,5 anfielen“, so der Gesetzestext. Der Stromdurchschnittspreis für Haushalte wird halbjährlich vom Statistischen Bundesamt (Destatis) erhoben und schließt Steuern, Abgaben und Umlagen mit ein. Im 2. Halbjahr 2022 kostete Strom laut Destatis beispielsweise 34,96 Cent je Kilowattstunde. Geteilt durch 2,5 wären das 13,984 Cent pro kWh. Das wäre also der Wert, den Mieter und Mieterinnen bei der Berechnung ihrer Heizkosten in Zukunft heranziehen dürften.
Es werden also nicht die Gaspreise herangezogen, sondern als Richtwert die Strompreise. Diese sollen nach dem Willen der Bundesregierung in den kommenden Jahren durch Ausbau der erneuerbaren Energien deutlich sinken. Damit würden Vermieter vermutlich auf den Kosten sitzen bleiben, wenn der Gaspreis deutlich über dem Durchschnittsstrompreis liegt.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Wenn der Gaspreis wegen einer hohen CO₂-Steuer auf 20 Cent pro kWh steigt, dann zahlt eine Familie mit einem Verbrauch von 12.000 kWh im Jahr 2400 Euro an Heizkosten. Mit der neuen GEG-Regel würde diese Familie, auch wenn die Strompreise nicht in den kommenden Jahren sinken, deutlich weniger zahlen, nämlich nur 13,98 pro kWh, also 1668 Euro. Der Vermieter bleibt auf den übrigen 732 Euro sitzen.
Neue Modernisierungsumlage erlaubt Mieterhöhungen
Wird eine neue Heizung installiert, können Vermieter und Vermieterinnen die Investitionskosten dafür aber durch Mieterhöhungen auf die Mieter umlegen. Diese Möglichkeit soll begrenzt werden auf zehn Prozent der Kosten. Dafür müssen Vermieter und Vermieterinnen staatliche Förderung in Anspruch nehmen und diese vom Kostenanteil der Mieter und Mieterinnen abziehen. Wer auf staatliche Förderung verzichtet, soll maximal acht Prozent der Kosten umlegen können.
In beiden Fällen darf die Miete beim Heizungstausch um maximal 50 Cent pro Quadratmeter steigen - bislang lag dieser Grenzwert bei drei Euro. Bei weiteren Modernisierungsarbeiten - etwa neue Fenster oder Isolierung - darf die Miete auch stärker steigen: um maximal drei Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen Härtefallregelungen für Haushalte mit niedrigen Einkommen.
Der Mieterschutz wird vom Sozialverband Deutschland insgesamt begrüßt. Auf Anfrage sagte SoVD-Vorstandsvorsitzende Michaela Engelmeier: „Es ist gut, dass die Politik unsere Kritik bezüglich der sozialen Ausgestaltung des Heizungsgesetzes ernst genommen hat. Wir haben deutlich gemacht, dass sich alle den Umstieg auf „saubere“ Heizungen leisten können müssen, gerade Mieterinnen und Mieter mit niedrigen Einkommen sowie Eigentümerinnen und Eigentümer mit wenig Rücklagen“.
Dennoch kritisiert sie, dass mit dem Gesetz die Mieten trotzdem weiter steigen dürften. „Die neue Modernisierungsumlage darf zwar nur 50 Cent pro Quadratmeter betragen, dennoch werden Mieterinnen und Mieter deutlich mehr zahlen müssen als bisher. Und das, obwohl die Mieten gerade in Großstädten explodieren und immer mehr Haushalte mit den Mietkosten überlastet sind.“